2008江阴房地产市场走势分析

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[size=[align=center]5]2008年江阴楼市会出现拐点吗？
楼市大盘调整 价格稳中有升
2008江阴房地产市场走势分析

引子
2007年重大房地产政策回顾
1月25日，国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
3月16日， 全国人民代表大会第五次会议表决通过《中华人民共和国物权法》。
3月29日， 商务部出台《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》。
3月29日 ，建设部、国家发改委、工商总局等八部委联合国家发改委、工商总局等八部委《房地产市场秩序专项整治工作方案》。
5月23日，商务部、国家外汇管理局 出台《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。
8月7日，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。
9月21日，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。
9月27日，中国人民银行、中国银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。
9月30日，国土资源部发布《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控通知》。
11月7日 ，国家发改委、商务部《外商投资产业指导目录（2007年修订）》。
11月14日，财政部发布《廉租住房保障资金管理办法》。
11月19日，国土部、 财政部、央行联合发布《土地储备管理办法》。
11月27日，建设部、 发改委等七部门出台《廉租住房保障办法》。
11月30日，建设部、 发改委等七部门发布《经济适用房管理办法》。
12月11日，央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。
2008年1月6日，国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》。
2008年1月25日起，央行第九次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，上调存款准备金率至14%；
与此同时，2007年央行对房地产贷款进行了六次加息：
第一次调整：3月18日起执行3～5年（含5年）6.75%，5年以上7.11%
第二次调整：5月19日起执行3～5年（含5年）6.93%，5年以上7.2%
第三次调整：7月21日起执行3～5年（含5年）7.2%，5年以上7.38%
第四次调整：8月22日起执行3～5年（含5年）7.38%，5年以上7.56%
第五次调整：9月15日起执行3～5年（含5年）7.65%，5年以上7.83%
第六次调整：12月21日起执行3～5年（含5年）7.74%，5年以上7.83%


纵观2007年，国家除了继续对房产行业进行常规性的政策调控外，最主要是在税收政策和货币政策上对房地产业加大了打压力度，于是，岁末年初，有关房价“拐点”的论调甚嚣尘上。各种佐证“拐点”来临的数字铺天盖地，“北京房价下降20%”，上海、广州、深圳等房价涨幅过快的一线城市，交易量急剧萎缩；紧接着，爆出中心城市的楼盘吹响打折集结号的消息———“不少楼盘都在打折，送东西，车位、物业费、全装修”……一时间，楼市仿佛推倒的多米诺骨牌一样，领涨之地的房地产中介罕见地涌起一股“关店潮”。房价“拐点”真的来了吗？国家发改委最新在官方网站发布的统计数字，多少为房价“拐点”悬疑揭开了一点真相。数据显示，2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅与上月持平。

尽管可能全国楼市价量向下趋强，但江阴房地产市场整体在2007年，尤其是5-10月份，仍呈现出了快速上涨，成交放量的态势。

从供应量看，近几年宏观调控对江阴房地产市场土地和资金进行了严格控制，但在供求关系持续紧张的因素影响下，投资加速，新开工面积增长，这将进一步影响2008年市场供应量的增加。从成交价看，2008年江阴整体房价将会进一步上扬，但是区域市场将会出现分化，市场供应充足、同质竞争较为激烈的区域，房价有下调的可能。而后续供应匮乏的区域，房价将保持坚挺并可能继续上涨。从周期性走势看，江阴楼市将小波幅震荡、整体呈缓慢向上态势。导致这种态势的主要原因奥运经纪增长的预期夹杂2006/2007年被部分提前透支；二是中国经济长期向好，但受2008年顺差将带来的通膨影响；三是人民币持续升值背景下，却有严格的限外政策。

未来两年90/70标准等政策对建设工程市场影响显著，普通商品房加速发展。其中，外围大型住宅社区集中开工，城市客厅、敔山湾、西组团、南门地区住宅建设量约占全市七成。商品住宅（不含动迁配套）的年供应量约为200万平方米。商办综合类工程建设速度开始加速，年竣工建筑面积将维系于40-50万平方米之间。受外围地块集中供应影响，郊区商业、办公未来将大量出现。

影响供应量的正面因素包括：06-07年是江阴土地出让的高峰期，后续存量释放；土地监管力度加强，逼存促开工；城市外围土地进入集中开工期；90/70政策促使供应套数增加。而其负面影响包括：紧缩地根是中央调控的核心内容；成交旺盛，市场保有量迅速去化；控制银根，将提高开发门槛；捂盘惜售明显，延缓上市步伐；转让税收提高导致自营比例上升。

与2006-2007年的需求结构不同的是，受整体经济格局变革的影响，江阴房地产不仅刚性需求依旧强劲，其柔性需求还可能进一步放大。包括：以抵御通货膨胀的房地产保值行为，民间游资进入房地产业的投机行为。然而，需求的增加未必体现于成交量的增加。除了各方政策抑制需求的增速外，有效需求与无效供给之间的矛盾将更突出，尤其表现为近郊房地产、政策性配套用房与实际需求之间的矛盾。

影响需求量的正面因素包括：青年结构高峰代表的刚需不减；资本向房地产业聚集；经济地位拉动外来购买力流入；利用房地产抵御通膨的保值行为；税费转嫁导致存量需求转向增量。其负面影响包括：可售量趋减，成交量受迫性抑制；多方政策打击投机、抑制投资；工薪阶层房价收入比差距明显；供应结构调整，有效需求被抑制；利率处上升通道，购房成本提升。

人民币对外趋升、对内趋贬的预期将加快民间资金向房地产流入的速度。在供不应求（尤其是有效供应严重不足）的态势下，价格话语权转由供应方掌握。未来两年房价指数涨幅将接近2006-2007年的地价涨幅，有可能在30%/年之上运行。区别于价格指数的快速上涨，在外围成交结构比重上升、及政策性稀释房价的作用下，江阴房地产成交均价虽仍预期保持上扬，但其涨幅将明显低于价指水平，预期将保持于超过10%的增速。

分析影响价格的正面因素包括：通膨加剧，本币对内贬值；汇率带动境内外资本的逐利行为，在2007年，已经出现部分外商在江阴投资房产的案例；以地价为主的开发成本高速增长；供求缺口使供方掌控定价话语权；存量房税费负担促进房价上涨。其负面影响包括：房地产泡沫趋大，下跌预期显现；配套商品房比重增大，稀释房价；成交结构向城市外围化转移；长三角的一、二线城市房价出现下降；低租金收益制约房价上涨动力。

从2008年区域住宅市场供应量分布及消化周期看，东组团由于供量增加，其消化周期可能长达3年，属于风险度较高区域；而消化周期约在2年左右的西组团，属于低风险区域；其它区域消化周期在半年的，属无风险区域。

未来在潜力区位选择上有四大因素：一是规模效应，大盘概念，如弘建国际、长江国际、阳光国际；二是产业推动，临港新城导致的夏港、申港地产；三是重大利好，如南门地区的整体改造，重新打造江南水乡的人居环境；四是稀缺资源，如老城区、学区房、黄山风景区低密度的住宅等。从住宅产品预测将有三个方向：90/70政策带来的两极分化加产品创新，使得大户型热销；别墅用地停建带来的低密度产品供不应求；全装修房比例提升带动部分企业成为全装修房标杆。

因此，我们预计，2008年，江阴的房地产市场将在浓烈的观望气氛中拉开大幕，在激烈的楼盘竞争中完成品质升华，在供应成本提升、需求刚性加剧的基础上出现平稳上升，区域板块间“涨跌共存”的局面。

两阵风

分析得不错,赞一个.

路在远方

学习了!不愧是业内的行家啊

心月

呵呵。懒的看啊。

yyx23305

心月,好象看见过你说:江阴房价五年内不会跌,你是这样看的吗>

心月

引用第5楼yyx23305于2008-01-28 08:38发表的  :
心月,好象看见过你说:江阴房价五年内不会跌,你是这样看的吗>

个人看法，象江阴现状5年内价格下不来的，明年新楼开盘后的各地段的价格会更更看高一点，即使没有买家接手，也只是短现象。但我看现在这个价格是很偏高的了。这几个月2手房中介没受很大影响。业务量比平时下滑10－20％。但看房的人都比以前多了。买方市场的潜力非常大

wknhjy

这个还有是实事求是 [s:13]

wknhjy

我看到延陵路的中介关了，没有生意了~~ [s:22]

普通人

江阴有钱人就是多，房子还没有出来就争着要订房，江阴的房价不涨才怪。

palmerbaker

一股气