转：前车之鉴：美国、日本房地产泡沫危机回顾

lanyao

<STRONG>佛罗里达的土地“疯”</STRONG>
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<P>　　最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年-1926年的美国佛罗里达房地产泡沫。
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<P>　　佛罗里达州位于美国的东南端靠近古巴的地，那里的冬季气候温暖湿润。一次世界大战后，这里成为一般民众的冬天度假胜地。而且很早以前佛罗里达的土地均价较美国其它地方低得多，自然成为美国人买个冬天度假屋或买块土地日后定居的理想场所。
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<P>　　随着需求的增加，土地的价格开始慢慢升值。从 1923-1926年，佛罗里达的人口大增，土地的价格升幅更是惊人。很快在迈阿密近海的 200 公里地段，各种建设项目如雨后春笋般矗立。每个人都在谈论土地的供应如何有限，有限土地的事实带给人们想象上的危机，“今天不买，明天就买不到了！”
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<P>　　有个数据很能说明当时的疯狂：1925 年，迈阿密市只有75000人口，但其中有 25000个地产经纪人，超出2000家的地产公司。按比例而言，每三位居民就有一位专做地产买卖。当时买土地的定金是10%，土地价格每升10%，炒手们的利润便是100%！
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<P>　　银行通常是保守的，但在疯狂的时刻，也很难保持清醒的头脑。随着土地价格的不断升高，银行批准贷款也不再看借款人的财务能力而专注土地的价格。银行并不是忘了行规，但你不做生意，其它银行抢着做。
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<P>　　所有的疯狂都有梦醒时分。随着沼泽地一块又一块投入市场，新进的资金不够支撑土地价格的不断飚升，那些财力不够雄厚的炒手首先被贷款压垮投降，银行只好收回土地到市场拍卖，这些土地又带给市场新的压力。当买主一个一个消失，余下的只有一间又一间倒闭的银行。
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<P>　　这次房地产投机狂潮从华尔街脆弱的股市撕开一个大口子，使得股市大坝溃堤，股指一溃千里，房地产泡沫的破灭不仅严重地打击了美国经济，还造成了20世纪30年代的世界经济大危机和政治上的大动乱。
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<P>　　<B>地产泡沫破灭：日本的又一次战败 </B>
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<P>　　上个世纪80年代，伴随着日元的大幅升值，日本房地产泡沫空前膨胀，东京及周围地区的地价一度曾超过美国全国地价的总和。其代价也是空前的，泡沫经济的破灭，使日本在长达十几年里陷入停滞的泥潭不能自拔，直到最近才出现了一丝好转的迹象。
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<P>　　从20世纪70年代开始积累，到20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年的地价泡沫破灭，结束了日本经济高速发展的辉煌时日。到现在，十多年过去，曾经骄横一时的日本经济，至今未能走出经济大萧条的阴影，一蹶不振的日本经济至今都未能完全恢复元气。世界评价20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是：“二战后，日本的又一次战败。”
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<P>　　纵观日本从1990年代起的银行改革历程，不断地拖延改革进程是一个突出的特征。改革的导火索是此前的房地产和股市泡沫破灭产生了大量的银行坏账。1994年12月后，日本发生了一系列金融机构挤兑风波和倒闭事件。一些日本银行在危机前同时拥有评级机构标准普尔和穆迪给予的“AAA”最高信用等级认证，被称为“6个A”银行，可在金融危机后，这些银行被纷纷降级，国际金融市场要求日本金融机构提供比其他国家高的贷款利率，由此出现了所谓的“日本利息率”。</P>

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<P>要说明什么问题？江阴？</P>