政策退出信贷收紧 楼市调整近在咫尺？

莫高红酒

继楼市“金九银十”谢幕之后，关于房贷利率七折优惠即将取消的传闻也在市场中流传开来。业界猜测，自从2008年10月房贷利率实行优惠以来，楼市经历了从量价齐升到价涨量跌的轮回，随着年内“保8”任务的基本完成和通胀预期的逐步升温，楼市优惠政策的退出也显得顺理成章。

　　然而，市场的一系列问号随之而来———楼市优惠政策究竟在何时退出？此次优惠政策的退出对房价的影响有多大？此轮调整是否购房者介入的最佳时机？

　　政策退出？

　　信贷收紧？

　　监管层对楼市调控政策的苗头已有所显现。据称，中国证监会酝酿将房地产融资的相关土地核查文件征求国土资源部意见，如不合规则将要求房地产企业整改。有业内人士认为，这也许是房地产宏观调控卷土重来的苗头

　　今年10月底，沪上各大房产中介公司收到了部分国有商业银行上海分行口头通知，自11月1日起第二套房贷利率将严格按照基准利率上调10%来执行，不论是否优质客户，全部一视同仁。

　　所谓“优质客户”一说，是沪上房贷利率操作方面的“潜规则”，即首付四成是硬规定，基本上没有弹性操作的空间，但在贷款利率方面，按照“贷款利率在基准利率基础上按风险合理确定”的原则，各家银行一般都会对“优质客户”给予一定优惠，在基准利率基础上打85折甚至更低，有的甚至跟首套住房一样享受七折优惠。

　　但这样的“擦边球”在楼市过热的情况下显然难以为继。经媒体求证，上海各大国有商业银行月初已叫停了二套房贷利率优惠政策，多家股份制银行在支行层面似乎仍然存在弹性空间，不过期限只有最后几天。

　　“优惠政策的退出虽然对楼市的联动效应很强，但目前投资者不必太过敏感。”中国指数研究院副院长陈晟在接受记者采访时表示，“目前收紧二套房贷利率究竟是全国性的政策规定，还是各行由于自身贷款额度限制做出的调整仍尚未明确，一切要等到年底正式文件的出台才能明确。”

　　一家商业银行的信贷部人士也认为，银行对二手房贷款“惜贷”以及有些银行“一刀切”将二手房利率上浮10%，很大程度上与银行提前完成全年房贷指标有关，今年房地产市场行情导致个人住房贷款创下历史新高，一些银行可能借提高门槛的形式严控信贷。

　　数据显示，2009年上半年新增信贷额已达7.4万亿元，远超去年年末定下的全年信贷指标5万亿元，至三季度末这一数字增加到8.9万亿元，业界估计，年内新增信贷突破10万亿元的可能性不大，也就是说，整个四季度新增信贷的总数可能仅有区区1.1万亿元。其中，上海房贷数据更是创下了新高，据上海银监局最新发布的一项房地产信贷分析报告显示，截至9月末，全市商业性房地产贷款已经突破7000亿元整数关口，其中三季度454.6亿元的个人住房贷款增量创下单季最高纪录。此外，监管部门对银行资本充足率、拨备覆盖率要求提高，也令一些银行不得不控制贷款节奏。今年以来的信贷高速投放，已令不少银行的存贷比逼近75%的监管红线。

　　但无论如何，监管层对楼市调控政策的苗头已有所显现。据称，中国证监会酝酿将房地产融资的相关土地核查文件征求国土资源部意见，如不合规则将要求房地产企业整改。有业内人士认为，这也许是房地产宏观调控卷土重来的苗头。

　　针对外界关注的投资需求应抑制的问题，日前，出席2009年全球商报论坛的住房和城市建设部政策研究中心副主任秦虹表示，对纯投资者需求，应加大投资成本，比如征收物业税、提高信贷支持的成本等，并出台政策保护自住性需求。同样来自住房和城乡建筑部政策研究中心的王珏林副主任同样表示：“鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期停止。”

　　被终止的政策可能包括契税、营业税减免；首套及改善型购房按揭利率7折优惠；房地产开发项目自有资本金低额度等。

　　价格调整似成定局

　　一位经济学家分析称：“只有投资和开工复苏后，宽松的信贷政策才可能适度收紧。一般而言，地产商从拿地到开工，一般需要半年到一年左右的时间。这表明，今年大量拿地后形成的投资和开工复苏，将从明年上半年开始逐渐体现。届时，房地产信贷政策才可能有所调整。”

　　回首前尘，2008年楼价的下挫或许更像是一次牛市的停顿，而不是一次像样的调整。那么这一次的政策如果收紧，楼市是不痛不痒地跌个20%，还是会调整得更多？

　　“我预计包括物业税在内的一系列措施由于配套工作尚不完善，在年底出台的可能性不大，但将去年年末的优惠措施取消就是对楼市的最大利空。”陈晟表示。

　　历史经验表明，在投机性需求占有很大比重的中国楼市，“二套房”政策的变动总是具有很大的杀伤力。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，其中要求申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

　　这项抑制炒房的政策杀伤力很大，但由于金融危机的影响，在2008年10月，财政部和央行又要求“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%”，由于对“改善型普通自住房”界定未明，由此打开了松绑“二套房贷”的缺口。此政策直接导致了房地产市场的“小阳春”，在货币政策同比放宽的情况下，下半年更是出现了“价涨量跌”的泡沫景象。

　　分析师薛建雄也认为，如果今年下半年以来靠投资和改善需求推高的楼市得以回归理性，那么不排除今年四季度，今年房价会有下调迹象。搜房网调查数据同样也显示，近四成购房者认为收紧房贷优惠政策后，房价回归理性的可能性较大。如果楼市需求被遏制，成交量下滑，房价极有可能下行调整。

　　陈晟还指出：“除二套房贷政策外，年底更有可能出台的政策是加大土地市场的供给量。”这在“地王”频出的年代，对于房价的降低无疑有着巨大的影响力。

　在一次经济形势座谈会上特意提到市场交易回暖，但先行指标仍然没能随之提高，是“值得关注”的问题。在房地产领域，所谓“先行指标”，即房地产开发企业新开工面积。这一项指标直接关系到房地产业增量，关系到产业链上的其他企业。作为固定资产投资额和开复工面积的前奏，房地产企业拿地已火热了相当长的时间，但开工率则显得“保守”。部分一线地产商三季度的新开工面积环比呈下降趋势。

　　国家统计局数据显示，今年前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比1-8月提高1.9个百分点；房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。国房景气指数步入景气区间。

　　一位经济学家分析称：“只有投资和开工复苏后，宽松的信贷政策才可能适度收紧。一般而言，地产商从拿地到开工，一般需要半年到一年左右的时间。这表明，今年大量拿地后形成的投资和开工复苏，将从明年上半年开始逐渐体现。届时，房地产信贷政策才可能有所调整。”

　　明年二季度出手楼市

　　从房价角度计算，现在恐怕远不是出手购房的好时机。中国指数研究院副院长陈晟向记者表示：“按照惯例，明年一季度房贷增量较大，会在3000亿元至5000亿元之间，房价很难有大幅下跌。但随着优惠政策的退出及土地供给的增加转化为楼市供应，在明年的二季度后，楼市波动的可能性是存在的，此时可能出现一个买点。”

　　今年27岁的王先生与女友本打算在2008年购置小户型婚房一套，价值90万元，但随着2008年10月房贷优惠政策出台后楼市的大幅上涨，原本希望购置的住房价格迅速上涨，反而抵消了优惠利率的降幅。此轮房贷优惠政策即将退出之际，王先生又遇到了难题：究竟是在优惠政策退出前购房以减轻还贷压力，还是等待明年楼价下跌？

　　据媒体报道，房贷收紧和利率优惠取消的传闻，也引发沪上刮起一阵“抢贷潮”。部分有刚性需求的购房者为避免因房地产交易优惠政策“退出”，已经开始四处托关系，督促银行快点审批房贷合同，试图抢搭优惠政策的末班车。还有一些市民则在要求较高的“中”字头国有大行碰壁后，转投门槛较低、相对较宽松的城市商业银行。经估算，“房贷优惠”取消后，房贷利率将最少上升1%，这相当于房价上升6%。

　　但光从房价角度计算，现在恐怕远不是出手购房的好时机。陈晟向记者表示：“按照惯例，明年一季度房贷增量较大，会在3000亿元至5000亿元之间，房价很难有大幅下跌。但随着优惠政策的退出及土地供给的增加转化为楼市供应，在明年的二季度后，楼市波动的可能性是存在的，此时可能出现一个买点。”

　　“至少不会出现像今年一样的一路上涨，购房者与开发商间存在着一个议价空间。”陈晟说道。

海纳百川

看来房贷政策要发生变化

海纳百川

很正常，潮涨潮落