510网友原创评论：从房市到城市，由“死”向“生”

杀机为牛

　　最近稍微看了下房市，感觉不好，很怪。点点滴滴随便谈点吧。都是些老生常谈，参得透也参不透，见笑了。

第一节

　　虽然我象外国一样绝对不承认中国是市场经济地位国家，也绝对不认为中国的房市是正常的市场经济，但我承认：中国房市还是个市场，根本的还是由供求关系决定。

　　而房市中房价不是由买不起房的人来决定，而是由买得起房的人来决定。也就是说，10%的高端人士能够承受高房价的话，就会带动中、低端房价一起上涨，这就是市场经济中的从众心理和恐慌心理作用。这就用得着前几年得诺贝尔经济奖的那个信息不对称理论来解释了，比较复杂。但结果就是占1成的人决定了整体房价，倒1：9关系。

　　从江阴购买力强的人数的绝对量看，乘以10%或5%都是不小的绝对量。当然，有的人可能认为江阴民营经济和中小企业不够发达，拿常熟、浙江等地的高标准来比确实如此。但江阴的中小企业以普通标准来看还是十分可以的，尤其是周庄、华士、申港等地，互相配套的中小企业数量很多，一个企业总会产生老板和家族管理者等高收入富人。这就决定了江阴的高收入群体绝对量不小。

　　所以，江阴房价目前处在破万的重要节点，而按照倒1：9理论，恐怕万元时代即将进入，这将继续提升江阴整体房价。


第二节
　　第一段讲购买力，忘记了我们处在沿海，适宜人居住，就业容纳能力强，所以外来人口的进入是大趋势，不可逆转。这其中，也有一部分高端人士，加剧了本地的需求。

　　谈过了需求，也就是购买力问题，再来谈供应问题。

　　上面说过，西方国家给市场经济地位国家才不正常。为何这么附和呢？因为你看中国的土地、水、电、医疗、公共服务、通信、金融等重要商品，都是管制供应的，处于绝对垄断或十分接近绝对垄断的相对垄断状况。承认这样的经济体为市场经济，违背天理。

　　扯远了。
　　回到土地。房子是附着在土地上的，所以，房市的问题从某个角度讲就是土地问题，而且，哪位伟人好像说过，土地是财富之父。

　　中国的土地供应不用说了，大家明白。
　　这几年愈演愈盛。其实，这也是种惯性循环。自循环模式，最后可能把自己给绕进去。目前国家层面担心的房市风险不在房市自身，说白点，多拿地的消化不了的房地产公司倒掉几家何妨。但除掉国家层面，去年低谷时各地土地供应面的态度耐人寻味，可以看出点眉目

　　不管各方动机如何，土地尤其是好的土地的供应处于长期紧缺将是常态。

　　回到江阴，虽说有这几年空置率过高的风声，但事实是，好的地段的所谓好房还是远远不够。这种情况下，偏远的永安等小区再增加十个又岂能影响阳光国际的销售？？


第三节之一

　　谈具体的供应问题就得结合每个城市的可扩张度来考虑。
　　江阴的城区呈扁平状，象依附在长江的一条长带。

　　这种带状型的结构，有好有坏。好的不说，坏的就是，按照规划理论和城市交通研究结论，城市没厚度，而且现实的问题是区域内的横向交通量十分大，通勤流量压力大。而由于江阴作为县城，不可能超前建设很多的高架，所以，事实上是，江阴的几个东西交通节点，包括黄田港大桥等堵车严重。

这种问题有三种解决办法，一是继续带状发展，尽量疏散人口，但有可能继续加剧交通压力；二是城市往纵深发展，这样不仅可以提高城市的纵深感，而且更容易形成城市集聚效应；三是二者兼修。

　　江阴目前选择了第三者，不错。但问题是（哈，问题很多），江阴向周围的可扩张空间严重不足，可以说基本是个围城。这是历史造成的，当时的人也是迫不得已，当然现在的人更没责任。

　　往东，是市级开发区和澄江镇开发区，工厂摆好了，二次退二进三谈何容易。而现在丹芙春城和香樟花园已经到最边缘了吧，往东还有空间吗？
　　往北，省略。
　　往南，有一些空间，现在阳光也拿了800亩地。但是，南面也有些工业区。再往南，就是花山。这个在国人来说，是很大的忌讳，而且那边还有很大的垃圾填埋场。所以说，空间有限。
　　往西，西组团和夏港已经在开发，很好，只要解决交通问题，完美。当然，城市的开发也有边际效应递减的问题，注意就好。
　　往东南，可以，但要注意积聚效应。
　　还有个往西南，江阴一直没大考虑，往南闸方向倒是有山有水。可惜，山要能复绿就好了。

　　所以，江阴可以着眼于“双城记”模式，既能解决城市的有效集聚度问题，又可解决可扩张性问题。当然，前提是双城之间有超高速、宽车道的快流量交通干线连接起来，一般来说，这种干线应该是大东京那样的新干线，但对江阴来说，全高架的封闭快速道比较现实。

　　而双城中，新城的重点方向就是正西方向和西南方向，两个子方向应该完全融合。
　　如此，江阴房市在供应能力上面才能有大的突破。


第三节之二

　　谈城市框架内容多，分两块吧。
　　第一块是想让城市搭起骨架，但要想让城市，尤其是让新城有血有肉，是个细活和大难活，也是个平衡术，需要有所为有所不为。不然，规划和建设局长不是谁都可以做了吗？

　　江阴最有活力的是什么地方，或者说，最有城市气息的是什么地方。我认为，不是目前的天华地区，不是新虹桥，甚至暂时也不是步行街，而是法尔胜大酒店附近的三角地带。这里交通拥堵，甚至有点嘈杂，但却最有魅力。这个地区具有十分典型的解剖价值。

　　城市要形成人气和城气，必须要合理布局人口结构和功能结构。
城市规划和建设被实践证明，有两条圣经，当然，这不被规划等方面的主流学术正式承认：

　　一、不规划是最好的规划，城市顺其自然的发展往往是最好的发展。

　　二、老城的魅力无可替代，原因就是最初的文教体功能集中在那，而且那时还没规划部门（这不是废话吗）

　　欧洲城市最初形成的原因不是为了商贸的便利，而是为了方便一帮文人能够积聚在一起，随时交流最新的学术知识、文艺成果。由此核心功能，逐渐生发出生活服务、商贸等功能，并最终形成城市。

　　观看现在的苏州、无锡、常州三个城区，无锡虽然有发达的商贸和创业的环境，但却缺少优质的文教体功能，功能单一，不是个多元化和有包容度的城市，所以，地貌环境再优美，总感觉不适宜人生活。而苏州，经济好文教体功能也发达，有保留很好的老城。常州虽然经济总量只有无锡的一半不到，却在城市的可亲度胜过无锡。当然，以全国来说，最适宜人生活或最本色的城市还是南京、北京这样经济功能不是很突出，但文教体功能却十分发达和多元的城市。想想看，这些城市有这么多的图书馆、有这么多的展出、有这么多的大学生话剧演出、有这么多的大学课堂可以进去听，夫复何求？

　　而法尔胜酒店的三角地带，正是因为有突出的文教体功能，而自发形成了良好的城市场。

　　第二个成功的要素是，建筑布局上“白天”功能与“夜晚”功能互补。一个城市区域，如果白天有写字楼、办公楼等商务人流，晚上有居住和消费人流，则这个地区就是十分有活力和人气的城市场。否则，缺少一个，则难以形成有效的城市聚集效应。所以，没有丹芙、凤凰城的开发，天华文化广场感觉是“死”的。因为那地方只有“白天”人流，周围的政法机关一下班，到了晚上犹如死城。相信随着以上两家小区的开发和往南支干道的连通，会有所改善。再看晚上功能突出的纯粹居住区，比如西面的港城等好多大楼盘，除了小区，现在只有公园，白天人流几乎没有，只有快速的过境车流量，总是感觉有欠缺，没有城市场或城市魂。

　　问题是，一个城市的文教体资源有限。完全集中就可能成为浪费。张家港新城，行政机关和公共服务机构集中，外观很漂亮，看着顺畅，但身居这样的新城区，却肯定会感到没可亲度。回到江阴，五馆一中心这样的集中，有集约效应，却也有不好的地方。试想，如果把这些重要的文体功能分散，放到新城和老称连接节点上或再大胆点，就是放到新城的核心区，岂非也是一着活棋。目前，江阴的一些行政机关，规划、建设、国土、环保等分散布置，十分好，有利于白天功能和晚上功能的均衡配置。

　　第三个成功的要素是，城市区域内交通以密集的“井”字型为主，不能有太多的过境快速干道。这种棋盘状的布局，在曼哈顿最典型最成功。而曾经看到西石桥新街上的那个一路通到稻田的布局，很不舍得割据成井字型道路框架，所以，新街始终形不成人气。纽约都不敢做的事，你小镇敢做。哈哈。反过来，华士那条新街就改造得很好，没有依托澄杨线。

　　太多的快速车行道割裂了街区，也形不成商业氛围和人气。你看，虹桥南路精英会旁和澄江西路工商局附近的店面租金能有纺织大楼和法尔胜大酒店附近的高吗？

　　而城市内部太多的快速道，是由于公共交通不发达造成的。每天看到江阴城区那么多只坐一人的私家车，而中间夹杂着一部挤满人的公交车，都不胜唏嘘。目前，江阴的路权分配越来越倾向强势的交通工具，而行人和自行车快无立锥之地，需要考虑下了。没有方便的宽敞的行走通道，城市还能叫城市吗？正是鉴于此，法尔胜大酒店附近这样有点拥堵的井字型路面，反而成就了它。

　　以这些成功要素来考虑，天华地区、澄江福地和暨阳商城地区、定波路附近，将成为江阴继法尔胜大酒店附近后可期待的城市场。

　　罗嗦了这么点，要点都忘了。总结下，双城模式中，除了大的全高架通勤主干道连接双城外，要注意以下几点：
　　一、老城不宜过度改造，破旧、杂乱、拥堵和道路弯曲些无所谓，因为老城具有极强的自我完善和修复能力，这就是不为。老的文教体功能应该保留一些，比如新建图书馆的话，红桥北路的保留一个子馆更好。
　　二、连接双城的主干道的两头分流道路要规划好。不然，象运河上的四座桥两头有十字路扣，很麻烦。新建的文教体建筑和公共服务机构适宜分散布置，最好是布置在新老城的功能连接节点上，不是地理的中心线上。这就是“有为”。
　　三、密集的井字型道路应该多建。

第四节
　　区域内大的工业企业多，有利有弊。好的不说，坏的就是他们凭其影响力和先发优势，挤占了太多的政策、资源、资金等要素，导致中小企业压力大，难以繁荣。

　　江阴的中小企业已经发展得很努力了，而且这几年越来越重视这一块。但江阴的大工业企业以中间产品为主，自己也受制于上游的行业，向下配套的空间不大。所以江阴中小企业发展到现在的成就真不容易。所以在第（一）里也肯定江阴中小企业的绝对量已经很好了。

　　而大工业企业进入房市，又是得益于他们的先发优势和房地产的高进入门槛。这种多元化发展，对企业来说几无风险，但长远来说，就有点费思量。而对房地产行业本身来说，就会存在品质不一的局面。对购买者来说，则有点窘，因为对方资金实力有保障，可”谈价“的砝码没有了吗。
　　全国层面来讲，工业企业进房市，朗咸平最近分析得很多。虽然是老生常谈，但可借鉴。

第五节
　　江阴的银行盈利水平最近几年很可观，员工的收入水平据传也很可观了。一年总利润要几十了吧？
而银行为何如此好日子，重要因素就是房贷这样的优质产品成就了他们。
　　所以，银行会成为房市重要的推手。

第六节
　　上面有人说很期待这块，实际上我也很期待，期盼着写的过程自己能弄懂。

　　跑了城里几家售楼处，售楼小姐和先生那个光鲜。兜里没准备个100万以上感觉是都不好意思与他们搭讪，当然，如果有个150万的资金能力（包括贷款吗，你说呢？）就能吆五喝六了，呵呵。

　　有价无房，悻然出门，转头思念。你们这些卖房子的，自己买得起你手中的房子吗。想当然的答案是，除非你是五总或六总的舅子或甥女，买得起就天下太平喽。

　　这倒让我想起个大问题，为啥其他行业的劳动价值在房地产行业面前就这么低呢？一个产业工人，一年的劳动价值只能等于房地产2-3个平方的价值。而造2-3平方的楼，泥水匠、瓦工、整地的农民、加上画图纸的、管工地的工头，劳动量全加上去，就值工厂工人干一年？

　　这引发了另外一个大问题，为啥人民币对外拼命升值，对内却不断贬值呢，这里面有财富转移的问题吗？

　　绕破了头，也想不明白。国家把房地产当韭菜割，让其他行业失血，让三驾马车中的最重要的消费始终起不了。这难道真得是在下一盘很大的棋？

　　可以这么牵强的理解吧：广大行业工人（包括售楼小姐）创造的财富通过房产行业转移出去，导致消费力不足；因此国家必须更加依靠外贸和投资拉动，投资的一部分钱来自房产行业转移出来的，没问题。

　　而外贸因为依附性越来越强，必须不断降低价格以提高国际竞争力，结果就出现人民币对外升值；此时，我国民众的现金照理说应该购买力增强，但事实却不是这样，不光房价，连电器这样的出口商品也在相对于平均工资涨价。

　　随便哪家商场看下，一套两件的厨房设备都得5000千以上了吧，敲打出来的铁皮加个马达抵得上纺织工人干半年了。这个的原因，一方面因为国家对进口管制，有高关税，民众的人民币难以直接到国际市场上体现购买力；或者，难道是制造业以国内的涨价来弥补对外出口时的利润缺口？

　　是不是这样呢，大家也参详下。我是反正搞不大懂。所以对外国指责我国进口关税过高、行业管制严格，我也是不置可否喽。

　　话说回来，房产公司中，能买得起的房的圈子内的，总是不会很多吧。所以，不管怎样，还是希望圈外的售楼小姐能够第一个买得起自己手中的房，这样大家才有奔头（前提是先富不能忘后富）。
　　也许这些小姐现在暗中已经买得起房了吧？无限遐想中。。。。

第七节  
　　这块其实是最紧急的内容，应该放到一开始讲的。
　　家保出了8万亿，银行还要跟上，放贷4万亿还是多少。然后国家再安慰说，通账在可控和可承受范围内。
　　你信吗？别问我，打死我也不说。
　　反正，经常陪人买菜，逛逛菜场，这个肉价和菜价是退一步进三步。也经常看到民众买死鱼。真是砧板上的鱼肉呀。

　　回到江阴，万元时代在即（当然指引领的高端房价）。20年前，万元户是什么概念呢。人民币贬值程度在这几年是加速了。

　　正是鉴于这样的预期，现在很多资金因规避通帐的风险而进入房市。而根据朴素的唯物自然观：一般来说，我们所担心的、所预期的最坏结果往往就真的会发生。

　　这就是避险资金的激化作用。房市流动性不愁、有资金依托，所以有继续上涨的底气。

　　这就是一开始说的感觉不好的原因。
　　不过，正面的牵制力量也有，至少国家层面是会出手的。但是乐观还是悲观看待，我也真得有点参不透啊。
　　（全文完，谢谢捧场）

果乐乐

万元时代即将到来，是预言吗？

平平淡淡是真

有钱人的游戏啊  有钱人越来越有钱

郭靖师弟

期待续集

郭靖师弟

杀机为牛，内容很丰满，而且这种理论，是在坛里第一个出现的，并且也有一定的理论基础
可惜你的标题不吸引人为，要改一下

红叶舞秋山

说得很有道理,房价对于普通老百姓来说,是个残酷的话题.江阴现在的房市,正处于一个突破阶段,外来大开发商带来高品质的同时,也带来了高价格,让普通百姓更加望房兴叹.

伯爵小小

写的很好，支持下~

涟漪

改标题，支持下

杀机为牛

（二）
第一段讲购买力，忘记了我们处在沿海，适宜人居住，就业容纳能力强，所以外来人口的进入是大趋势，不可逆转。这其中，也有一部分高端人士，加剧了本地的需求。

谈过了需求，也就是购买力问题，再来谈供应问题。

上面说过，西方国家给市场经济地位国家才不正常。为何这么附和呢？因为你看中国的土地、水、电、医疗、公共服务、通信、金融等重要商品，都是管制供应的，处于绝对垄断或十分接近绝对垄断的相对垄断状况。承认这样的经济体为市场经济，违背天理。

扯远了。回到土地。房子是附着在土地上的，所以，房市的问题从某个角度讲就是土地问题，而且，哪位伟人好像说过，土地是财富之父。

中国的土地供应不用说了，大家明白。

这几年愈演愈盛。其实，这也是种惯性循环。自循环模式，最后可能把自己给绕进去。目前国家层面担心的房市风险不在房市自身，说白点，多拿地的消化不了的房地产公司倒掉几家何妨。

但除掉国家层面，去年低谷时各地土地供应面的态度耐人寻味，可以看出点眉目

不管各方动机如何，土地尤其是好的土地的供应处于长期紧缺将是常态。


回到江阴，虽说有这几年空置率过高的风声，但事实是，好的地段的所谓好房还是远远不够。这种情况下，偏远的永安等小区再增加十个又岂能影响阳光国际的销售？？

杀机为牛

引用第4楼郭靖师弟于2009-11-04 11:33发表的 :
杀机为牛，内容很丰满，而且这种理论，是在坛里第一个出现的，并且也有一定的理论基础
可惜你的标题不吸引人为，要改一下

其实都是老生常谈了。

标题要不你帮改下。

标题最显功力。

刚来本坛，但觉得论坛对江阴城市的发展有一些实质性的思考内容，这其中也有你等几个人的功劳/。