公摊面积是怎么计算的啊

我为房狂22 · 发表于 2005-11-10 14:30

我想了解一下公摊面积是怎么计算的啊

山高水长 · 发表于 2005-11-10 14:46

房屋建筑面积一般由套内房屋的使用面积（这部分面积我们可以自已量测得到），套内墙体面积，套内阳台建筑面积、公摊建筑面积四部分组成。 住宅楼一般以幢为单位进行分摊，需要分摊的部位有：公用的楼梯、电梯、电梯机房、门厅（像新世纪底楼那种）等公用部位。
每户房屋根据房屋的套内建筑面积的大小所参与的分摊也有大小。
个人理解，仅供参考

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我为房狂22 · 发表于 2005-11-10 14:49

那如果底楼是营业房，它们是否参与分摊呢

山高水长 · 发表于 2005-11-10 14:54

我对这方面不是特别了解，按照我的认识这要分二种情况：
1、如果底楼营业房有单独出入口，不用这幢楼的楼梯或电梯，一般来讲，此营业房就不参与这幢楼的分摊。
2、如果底楼的营业房用这幢楼的楼梯，一般来讲，此营业房就参与这幢楼的分摊。
也可以这样理解，如果你买的房屋底楼是营业房，而它不用这幢楼的楼梯，因为底楼是营业用房，所以楼梯的面积相对就比底楼不是营业房的情况要大，那么这幢楼的分摊面积就要大一点。
这是我个人理解，不知对否，请专家指正。

[此贴子已经被作者于2005-11-10 14:54:34编辑过]

40265906 · 发表于 2005-11-10 15:24

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
 
 第一条根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。
　　第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记。
　　第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
　　第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。
　　第五条商品房按“套” 或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
　　商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
　　第六条套内建筑面积由以下三部分组成：
　　１、套（单元）内的使用面积；
　　２、套内墙体面积；
　　３、阳台建筑面积。
　　第七条套内建筑面积各部分的计算原则如下：
　　１、套（单元）内的使用面积
　　住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
　　２、套内墙体面积
　　商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。
　　商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。
　　非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。
　　３、阳台建筑面积
　　按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
　　４、套内建筑面积的计算公为：
　　套内建筑面积
　　套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
　　第八条公用建筑面积由以下两部分组成：
　　１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
　　２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
　　第九条公用建筑面积计算原则
　　凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
　　公用建筑面积按以下方法计算：
　　整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
　　第十条公用建筑面积分摊系数计算
　　将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。
　　公用建筑面积/公用建筑面积分摊系数＝套内建筑面积之和
　
　　第十一条公用建筑面积分摊计算
　　各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
　　分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数＊套内建筑面积。
　　第十二条其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。
　　第十三条本规则由建设部解释。
　　第十四条本规则自１９９５年１２月１日起施行。
 
大家应该注意的重点是：
商品房应分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 
不应分摊的共有建筑面积包括：
1、从属于人防工程的地下室、半地下室。
2、供出租或出售的固定车位或专用车库。
3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。
共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。
共有建筑面积的分摊方法是：
1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。
2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。
共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。

yahom · 发表于 2005-11-10 15:59

谢谢4026！
建议版主将此类重要知识置顶，锁定不让回复，以供查询！

花好月圆 · 发表于 2010-8-30 16:49

学习了

花好月圆 · 发表于 2010-8-30 16:50

收藏了

大千世界 · 发表于 2010-9-9 15:04

说穿了,公摊面积没有什么怎么计算方法,还不是房产开发商一口说了算

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