江阴的房价会大涨吗？未来两年投资房产合适吗？

心在远方

第一部分：人口情况	单位	2008年	2007年	%
全市区域总面积	平方公里	987.57	987.57	-
年末总户数	万户	36.51	36.49	0.05
年末总人口	万人	120.00	119.77	0.19
非农业人口	万人	48.40	45.85	5.65
本年出生人口	人	8561	8590	-0.34
本年死亡人口	人	7995	7942	0.67
人口死亡率	‰	6.67	6.64	0.03
人口自然增长率	‰	0.47	0.54	-0.07
年平均人口	万人	119.89	119.61	0.23
人口密度	人/平方公里	1215	1213	0.16

数据来源：江阴统计网
         根据这个统计公报,如果按三口一户计算，江阴现在的刚性住房需求大约在3.49万套。对照下目前的市场供给，想投资的可以认真研究下。

收入情况	单位	2008	2007	增长率
城镇职工人数	万人	12.39	11.96	3.60%
城镇职工工资总额	亿元	47.99	39.21	22.39
城镇在岗职工年平均工资	元	38766	32805	15.07
城乡居民人均存款储蓄余额	元	40993	30708	33.49
城镇居民人均可支配收入	元	24214	21013	13.04
农民人均年收入	元	11975	10641	12.54

数据来源：江阴统计网
          年平均工资包括公司和个人所上交的公积金，实际到手的应该为人均可支配收入24214元（不过这个数据有待商榷，08年全球金融危机，难道江阴一点影响都没有受，而且GDP比07年增长还迅猛，故怀疑是政府为了政绩做假）。按照可支配收入的50%用于生活消费，那就意味着年平均储蓄为12107元。按照江阴统计局公布的江阴居民的恩格尔系数为34.82%，就意味着一个人一年的伙食开销在4215.65元（这个计算只是为了验证数据真实性，供大家参考）。
        （名词解释：恩格尔系数（%）= 食品支出总额 /家庭或个人消费支出总额×100%
恩格尔定律主要表述的是食品支出占总消费支出的比例随收入变化而变化的一定趋势。揭示了居民收入和食品支出之间的相关关系，用食品支出占消费总支出的比例来说明经济发展、收入增加对生活消费的影响程度。众所周知，吃是人类生存的第一需要，在收入水平较低时，其在消费支出中必然占有重要地位。随着收入的增加，在食物需求基本满足的情况下，消费的重心才会开始向穿、用等其他方面转移。因此，一个国家或家庭生活越贫困，恩格尔系数就越大；反之，生活越富裕，恩格尔系数就越小。
  国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。）
         2008年的人均储蓄余额为40993元，以后明年的人均储蓄增长额按15000元固定计算，那就意味着：江阴的平均水平是两口之家，付完40万房产的首付之后，还需要10年才能偿还债务，条件是不能养孩子。不过40万的房子在江阴确实很难找。
        在这里，我再强调一点，价值规律是市场经济的第一规律，价格决定于需求、供给等因素。对于江阴的房产商，觉得读读《第五项修炼》看看那个啤酒公司是怎么倒闭的。对于投资客，觉得目前的股市和基市，具备长线的投资价值。
        同时，希望开发商能抓住大量的刚具备按揭能力的人群，采用合理的定价，相对紧促的开发格局，提高资金回收速度和周转速度，我们可以称之为“量贩式房产开发模式”，在中国目前的市场，走出自己的一条路，找到自己的蓝海。同时，成为城市化的一个主力推进者，实现一个企业的社会责任。
        

平平淡淡是真

谁有这个判断 可以投资了

心在远方

09年至今，江阴房市成交13759套（江阴房产网），按照3.49万套的刚性需求，缺口还是有的，所以房价还会在高位徘徊。但是按照目前的库存房源和未来准备开发的，这个缺口很快就会补上。

天府游子

如果有钱 买没什么大错  注册ID以来一贯观点

郭靖师弟

牛贴，建议管理加精

制造快乐

分析的很有道理，学习了

大队长

很有用的数据，收藏了

老马

应多些这样的好帖子，楼主辛苦了。

蔡家村

很专业的贴子，收藏

肥龙

好看，谢谢楼主