阳光国际的交房条件

hyhy

交房前一夜，做了一点功课，把合同仔细地看了一遍。发现有一问题，阳光交房的条件是“该商品房经验收合格”，而不是“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”。这里面有区别么？其他小区又是如何约定的呢？我很疑惑。所以，在房产网相关版块发贴咨询。后有专家帮我百度了一下，全文如下：


交房，是商品房买卖合同中开发商的主要义务，同时也是房屋毁损、灭失风险由开发商转移至购房人的标志。所以，在签订商品房买卖合同时，一定要对交房条件、交房期限等作出详细的约定。《商品房买卖合同示范文本》第八条对于交房条件有五种备选项：
1．该商品房经验收合格；
2．该商品房经综合验收合格；
3．该商品房经分期综合验收合格；
4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；
5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

一般来说，这其中的第五种选项可以约定为“该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》”。这里，谈谈我对于这些交房条件的一些认识。
一、该商品房经验收合格
  《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用” ，《城市房地产开发经营管理条例》进一步明确规定未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。由此可见，对未经验收合格的商品房，法律已明文规定不允许交付使用。同时根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”的规定，商品房只有经过了上述部门的验收并合格后，才能算是达到了交房条件。

   由法律规定的角度来看，这种“该商品房经验收合格”，对开发商的约束是比较严格的。但是，由于该条款没有具体约定由谁验收、怎样验收，也没有特别约定开发商交房时需提供的验收合格的证明文件，所以在实践中缺乏统一的操作标准。如开发商发出了个“交楼通知书”就要求购房人收房，购房人认为这不符合约定的交房条件而拒绝收房，而究竟要开发商出示什么东西才收房，购房人自己也很困惑，这样一来二去就形成了开发商与购房人之间的矛盾冲突。    所以，当开发商与购房人在选择了“该商品房经验收合格”这一种交房条件的同时，双方还应进一步明确商品房验收主体及验收合格的证明文件（如《建设工程竣工验收报告》），这样才有可能避免开发商与购房人在交房时的纠纷。

二、该商品房经综合验收或分期综合验收合格
    根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定可知，综合验收或分期综合验收需对房地产开发项目的城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行验收。可以说这是政府对开发商的监管手段，更是对购房人 f权益的有效保障
    可是近年来，几乎所有开发商在合同中不以该条款作为交楼条件，交楼前要完成综合验收几乎是一句空话；而作为购房人需要的也不是如空中楼阁的综合验收，而只是综合验收里几项重要的验收内容在交楼前完成。因此，国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。
    综合验收成为一种不可能完成的任务，所以在签订商品房买卖合同时，不论是开发商也好，还是购房人也好，都不选择此条款。

三、该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》    《建设工程竣工验收备案表》，该表除了能够反映工程竣工验收报告的内容外，还反映了规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件、绿化验收认可文件等许可文件内容。开发商能够取得该表，就证明房地产开发项目已基本上就达到了能够交付使用的标准，购房人也可以比较安心的入住了。

    所以，从购房人的角度考虑，若能约定以《建设工程竣工验收备案表》作为交房条件的话，则更有利于保护购房人的合法权益。这一种交房条件，已成为房地产业内通行的选择。

    另外，开发商交房时，还应当同时向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这一点建设部在2001年6月1日开始实施的《商品房销售管理办法》中已有要求，现在交房的开发商都应提供，一般问题不大。

    以上仅是《商品房买卖合同示范文本》中可以选择或必须的交房条件，当然开发商与购房人还可以根据实际情况约定更为清晰具体的条件，在此不再赘述。

小桥流水

楼主有心了,支持,顶一个.

hyhy

呵呵 我还没写结束了 小桥你插队了

hyhy

那么 我们现在是以第1条来交房的 是否可以认为KFS尚未取得规划、消防、环保、绿化等方面的文件呢  如是的话 那么 这些文件何时取得 我们付清房款后 又谁来制约 这当中 对我们业主来说最最关注的是消防 阳光国际小高层高层居多
但愿我是桤人忧天

hyhy

所以 在这里 我也想请过来人 也即已收房人来谈谈他们有无看见KFS相关文件 来保证我们业主的一点基本权利

好当家

模糊不清的，解释应该倾向于提供格式合同的另一方。法律规定。

莫高红酒

总的来说，买了阳光的房，只能啥都认了，除非直接打个电话给陆某某，坚信其实有些事他是不清楚的，尤其是飞老大提到的那些所谓的管理人员的情况。不然你就认了吧。我还没收房，还真不想去收。

文人

对这种政府不作为的行为，无语了，有这种官员当道，中国还有救么

观点

引用第3楼hyhy于2009-09-29 12:00发表的 :
那么 我们现在是以第1条来交房的 是否可以认为KFS尚未取得规划、消防、环保、绿化等方面的文件呢  如是的话 那么 这些文件何时取得 我们付清房款后 又谁来制约 这当中 对我们业主来说最最关注的是消防 阳光国际小高层高层居多
但愿我是桤人忧天

以第1条来交房的 可以认为KFS不一定取得规划、消防、环保、绿化等方面的文件。后面有ZF负责！取得规划、消防、环保、绿化等方面的文件是办理房产证的必要条件。

夏如初

学习了。。
如果要交房。一定要他们出具全部应具备的文件。。否则。。拒绝交房