几份业主必读的文件

沉舟

0、《合同法》《合同法》http://www.chinalawedu.com/news/ ... 5151360021705-0.htm，
关键的是租赁合同部分
第十三章  第二百一十四条　租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
这条涉及车位使用权转让20期限

江阴市物业管理信息网http://www.jywyglw.com/index.aspx

《 江苏省物业管理条例》自2013年5月1日起施行，其中第六十六条  物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。
http://wenku.baidu.com/view/acd9876c27d3240c8447efb3.html
江阴市物价局 - 江阴市物业服务收费管理实施办法2015
车位收费 http://www.jy510.com/a/newwg/2015/0703/14437.html
1、《中华人民共和国物权法》2007年3月16日通过，2007年10月1日起实施。
http://www.gov.cn/flfg/2007-03/19/content_554452.htm
第73、74条涉及车位所有权归属问题

2、《物业管理条例》2003年中华人民共和国国务院令第379号，2003年9月1日实施，根据2007年8月26日《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订http://www.saic.gov.cn/zcfg/xzfggfxwj/200712/t20071206_45825.html
3、《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》，中华人民共和国国务院令第504号http://www.gov.cn/zwgk/2007-08/31/content_733024.htm
4、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释【2009】7号，2009年10月1日施行。http://www.chinacourt.org/flwk/show.php?file_id=135836
5、《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》2009年4月20日最高院审判委员会第1466次会议通过，2009年10月1日起施行。http://www.law-lib.com/law/law_view.asp?id=281772
6、《江苏省物业服务收费管理办法》苏价服[2004]383号http://www.wyfwgw.com/laws/570.html或http://www.law110.com/law/32/jiangsu/215095.htm
7、《无锡市物业服务收费管理办法》http://www.wxhouse.com/policy/6223.html
      
        《 无锡市物价局关于进一步改进住宅物业服务收费管理的通知》锡价服[2009]1号 http://wjj.chinawuxi.gov.cn/ba38/e/03/846493.shtml 或 http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=45359
         《 江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》http://www.xici.net/main.asp?url=/b682673/d51388242.htm
        《无锡市车辆停放服务收费管理规定》http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=261796

         其他江阴地方办法   http://www.jy510.com/wy_more.php?ac=wy_5&zlmid=2&flag=1                                                   
8、《业主大会和业主委员会指导规则》 http://www.china.com.cn/policy/t ... ontent_19080714.htm 第十六条　划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
9、《关于加强太阳能热水系统推广应用和管理的通知》江苏省建设厅文件苏建科（2007）361号
10、《住宅室内装饰装修管理办法 》中华人民共和国建设部令　第110号自2002年5月1日起施行  http://www.gov.cn/gongbao/content/2003/content_62197.htm
11、《建设工程质量管理条例》（中华人民共和国国务院令第２７９号）  http://www.gov.cn/gongbao/content/2000/content_60658.htm
12、《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93（2002 年版）http://www.law110.com/lawserve/guihua/1800063.htm 第8.0.2小区路 《民用建筑设计防火规范》GB50016  6.0.9  消防车道的净宽度和净空高度均不应小于4.0m。供消防车停留的空地，其坡度不宜大于3%。
13、《关于加强和规范居民小区停车管理工作的意见》省公安厅 http://bbs.jy510.com/viewthread.php?tid=95616&keyword=9%C3%D7
14、《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令第248号）http://www.qhdfgj.gov.cn/zytd/hygl/zcfg/2009-1-8/248.html 第十七、三十三、三十六条款。
15、《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005建设部第326号
16、《民用建筑节能管理规定》( 中华人民共和国建设部部长令第76号)
17、《关于公布〈江苏省民用建筑热环境与节能设计标准〉》强制性条文的通知》（苏建科（2002）131号）
18、《无锡市物价局关于进一步改进住宅物业服务收费管理的通知》（锡价服[2009]1号），《无锡市车辆停放服务收费管理规定》（锡价服[2003]290号），http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=260384&extra=&page=8
19.《关于促进房地产市场健康发展的意见》（苏价服[2008]400号）

2009年1月起商品房不核价

http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=350540
20.《江苏省物业管理条例》2013版
http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=350567
业委会办公用房
21.澄政办发[2009]63号《进一步加强人防工程管理的通知》
http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=288503
22，《住宅专项维修资金管理办法》
http://baike.baidu.com/view/1336126.htm
基金管理
按照自2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》规定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利[1]。
业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行设立本物业维修基金专用帐户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案，该帐户是该物业范围内业主缴纳的全部维修基金的情况。该帐户只能用于维修基金的存储和管理，不得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户帐户，用来显示该业主所有维修基金部分的使用和留存情况。维修基金的使用及补充需经业主大会作出决议。
23，《物业服务企业资质管理办法》http://wenku.baidu.com/view/595da0fbfab069dc50220130.html物业资质和管辖小区规模的要求

老兵

沉舟，聚会你咋能不去啊

老兵

你不去，我就也可能不去

老兵

你得去，我敬你3杯









借宝地一用
19、《住宅专项维修资金管理办法》2007 建设部令第165号，房屋维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
http://www.gov.cn/flfg/2007-12/29/content_846963.htm

沉舟

我感受到你们的气氛了

10月1日起，市区住宅电梯收费实行新办法
常州晚报　　2009-09-03 09:21:30
　　新华报业网讯　市物价、房管部门日前联合发布最新市区住宅电梯运行维护收费管理办法，进一步规范电梯收费行为，切实维护电梯受益业主、房地产开发建设单位和物业服务企业的合法权益。从10月1日起，我市将实行这一新办法。
    收费原则
    新办法明确了物业服务企业是住宅电梯运行维护费的收费主体，住宅电梯受益业主是电梯运行维护费的交费对象。
    收费原则：住宅电梯运行维护费应当单独列账，按实结算。物业服务企业应当定期（每年至少一次）向业主公布电梯运行维护费收支账目，接受业主或业主委员会的监督。业主委员会成立前的住宅电梯运行维护费年终结算，其不足部分由开发建设单位补足，结余部分由业主委员会成立后的业主代表大会处置。业主委员会成立后的住宅电梯运行维护费年终结算，不足部分由电梯受益业主补足，结余部分滚存使用。
    电梯受益业主应当按照物业服务协议或买卖（租赁）合同中的约定时间，作为交纳电梯费的起始时间；没有合同约定的，则按入住通知书约定的房屋交付时间作为起始交费时间。因电梯受益业主原因未及时办理入住手续，期间的电梯运行维护费由业主按规定标准的70%交纳；电梯受益业主在办理入住手续后未入住，应书面向物业服务企业说明情况，期间的电梯运行维护费按规定标准的70%交纳。
    另外，新办法强调，住宅电梯运行维护费，是指住宅电梯的日常运行以及维护所发生的费用，主要包括运行电费、年检费、保险费、日常维护保养费和维修材料费等，但不包括电梯的大修（修理费用在1万元及以上的）和更新改造费用。
    收费标准及计算方法
    新办法规定了住宅电梯运行维护费的计算方法和收费标准：统一按业主拥有的住宅建筑面积计算，由物业服务企业向电梯受益业主按月收取，也可按物业服务协议或买卖（租赁）合同约定分期预收，但时间不能超过一年。住宅电梯运行维护费按建筑面积每月每平方米0.40元乘电梯楼层系数预收，即月度电梯运行维护费=建筑面积×0.40元×K，K为电梯楼层系数。
    电梯楼层系数确定方式：业主委员会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在建设项目分期分批开发的商品房销售之前根据电梯楼层系数确定原则协商确定，并由物业服务企业报市、区（武进、新北区）价格主管部门和物业主管部门备案后执行，同时在商品房销售现场醒目位置向购房人公示。业主委员会成立后，业主委员会可根据电梯楼层系数确定原则确定，并经相关电梯受益业主同意后，与物业服务企业在物业服务合同中约定，同时物业服务企业应及时将合同约定的电梯楼层系数报市、区（武进、新北区）价格主管部门和物业主管部门备案。
    电梯楼层系数确定原则：根据不同高低的住宅楼以单元为单位，以电梯受益业主的中间层系数为1，然后向上、下分别增、减差率来确定，但各楼层系数增减差率的代数和应等于零，且原则上最高楼层系数不高于1.5、最低楼层系数不低于0.5。
    新办法的最大变化
    新办法与以往最大的变化，就是将电梯楼层系数的确定前移。原住宅电梯收费办法规定电梯楼层系数要在成立业主委员会后才能确定，且没有规定最高、最低楼层系数；而新办法明确，在建设项目分期分批开发的商品房销售之前必须确定电梯楼层系数，并在商品房销售现场醒目位置向购房人公示，同时规定了电梯楼层系数确定原则。
    这一变化，主要解决了前期物业服务中顶层住宅与底层住宅业主按同一标准缴费的不合理现象。因为新建小区业主委员会的成立有一个漫长的过程，所以新办法规定电梯楼层系数在建设项目分期分批开发的商品房销售之前就必须确定好，让购房人在购买住房时就有选择，并承担相应的义务。（常价宣 陈欢）

住宅电梯运行维护费按建筑面积每月每平方米0.40元乘电梯楼层系数预收，即月度电梯运行维护费=建筑面积×0.40元×K，K为电梯楼层系数
我们上下都是一样的，k=1，  1.35-0.4=0.95元/月

五级服务

（指导价0.9元/㎡·月，不含电梯使用费）

项目	内容	基本标准
清洁管理	共用楼道保洁	每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶、擦拭1次楼梯扶手；地面每月刷洗1次；公共设施每月循环清洁1次；各梯间墙面、天花板每月除尘1次；每月擦1次楼梯道共用门窗玻璃
	电梯及电梯 厅保洁	电梯轿厢每日全面清洁1次
	共用卫生间保洁	每日清洁2次、消杀1次，发现墙壁有污渍及时清洁
	停车场、共用车库或车棚保洁	每日清扫1次，每周擦洗1次门窗，每月清扫1次地下室管线，每月进行2次地下室消杀工作
	道路保洁	每日清扫2次，1小时内目视无垃圾，灯具每月清洁2次
	绿化带保洁	绿化带每日清扫2次
	休闲、娱乐、健身设施保洁	每日清洁1次
	监控探头保洁	每周擦拭1次
	垃圾收集与处理	垃圾桶、果皮箱垃圾每日清运2次，每日擦拭1次
	卫生消杀	灭鼠、灭蚊等每季至少进行1次
房屋、共用设施、设备维护与管理	服务时限	报修30分钟内到位，10小时内修复，特殊情况另行约定
	油漆粉饰	楼梯间的室内墙面每3年应粉刷1次
	建筑物外立面	每5年清洗1次
	给水设施	饮用水水池（箱）每年清洗消毒1次、水质化验1次，每3个月清洗1次泵房，每年对水泵机组清洁保养1次，每半年对共用给水管道进行1次全面检查维修
	排水设施	每月清扫1次以上排水明沟，每半年对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次
园林绿化养护与管理	草坪、树木、花坛	成活率在90％以上，每年修剪三次以上
	人工湖、喷水池	人工湖每日打捞清洁1次，喷水池每日打捞清洁1次、每月清洗1次
	假山、亭、廊、雕塑等建筑小品	每2个月清洁检查1次，每2年粉刷1次
安全防范	人员组织	专职安全护卫人员，佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，佩戴规范，仪容仪表规范整齐
	门卫	各出入口24小时值班，6：00-22：00立岗值班，主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少有一人值班，实施交通指挥与交通疏导等工作
	巡逻	白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次

清风百合

沉舟带头学，“学科带头人” [s:309]
    业主委员会成立和运作中会出现哪些问题？怎样解决？作为业主或者业主委员会的一员，如何行使自己的合法权利和义务？

问：为什么要成立业主大会？

答：有了业主大会之后，才可以选择、解聘物业管理公司；才可以选举、更换业主委员会委员；决定物业管理费水平，监督规范物业管理公司的行为；获得小区物业规划资料，了解会所、停车场、天台、花园的产权及决定专项维修资金使用、续筹方案；等等。如果没有业主大会，上述权利均无法实现。（详见《物业管理条例》第11条）

问：业主委员会和业主大会的关系？

答：业主大会是一个决策权力机构，业主委员会是其执行机构，执行业主大会的决定。如果没有业主大会的授权，业委会无权独立作出重大决策，这样保证了小区事务的权力掌握在全体业主手中，而不会被部分人所控制。（详见《物业管理条例》第12、15条）

问：小区业主在业主大会上享有那些权利？

答：下列重大事项必须全体业主投票并需整个物业管理区域内2／3以上投票份额同意才有效：（1）制定修改业主公约、业主大会议事规则；（2）解聘和选聘物业管理企业；（3）物业维修基金的使用和续筹等方案的决定。

也就是说，小区内的重大事项决定权在全体业主手中，业主委员会或者业主无权代表全体业主决定重大事项。（详见《物业管理条例》第12、15条）

问：业主大会和物业管理公司的关系？

答：业主委员会代表业主与业主大会的选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》。业主大会和物业管理公司的关系并不是对立、水火不相容的，而是平等、互利、共赢的一种合同关系。（详见《物业管理条例》第35条）

问：如何选聘物业管理公司？

答：业主大会授权业主委员会组织招标，通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理公司，但有下列情形的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：投标人少于3个或者住宅规模较小的。

问：业主大会、业主委员会的工作经费从哪里来？业主委员会委员是否有报酬？

答：业主大会、业主委员会的工作经费通常包括基本办公设备购置费用（如办公桌、档案柜等）、文件宣传资料复印制作费用、办事人员、业委会委员的基本工作补贴（如交通、手机）。

工作经费及业委会委员的报酬的承担方式由业主大会决定，一般有2种情况：1、由全体业主按照房屋建筑面积比例凑集、分担，具体的凑集方法在业主公约或业主大会议事规则中规定。2、与物业管理公司签订《物业服务合同》时，约定该工作经费及业委会委员的报酬由物业管理公司承担。（详见《业主大会规程》第35条）及《江苏省物业管理条例》2013版第二十五条

问：法律、法规、政策对发展商配置物业管理用房有什么要求？

答：1、《物业管理条例》第30条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

2、根据《物业管理条例》第38条规定，发展商配置物业管理用房必须是有产权、符合规划的房屋，而临时的房屋、没有规划依据的房屋（如在架空层临时搭建的房屋）均不属于法定的物业管理用房。

3、江苏省物业管理条例》2013版第三十五条，业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

发展商配置物业管理用房已经成为发展商开发小区房地产项目的法定成本之一。

问：小区里的会所和地下、架空层停车场是否属于全体业主？

答：按照规定，如果会所和停车场建筑面积没有计入公共面积（即业主进行了分摊）的话，那产权应该是属于开发商的。如果计入公摊面积的话，那么产权应该属于全体业主共有。

通常没有成立业委会之前，业主们无法获得小区的详细规划资料，所以难以判断会所和停车场到底属于谁。如果成立了业委会，这个问题就会有答案了。

首次业主大会，建设单位应移交

（一）物业管理区域证明；

　　（二）房屋及建筑物面积清册；
　　（三）业主名册；
　　（四）建筑规划总平面图；
　　（五）交付使用共用设施设备的证明；
　　（六）物业服务用房配置证明；
　　（七）其他有关的文件资料。

问：业主委员会主要有什么职责？

答：业主委员会的主要职责有：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施：业主大会赋予的其他职责；执行业主大会的所有决定。（详见《物业管理条例》第15条）

问：业主工作繁忙，没有时间参加业主大会怎么办？

答：召开业主大会的时候，业主可以直接到会场参与大会讨论，也可以委托代理人参加业主大会，还可以以书面意见的形式就大会议题发表意见，进行表决。（详见《物业管理条例》第12条）

问：业主大会与居民委员会之间的关系？

答：在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区召开业主大会以及业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。（详见《物业管理条例》第14、20条）

问：个别业主、物业使用人违反业主公约、违反小区规章制度（如乱搭乱建、将住宅当作商业写字楼使用等）怎么办？

答：1、物业管理公司根据《物业服务合同》的约定或者业主公约的授权，采取批评、规劝、公示等非强制措施制止业主、物业使用人违反业主公约和规章制度的行为；2、业主委员会有权监督业主公约的实施情况，有权采取批评、规劝、公示等非强制措施制止业主、物业使用人违反业主公约和规章制度的行为；3、如果上述非强制措施没有效果，则相关的业主、物业管理公司、业主委员会可以向有关的行政管理部门报告（如工商局、城市综合执法局等），由相关行政部门依法处理；4、相关的业主、物业管理公司、业主委员会可以向人民法院提起民事诉讼（违约之诉、或侵权之诉），由人民法院依法裁判。

阳光大哥

无锡市物价局关于进一步改进住宅物业服务收费管理的通知


锡价服[2009]1号


各区物价局、市区各有关物业服务企业：
    为进一步促进物业服务市场健康有序发展，维护业主和物业服务企业的合法权益，现就改进我市住宅物业服务收费管理作如下通知：
    一、 进一步明确住宅物业服务收费相关政策
    1、凡规划建设部门立项审批为别墅和低层住宅，物业公共服务收费实行市场调节价管理；其他各类住宅，物业公共服务收费实行政府指导价管理。
    《无锡市区住宅物业公共服务等级收费指导价标准》见附件。
    2、提倡通过规范的招投标程序，确定物业服务企业。物业服务企业应在标书中明确服务等级和收费标准，中标后按价格管理权限报价格主管部门备案。  
    3、前期物业服务期间变更物业服务企业的，应按规定程序重新确定物业服务收费标准，并报价格主管部门审批。
    4、对物业公共服务收费实行政府指导价管理的住宅，前期物业服务内容超出七级服务标准，需超出七级收费标准的，应由物业服务企业提出申请，报市价格主管部门审批。价格主管部门在审批前应组织专家集体审议，在最高不超过七级物业服务收费标准上浮50%的幅度内，确定前期物业公共服务收费标准。
    5、政策性保障住房前期物业公共服务，未实施招投标确定物业服务企业的，物业服务收费标准应由价格主管部门按管理权限予以审批。  
    6、2006年1月1日之前已实施物业服务的住宅，其物业服务收费，可按本通知规定的《无锡市区住宅物业公共服务等级收费指导价标准》同等级标准执行。已成立业主委员会的，由业委会审定；未成立业主委员会的，报价格主管部门按管理权限予以审批。  
    二、进一步明确住宅物业其他服务收费相关政策
    1、住宅区内业主机动车辆停车服务，物业服务企业应与业主约定服务方式和收费标准，原则上应实行停车服务包月收费，也可采用临时停车服务计时收费。临时停车服务收费标准为：一小时内免费；超过一小时按每小时1元收取车辆停放服务费，不足一小时按一小时计收；二十四小时内收费最高不超过10元/辆。
    2、需在公共车库内充电的电动自行车，业主可与物业服务企业约定单独装表，费用由用户承担，电费合理分摊，按实收取。
    3、带有电梯的住宅，电梯到达起始层的用户，电梯使用费收取与否，合同有约定的按合同约定，合同未约定的予以减免。
    三、进一步加强对住宅物业服务收费监督管理
    1、各级价格主管部门应加强对住宅前期物业服务的监督和管理，规范物业服务收费行为。物业服务企业应不断提高服务质量，诚信服务，接受业主监督。
    2、对前期物业服务一年以上的住宅区，价格主管部门应按分级管理权限，会同同级房产主管部门，组织有关物业管理的业内人士对其进行监督检查。对实施等级收费，达不到相应等级服务的物业，可采取限期整改、公示督查结果、降低收费标准等方式，推进其规范服务；对违反法律法规的收费行为，依据《中华人民共和国价格法》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》等，进行处罚。
    本通知自2009年1月1日起执行。以前有关物业服务收费政策与本通知有不一致的，以本通知为准。



二○○八年十二月三十一日

乡下的孩子

    各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：　　为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。                         
                                                           中华人民共和国住房和城乡建设部                                                                      二○○九年十二月一日            

业主大会和业主委员会指导规则　　第一章　总则　　第一条　为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。　　第二条　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。　　第三条　业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。　　第四条　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。　　业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。　　第五条　业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。　　第六条　物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。　　第二章　业主大会　　第七条　业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。　　第八条　物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：　　（一）物业管理区域证明；　　（二）房屋及建筑物面积清册；　　（三）业主名册；　　（四）建筑规划总平面图；　　（五）交付使用共用设施设备的证明；　　（六）物业服务用房配置证明；　　（七）其他有关的文件资料。　　第九条　符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。　　第十条　首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。　　第十一条　筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。　　筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。　　建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。　　第十二条　筹备组应当做好以下筹备工作：　　（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；　　（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；　　（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；　　（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；　　（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；　　（六）制定业主委员会选举办法；　　（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。　　前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。　　第十三条　依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。　　业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。　　第十四条　业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。　　第十五条　筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。　　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。　　第十六条　划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。　　第十七条　业主大会决定以下事项：　　（一）制定和修改业主大会议事规则；　　（二）制定和修改管理规约；　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；　　（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；　　（五）选聘和解聘物业服务企业；　　（六）筹集和使用专项维修资金；　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；　　（八）改变共有部分的用途；　　（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；　　（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。　　第十八条　管理规约应当对下列主要事项作出规定：　　（一）物业的使用、维护、管理；　　（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；　　（三）物业共用部分的经营与收益分配；　　（四）业主共同利益的维护；　　（五）业主共同管理权的行使；　　（六）业主应尽的义务；　　（七）违反管理规约应当承担的责任。　　第十九条　业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：　　（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；　　（二）业主委员会的职责；　　（三）业主委员会议事规则；　　（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；　　（五）业主投票权数的确定方法；　　（六）业主代表的产生方式；　　（七）业主大会会议的表决程序；　　（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；　　（九）业主委员会换届程序、补选办法等；　　（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；　　（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。　　第二十条　业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。　　第二十一条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：　　（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。　　第二十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。　　采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。　　第二十三条　业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：　　（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；　　（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。　　第二十四条　业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：　　（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；　　（二）总人数，按照前项的统计总和计算。　　第二十五条　业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。　　一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。　　业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。　　第二十六条　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。　　未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。　　第二十七条　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。　　第二十八条　业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。　　第二十九条　业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。　　第三十条　业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。　　第三章　业主委员会　　第三十一条　业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：　　（一）具有完全民事行为能力；　　（二）遵守国家有关法律、法规；　　（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；　　（五）具有一定的组织能力；　　（六）具备必要的工作时间。 　　第三十二条　业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。                                                         

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　　第三十三条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：　　（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；　　（二）管理规约；　　（三）业主大会议事规则；　　（四）业主大会决定的其他重大事项。　　第三十四条　业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。　　业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。　　第三十五条　业主委员会履行以下职责：　　（一）执行业主大会的决定和决议；　　（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；　　（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；　　（五）监督管理规约的实施；　　（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；　　（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；　　（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；　　（九）业主大会赋予的其他职责。　　第三十六条　业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：　　（一）管理规约、业主大会议事规则；　　（二）业主大会和业主委员会的决定；　　（三）物业服务合同；　　（四）专项维修资金的筹集、使用情况；　　（五）物业共有部分的使用和收益情况；　　（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；　　（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；　　（八）其他应当向业主公开的情况和资料。　　第三十七条　业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。　　第三十八条　业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。　　业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。　　业主委员会委员不能委托代理人参加会议。　　第三十九条　业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。　　业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。　　第四十条　业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：　　（一）业主大会、业主委员会的会议记录；　　（二）业主大会、业主委员会的决定；　　（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；　　（四）业主委员会选举及备案资料；　　（五）专项维修资金筹集及使用账目；　　（六）业主及业主代表的名册；　　（七）业主的意见和建议。　　第四十一条　业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。　　使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。　　第四十二条　业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。　　工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。　　第四十三条　有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；　　（二）丧失民事行为能力的；　　（三）依法被限制人身自由的；　　（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。　　第四十四条　业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：　　（一）以书面方式提出辞职请求的；　　（二）不履行委员职责的；　　（三）利用委员资格谋取私利的；　　（四）拒不履行业主义务的；　　（五）侵害他人合法权益的；　　（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。　　第四十五条　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。　　第四十六条　业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。　　第四十七条　业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。　　第四十八条　业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。　　第四章　指导和监督　　第四十九条　物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。　　第五十条　已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。　　第五十一条　业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。　　第五十二条　按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。　　第五十三条　召开业主大会会议，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。　　第五十四条　召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。　　第五十五条　违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。　　第五十六条　业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。　　业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。　　第五十七条　业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。　　第五十八条　因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。　　第五十九条　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。　　第六十条　业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。　　第六十一条　物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。　　第五章　附　则　　第六十二条　业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则。　　第六十三条　物业所在地的区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府在指导、监督业主大会和业主委员会工作中的具体职责分工，按各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。　　第六十四条　本规则自2010年1月1日起施行。《业主大会规程》（建住房［2003］131号）同时废止。

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文件太多了，来不及学习了