请教：如果是期房的买卖合同是否有效啊，急

我为房狂22 · 发表于 2005-11-6 20:06

我于今年年初向一购房者手中买了一套江南华都的房子，因为那时没有产权证，当时约定他办好产权证后，再过户给我。当时，我加了八万元钱给他，因为想想已经定下来的事了，所以一下没有再去看别的房子，可是现在他有产权证了，却说不卖给我了。他以书面通知我，说当时的合同无效，因为《城市房地产管理法规定》期房不允许转让，我咨询过律师，房管局的一些人士，包括无锡房管局，有些人说有效，有些人说无效，到底怎么样啊？？
急.[em06][em06]

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山高水长 · 发表于 2005-11-6 20:20

楼主所遇到的这种情况我不是第一次听说了。此类二手房交易出现的纠纷，原因在于售房人受到经济利益的驱使，宁愿选择违约承担违约责任，却不愿意继续旅行合同，更有甚者，直接转售他人。
以下纯属个人观点，仅供楼主参考：
我个人认为，楼主与卖方所签订的购房合同应该受到法律保护，期房限转，主要是从房产管理部门出发，是限制房产管理部门办理期房转移登记手续，而不是指你们双方签订的买卖合同无效。二者也不矛盾，期房限转指的是房产管理部门不可以帮助你办理期房的过户手续，你可以要求当房屋满足国家规定的转让条件时办理过户手续。
提醒：应该是11月4日的上海电视台8点多的一个栏目好像是社会方圆，讲的案例与你很相似，法院经过审理，最终也派定卖方必须继续旅行合同，协助办理产权过户。

[此贴子已经被作者于2005-11-6 20:22:32编辑过]

我为房狂22 · 发表于 2005-11-6 20:24

非常感谢，我刚才通过朋友咨询过无锡法院一法官了，他的说法和你差不多。这下心里有点底了，可恶的炒房人，赚了这么多，还不够。

我为房狂22 · 发表于 2005-11-6 20:27

非常不好意思，我想想又遇到一个问题，再问一下，如果卖方就是那个卖给我的人因为有了产权证，他又不过户给我，因为所有资料在他身边，如果他现在卖给了别人，我怎么办？？？

山高水长 · 发表于 2005-11-6 20:38

我想你可以通过以下二步维护你的权益：
1、你首先书面通知卖方，在纠纷没有解决之前，他不可私自出售房屋，否则你通过法律途径向他追索赔偿。
2、你应该立刻持合同向法院起诉，申请财产保全。法院可以去房产管理部门查封该房产，限制它的转移、抵押。（不管卖方是否已办理产权证都可申请财产保全）
如果在法院查封前这套房屋已经过户给他人，你可以起诉对方，要求对方赔偿你的损失。

[此贴子已经被作者于2005-11-6 20:39:30编辑过]

40265906 · 发表于 2005-11-7 17:05

对头，立即到法院立案大厅立案起诉并申请财产保全，由法院把他的房产查封在先，让他不能出售过户。动作要快，晚了就麻烦大啦！如果他已经卖掉过户了，虽然也可以起诉，但会有一定的难度，因为即使你打赢了官司，在执行的时候也会有阻力，他说没钱赔，你又能把他怎样？

阿天 · 发表于 2005-11-8 09:15

讲的对头

嘻嘻哈哈 · 发表于 2005-11-8 09:33

我也看过上海台的那个节目，但是现在的情况和电视里的不一样。电视里的情况是把房子又卖给了其他人，并且已经领去了房产证，但那个买房的和原来的房主是串通好的，也就是恶意违约，法院最后判决他们是恶意串通，所以买卖合同无效。但是楼主现在的情况可能比较困难，因为房主现在是违约，他只要付违约金就可以了。法律保护的是现在房屋产权的所有人，对于你这种情况可能很难取得房屋产权。

山高水长 · 发表于 2005-11-8 09:53

<DIV class=quote>以下是引用嘻嘻哈哈在2005-11-8 9:33:16的发言： 我也看过上海台的那个节目，但是现在的情况和电视里的不一样。电视里的情况是把房子又卖给了其他人，并且已经领去了房产证，但那个买房的和原来的房主是串通好的，也就是恶意违约，法院最后判决他们是恶意串通，所以买卖合同无效。但是楼主现在的情况可能比较困难，因为房主现在是违约，他只要付违约金就可以了。法律保护的是现在房屋产权的所有人，对于你这种情况可能很难取得房屋产权。</DIV>
一、如果现在“我为房狂22”与卖方当时没有约定违约责任，那么我想应该这样认定：
1、如果卖方已经江南华都卖于第三方，而第三方是善意取得。那么，“我为房狂”无权要求法院判决卖方和第三方的合同无效，而是应该要求法院判决卖方赔偿自已的损失。
损失应该这样计算：现在江南华都的市场价和合同签订时约定的江南华都房价的差价。
2、如果卖方没有将此房卖于第三人，那么，“我为房狂”可以主张要求卖方继续履行合同。
二、如果双方在当时合同中约定了违约责任
买方可以选择：或者要求卖方继续履行合同，或者要求卖方履行违约责任。

[此贴子已经被作者于2005-11-8 9:58:46编辑过]

40265906 · 发表于 2005-11-8 14:34

还有一个细节，在起诉的时候，不要按照总价值要求对方赔偿，因为法院是对标的物的价值收取诉讼费的，而且超过100万的司法管辖权就属于无锡中院了，你应该是请求法院判决对方履行合同，在开庭前会有一个庭外调解，如果对方不想把房子卖给你，你再提出赔偿的要求。

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