买卖房屋中注意事项(原创)

山高水长

　　　前段时间，不少网友在通过论坛短信提出了关于二手房买卖过程中的一些问题，为方便网友查询，对ＤＸ们提出的建议整理了一下，希望对大家有所帮助。由于局限于本人经验和专业知识，下面所有文字仅供参考，不作任何凭据，大家交易过程中，还是咨询一下有关部门为妥，也非常希望各位ＤＸ能对下列文字进行补允，我会第一时间更新。
房管窗口电话(86415006、86415008、市地税局（电话：86841510）、市财政局契征所（电话：86415192）、国土局电话（86415011）、
中行信贷部地址 人民中路华地百货对面 86878058  工行信贷部地址 虹桥北路和澄江西路交界处 86891115
建行信贷部地址 人民中路华地百货东面86841222   农行信贷部地址  澄江西路145号 86897265
浦行信贷部地址 虹桥南路99号  86878710 86880411 86880422

工行： 86802232 浦发： 86889308 农行： 86898621 招行： 86841833 中行： 86878162 无锡商行：86871885 建行： 86876207 农商行： 86823402-621 交行： 86872849




　　我们应该在二手房市场中肯定房产中介机构的作用。当然有不少网友对中介没有什么好感，但就像任何行业一样，从业人员的素质总是良莠不齐，也就是这部分低素质中介从业人员破坏了整个中介市场的面貌。

　　不可否认的是，中介机构为二手房市场的买方和卖方牵线搭桥，促成交易，并在交易过程中，帮助办理各种手续，也让各位Dx省心不少，促使了交易顺利完成。而且在交易过程中，买卖双方一般不是特别了解对方，因此，一个负责的诚信的中介机构，可能在双方交易过程中起到一个沟通谅解的作用。
                 
　　一、　购买不具备双证的二手房
　　
　　不具备双证的房产交易合同是否有效，这一直是个有争义的话题。对这类房屋（在我们江阴主要是期房和尚未办理房产证的拆迁安置房）的转让合同的看法，比较普遍的是认为这类房屋转让违背了《城市房地产管理法》的有关规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。同时合同法还规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效的。因此很多人认为这种未取得房产证的房产交易合同是无效的。
　　
　　前几年，我身边有朋友遇到过这类期房合同的纠纷，我也咨询过一些精通法律的专业人士（包括参与讨论物权法的常州一个房地产方面的法律专家），说法各有不一。我在网上查了不少案例，比较权威的是中央电视台的《经济与法》曾经播放过几个关于这类合同的案例，有一个案例比较典型，一审判决无效，二审判决有效。
　　
　　从找到的许多案例来看，一般都是认为这类合同是有效的，首先这类房屋买卖合同可以理解成是一份权利转让的协议。根据合同法规定，合同当事人一方可以将合同的全部或部分权利、义务转让给第三人，但转让必须符合一定的条件。关于权利的转让在我国合同法中也有明确规定，一方当事人转让合同应通知或取得另一方的同意。转让权利未通知对方的，该转让无效。也就是说，在签订这种协议的时候，如果是期房的商品房,这类合同最好是得到开发商的认可，至于尚未取得房产证的拆迁安置房的转让，我们可以理解成是实际上就是拆迁安置的一种权利的转让，拆迁安置的权利，是一种请求权，这种请求权是债权的一种，根据合同法的规定，债权可以转让，根据拆迁安置的有关行政法规，也没有禁止此类权利的转让。
　　
　　但这类没有双证的房屋建议网友们在购买时要慎重，这类房屋的购买会有一定后遗证，因为从签订合同到过户有一段时间，期间发生什么不是我们能预料的，比如说一是如果到时原房东在外面有债务纠份，虽然没有双证，但法院可以进行预查封，到时会有很多麻烦，二是如果原房东办好双证后，在不让你知道的情况下，再将房产转移给善意第三人再卷款出走，那后果就严重了。所以，尽可能不要购买没有房产证的房屋，特别是遇上信誉不好的房东，那更是碰不得。
　
　　如果实在没有办法要购买这类房屋，在这里，  提供合同样本供参考：（拆迁房合同由4026提供）
　
　　Ａ：拆迁安置房交易协议  
甲方：     乙方：
　　　因城市建设需要，甲方位于江阴市                   的房屋被政府拆除，并获得           小区   幢    室拆迁安置房一套（约     平方左右），自行车库     平方，汽车库     平方，阁楼       平方，由于甲方意欲转让该房屋，现由乙方出资购买。但受拆迁政策的限制，乙方出资购买的拆迁安置房必须先办理原拆迁户的产权证，再由甲方过户给乙方。为明确甲乙双方的权利和义务，经双方协商一致，达成如下协议： 　
1.  甲方将上述拆迁安置房转让给乙方，日后有关该房屋的房地两证均由乙方办理，由甲方出具委托书并进行公证。
2.  签定本协议时，乙方一次性支付甲方转让费人民币      万元整，甲方自愿将上述拆迁安置房转让给乙方。具体付款方式如下：
           年    月    日之前支付甲方定金        元；
           年    月    日之前支付甲方房款        元；
           年    月    日之前支付甲方余款        元。
3.  签定本协议时，乙方将因拆迁安置得到的拆迁安置协议（产权作价互换协议）、商品房买卖合同、付款收据（购房发票）、商品房初始登记证，被拆迁人夫妻双方身份证复印件等全部资料由乙方保管。
4.甲方按照拆迁公司的规定和通知，及时支付全部房款后即取得该房屋的所有权。甲方应在能够办理产权证之日起十天内将该房屋的所有权无条件地转让给乙方，在转让过程中发生的费用由甲、乙双方按政策规定各自承担。      
5.  本协议签定后，甲方即放弃对该套拆迁安置房的一切权利，包括买卖、赠送、作价入股、抵押等，也不得作为遗产来遗赠子女或其他人员和团体，更不得对乙方处置该房屋的任何举动进行干涉；同时，乙方即取得对上述房屋的处置权。      
6.  该协议签定后，由于距正式交房的时间较长，在这期间，无论发生任何变故，甲乙双方均不得擅自变更、中止该协议；若在协议执行过程中，甲乙双方的一方或两方丧失履约能力，其权利继承人有义务按照本协议约定完成房屋的转让和过户。      
７、过户各项费用的承担者：
8.  本协议为甲乙双方真实意愿的反映，一式两份，双方签字后立即生效。
甲方：                              乙方：
身份证号码：                        身份证号码：
联系地址：                          联系地址：
联系电话：                          联系电话：
第三方见证人：                身份证号码：
联系电话：                    联系地址：

签约日期：      年     月     日


二、购买具备双证的二手房   
假设DX已看中房子，和卖方商定好房价后的交易过程及注意事项如下：
  
1、查验房产证和国土证。
包括：           
A查验房产证的真伪
B房产是否有抵押房产
C是否被查封（这非常关键，如果被查封，则产权无法过户，而且所交房款有可能是扔到水里了）。
买方可以陪同卖方到位于江阴市砂山路的房产管理局（位于行政服务中心南面的名都国际）档案室查档验证确认产权状况。

2、查验产权人身份和效力。
包括：
A查验产权证上的产权人与卖方出示的身份证是否为同一人
B查验身份证的真伪
C查验身份证是否真实为卖方持有。
D查验卖方是否为唯一产权人，是否还有其它共有人。（如有其它共有人，则买卖合同必须有共有人签字）

3、签订买卖合同并交付定金（合同样本见下例）
审核无误后，则签定买卖合同。
A：写清楚房屋坐落、面积、成交金额
B：写清楚房价中所包括哪些设施
C|：写清楚办证所有费用的承担者。（关于二手房过户有哪些费用，请DX查找本栏目的精华贴http://www.jy510.com/bbs/read.php?tid=26661）
D：水电气抄表结清实用数。
提醒：93房改房上市需要补交维修基金。
E：到当地派出所询问是否有户口，如有，请卖方迁出。
F：交款方式一般分为三步或二步，一是购房定金，二是在产权管理部门签订买卖契约后并由房管部门受理后资料后，付房款的80%,三是领取产权证后付清余款。
在实际操作中，也有房管部门受理后，结清全部房款的，这种情况则为分二步。
G：所有钱款应交给卖方，而不是中介方。所有条款应由收款人即卖方出具收据。
H：买方交付定金后，双证应由中介方收藏，并由中介方出具收条给卖方。

4、办理过户手续
A：到财政部门指定的评估公司评估房屋价值（评估公司位于行政服务中心底楼，此次评估是免费的，如果需要贷款，需要再进行一次评估，这次评估是收费的，根据房屋不同，收费也不同，一般的普通住房只需几百元）
B：买卖双方携双方身份证，房产证，土地证，评估表到行政服务中心一楼的房管窗口签订房管部门提供的买卖契约(自2009年12月28日开始，城区的商品房实行网签，对于市民来讲，网签并不麻烦，只要将资料给工作人员，工作人员会帮你代办网签手续的)。
C、到行政服务中心契税窗口交纳契税
D、到行政服务中心一楼的房管5号窗口交纳营业税、个人所得税、土地增值税等。
E、到行政服务中心一楼的房管１、２、３、４号窗口受理
F、四个有效工作日后，到行政服务中心的一楼房管窗口领房产证。
  
　　有些DX领取房产证后，不去办理土地证。土地证很重要，为了以后省心，还是一下子办理好为妥，现在所有手续均在行政服务中心办理，还是很方便的，而且房产证和国土证现在实行了联办机制，即在房产证办理申请受理后，即可到房管窗口对面的国土窗口申请办理土地证。  
  
　　所有手续一般时间需要二十天左右。
　　还有一点，买房是一件高兴事，我们江阴有句老话吗，吃亏长家什，所以，在买卖过程中，双方还是都大度点!
　　如果产权人需要公积金贷款的，请在办证之前就去办理相关手续。（见房产信息网的公积金频道）
二手房买卖合同样本仅供参考，大家在使用时需要进行补充（4026提供）
房 地 产 买 卖 合 同
  
甲方（出售方）                                乙方（买入方）  

第一条   依据国家有关法律、法规和本市有关规定，双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就房地产买卖事宜及其它相关事项达成一致，订立本合同。      

第二条   甲方的房地产座落于        市              路      弄     号    室，产权面积为       平方米，权属为       ，房屋权证号为             ，土地证号               。乙方对该房地产情况已充分了解。      
第三条   屋内装修状况及设施见合同附件。     
第四条   经双方充分协商，确定该房屋总价为人民币（大写）                               元。
第五条   本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知相对方，并征得相对方的同意后，在约定的时限         天内，签订补充条款，注明变更事项。未书面告知的变更要求，未征得相对方同意；擅自变更造成的经济损失，由责任方承担。双方因履行本合同而签署的补充协议及其它书面文件，均为本合同不可分割的一部分，具有同等效力。
第六条           违约责任双方商定，任何一方有下列情形之一的，应承担违约责任：
1.                            无正当理由解除合同的；
2.        与他人私下串通，损害一方利益的；
3.        其它过失影响委托人交易的；
4.        未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成无法履行合同的；
5.        双方商定，发生上述违约行为的，任何违约方支付违约金计人民币         元支付给守约方。违约方给守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。
第七条           发生争议的解决方法双方在履行本合同过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，甲、乙双方可以选择以下方式解决争议：〖依法向人民法院起诉〗。
第八条           本合同壹式贰份，甲、乙双方各执壹份。
第九条           过户时费用的承担方（具体费用见论坛置顶的费用贴http://www.jy510.com/bbs/read.php?tid=26661）
第九条   补充条款：主要是付款和交房时间及其他设施设备过户时间的约定                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     委托人甲（名字/名称）                                       委托人乙（名字/名称）  

身份证号或护照号                                     身份证号或护照号

住/地址                                                   住/地址
联系电话      邮政编码                                  联系电话      邮政编码   
本人/代理人（签章）                                                                     本人/代理人（签章）

  年      月      日     签于：

设 施 、设 备 清 单本《设施清单》为甲乙双方所签订的房屋买卖合同的附件。
甲方屋内现有以下设施、设备：   
  一、燃气管道 [       ]          煤气罐 [      ]

二、暖气管道 [       ]

三、热水管道 [       ]     
四、燃气热水器 [      ] 型号：    电热水器   [      ] 型号：
五、空调 [      ]    型号及数量：
六、家具 [      ]    型号及数量：
七、电器 [      ]    型号及数量：  
八、水表现数：       电表现数：        燃气表现数：
九、装修状况： 毛坯  
十、其它设施、设备：         有线电视               宽带          电话                  物业管理费为      元/月
十一、自行车库               汽车库          阁楼            
甲方：                           乙方：签约日期：     年      月     日签约地点：

三、买卖中特别应注意的事项

１、宅基地上的房屋是不允许买卖的，这类合同是否有效我们暂且不论，这类合同即使胜诉，法院也不会判决的

２、如果通过中介介绍认识，还是不要跳过中介，但中介费建议成交前和中介商量好，是可以还价的。

３、如果不清楚你的房子值多少钱，可以通过房产信息网的二手房市场查询一下同小区的房屋进行比较，如一楼为基价，二楼则基价的110%，三楼为115%，四楼为110%,五楼为80%，如是楼中楼，一般在2000元左右（视小区和阁楼层高而定）。

４、户口迁出是非常有必要的

５、双证齐全、原房产没有抵押和查封是过户前的必要条件。

6、我们江阴的经济适用房规定五年内不允许上市交易，这类房屋如要上市，是要补交收益的

７、没有国有土地证和房屋所有权证的房屋是不能贷款的

8、江阴的惯例中介费一般为房款的1%，但这是可以和中介商量的。最好在成交前确定好。

9、即使产权证上只有产权人一个人的名字，但最好私下签订的买卖合同上能让夫妻双方签字

10、产权证加上夫妻二人的名字是很有必要的，手续非常简单：
　　如果是已领取房产证的婚后产
如已领取产权证的婚后产，双方偕带双方身份证，结婚证，房产证，土地证等证件到房管窗口办理即可。最多几百元钱  电话86415008）
　　
如果是购买过程中的房产
购买二手房
在房管局签的买卖契约时，在买方栏夫妻双方签字，在评估时，在买受人栏，写上夫妻双方的名字。
购买商品房
和开发商讲清楚，要写夫妻双方的名字。（发票上，商品房买卖合同上都要写上二个人的名字）
产权证上标注的产权人和共有人顺序是没有关系的，只要申报了共有人，此房产过户、抵押等一切事宜，必须双方签字才能生效。
11、要求出售人携带身份证和产权证到位于房管局(对面行政服务中心)的房管局档案馆查一下产权是否被查封是非常有必要的

12、提前还清公积金贷款退担保费及保险费事宜，参阅http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=26678
13、购房中，如果要确认学区的，查看江阴学区范围http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=31228
14、结婚几年可以把户口迁到江阴http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=58721
15、如果在江阴买房如何把户口迁过来http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=58713
16、在江阴办土地证的费用和资料 http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=58718
17、房产证一定要开发商代办吗？http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=58717
18、关于为上学而买房迁户口的同志们注意了http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=58723
19、上江阴的城区中学须满足什么条件 http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=58711
20、购商品房，先办了商业贷款，如何转公积金:http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=94064
21、江阴市城区小学布局规划表（2012年）http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=42364
22、江阴市城区幼儿园布局规划表（2012年）http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=42362
23、江阴市城区初中布局规划表（2012年）http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=42359
24、江阴市城区普通高中布局规划表（2012年）http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=42360
25、2010江阴中学学区分布图http://www.jy510.com/img11/xq.html
2６、如何办理二手房交易资金托管：http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid==79302&page=1
27、买卖中应该注意防范的风险：http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=139164
28、如何办理公积金冲贷http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=138716
29、购买暂无双证的拆迁房的一些问题http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=175451
　　　　　　　　　　　　　　　　　http://bbs.jy510.com/forum.php?mod=viewthread&tid=258685

雪连天

<p>山高，太伟大了。</p><p> </p>[em01][em01]

雪连天

<p>关于无证拆迁房买卖协议是否有效，争议很多。前天我在网上咨询了３个律师，说法不一。</p><p>律师一<span id=\"lb_recontent\">：</span><span><span id=\"lb_recontent\"><br/>要根据具体情况制作合同,因为每个案件之间都有差异,没有现成的范本,也不应当生搬硬套.你可以委托律师根据你的情况制作对你有利的合同.</span>可以用提高协议房价和违约金的方法避免可能产生的损失,制约卖方. </span></p><span><p><br/><span id=\"lb_recontent\">律师二：</span></p><p><span></span><span><span><span id=\"lb_recontent\">没有规范的合同,双方在合同中尽量详细,特别注意买方要留一笔费用在手中,不要急着全部交付。</span>根据目前的法律,协议应该使无效的,但是如果双方均不否认协议的效力,法律也不会管的;关键是信用,这种风险是很大的。</span></span></p></span><p><span><span>律师三：</span></span></p><p><span><span><span id=\"lb_recontent\"><span id=\"lb_recontent\">是无效协议．所以也就没有要注意的问题．<span id=\"lb_recontent\">公证处不会给你们公证的。</span></span></span></span></span></p>[em03][em03]

wrf568

我是wrf568.今天刚刚去公积金中心和房管局办理了贷款手续和过户手续,办的还算是顺利.今天心情还算是不错的,今天还是我生日,事情办成了算是我最好的生日礼物了.呵呵,等全部手续办完之后,我会写一个关于从看房到交房(指房管局过户)到办理水电气等过户的全部手续的流程及注意要点,与大家一起探讨.写的不好的和不恰当的希望各位网友各版主指正.但近期可能比较忙,我是兴澄公司的,最近在调试设备.可能要到元旦过后.在这儿先跟版主打个招呼,希望能将我那次发的贴子置顶一个月.我买空卖空的是虹桥的有抵押贷款的房子.还是蛮有借鉴意义的.呵呵,过来冒个泡.[em01]事情完了之后可能来论坛的时间就少了.祝愿房产论坛以后越办越好.

雪连天

<p>山高真是认真负责哦</p>

思雨

楼主，发展怎么样啊

[此贴子已经被山高水长于2006-11-3 15:43:57编辑过]

寒寒

谢谢山高啊。

伊人

顶！

路在远方

<p>山高辛苦了，希望大家能从中得到一些启发和帮助，也不枉山高的一片心意了。</p><p>对于正在购房或准备购房的人们，我想山高的这些话是可以作为一盏小菊灯的。</p>

cpabenben

thankyou