[原创]我对未来几年江阴房价的猜想

雪连天 · 发表于 2006-9-27 14:49

对江阴房地产未来发展的基本判断，一家之言，未必正确，有兴趣的tx随便看看。一、房价猛涨的原因。从2001年开始的几年飞涨，已经使江阴房价暴涨了3-4倍。房价的涨跌，主要看供求关系。有多方面的原因，造成供需失衡。一是刚性需求持续增长。江阴城市化发展相当迅猛，造成城市人口大量增加，对住房的需求也是成倍增长。江阴经济腾飞，是以乡镇企业发展为龙头拉动起来的，可以说有钱人主要集中在下面的乡镇而不是县城。在城市化进程中，很多人从乡镇到市区置业。他们的购买能力很强，推动了高档楼盘的发展。小区的改造、大量的拆迁，都为新的住房提高了埋单者。交通条件的改善，也使市区扩展加速，打破了以往心理城区范围。10年前我来江阴时，出了环城路就是偏远地带了。那时候一个战友婚房买到澄南新村，感觉已经到了遥远的乡下（主要交通工具是自行车）。现在，城区已经快要把周围的山观夏港云亭镇给吞并成区了。很多人都拥有私家车，跑10分钟还真不过瘾呢。 二是炒房推波助澜。资本逐利。2001年，股市从2245点一路狂跌，最低到了2005年6月998.23的低位，最高点比最低点高出2.5倍。与此同时，江浙沪房价涨了3倍（具体地区有所不同）。股市的下跌很大程度上在于大量资金的抽离，而这些资金大多数来到了房地产市场。当资本发现了这个巨大的市场，没有理由不介入，买房子类似于80年代抢购风潮，因此房价节节高涨是理所当然的。江阴有不少人通过炒楼花大获其利。三是政府不作为。各级政府看到房价上涨乐在心底，归根到底是利益因素。房价上了，地价就上了，政府的土地转让金多了，可支配的资金多了，可以更好的搞城市建设。所以，面对房价高涨而导致的民间越来越多的怨言，政府基本上是视而不见。上海在05年中央调控文件下发后，发现楼市有所下降，竟然进行政府托市，推迟经济适用房建设，导致中央调控效果大打折扣。其实，我看要把虚高房价打下来，政府要做的很简单，就是2个字：透明。拆迁成本透明，土地转让透明，开发商成本利润透明。我说的是虚高房价，因为目前泡沫太多，这是不争的事实。挤掉泡沫，对于构建和谐社会和健康持续发展是有绝大好处的。 二、未来5年的发展判断。 事后诸葛亮好做，已经发生的事情，怎么评说都好。要是3年前我就有上述判断，也不至于现在焦头烂额了。但是要做预测，就算是所谓资深经济学家也还在打嘴皮仗，从来没有一个统一的结论。所以我们这样的普通人预测房价，恐怕有点不像样了，就权当戏说吧。在看了大量房地产消息报道和分析评论后，我的基本判断是：未来5年江阴房价将平稳，上升幅度与银行利率基本持平，大面积房价升幅要大于小面积。依据：还是从供需两个方面来分析。 首先是需求。老实说，江阴对房产的刚性需求仍然很旺盛。这是江阴经济规模的扩大、城市化进程发展迅速所决定的。目前正在建设的临港新城对江阴来说，就相当于奥运会之于北京、世博会之于上海，是城市建设的巨大推动力。从现在的规划看，如果一切顺利，未来5年又要发生巨大变化。政府通过出让土地获取城市建设资金，居民通过置换房屋改善居住条件，周边及外来人员到城市定居等等，这些是很大的需求。大家可以注意一下，圣廷苑靠滨江路一侧的房子是最吵的，但是却卖的最好，为什么？因为房型主要是小户型，很多人购买力有限，但是急需住房，吵闹之类的次要问题就只能克服了。其次是供应。未来的房产供应还是很充足的。房地产利润太大，已经把方方面面都刺激了。请看，华西、法尔胜、阳光等等上市公司，不把注意力集中在主业上，反而大张旗鼓搞房地产开发，一个楼盘接一个楼盘，这充分说明问题。估计到2008年，手头的地还用不完呢。论坛上有高人已经对未来几年将开盘的楼盘进行了分析，应该说会推不少面积的。此外，也有很多老城区改造的新小区，类似于“益建名苑”之类，供应量总不会少。 综合供求关系，在国家宏观调控的大前提下，我判断房价会平稳，不可能出现前几年猛涨的局面。因为居民购买力有限，大量投资基金惧怕风险，会逐步退出炒房投资领域。而开发商囤积了大量土地，现在又不得拖延，因此在某种程度上供应还大于需求。 大家可以注意一个事实，江阴目前房屋空置率相当高。我没有掌握具体数据，在很多小区去转过，晚上不亮灯的多着呢，我所知道的江阴本地人，很多都有二套以上的住房。不要说儿子的，就是孙子重孙子的房子都已经准备好了。2005年，新开楼盘还没有推出来就卖光了，可是现在看看，各楼盘拼命打广告、搞折扣，一个活动接一个活动。这些都说明江阴房产供求关系已经趋于平稳，逐渐向买方市场过渡了。但是，房价下跌也是不可能的，这一点我认为必须认清。国家调控的目的，不是降低房价，而是平稳房价。目前的政策，也给地方政府和房产开发商开了口子的。江阴的房产开发商几乎全是本地企业，财大气粗，势力庞大。在当前情况下，让他们顶风作案哄抬房价是不敢的，但是让他们降低利润水平，也是不乐意的。全国范围现在都是在跟中央政府进行博弈，资金链要是撑不住了，开发商就完蛋了，但是银行也跟着完蛋了。所以中央要的是稳定，而不是下跌。当然，江阴基本上没有外来竞争，本地开发商个个财大气粗，远远没有到资金紧张必须杀价卖房的地步。想等房子跌了再买，无疑痴人说梦。此外，70％和90平米的规定，会导致大面积房屋的紧缺，今后价格上升幅度会更大一些。 三、希望。当然，江阴的房产开发商如果想维持当前的高利润也是不现实的。如果不降低售房价格，就必须提升开发楼盘的质量，这才是未来发展的最佳路线。今后如果还想仅仅凭借一个概念或者缥缈的规划想说服别人掏钱是不现实的了。大家都在等，等物有所值的东西，而不是中看不中用的东西。我非常希望江阴能放弃地方保护，引进像万科这样的正规大公司，以品牌为先导，把先进的设计理念、优质正规的服务带进来。到时候，即使价格高些，我相信大家也原意买。说到最后，还是要声明一下，该出手就出手，人一辈子总是要买房的，太犹豫会后悔的。

[此贴子已经被作者于2006-12-23 9:39:57编辑过]

山高水长 · 发表于 2006-9-27 14:59

真是佩服

bati · 发表于 2006-9-27 15:33

弓虽强石更硬

山水 · 发表于 2006-9-27 16:08

又一高人

天府游子 · 发表于 2006-9-27 17:38

好深。。。。。。。。。

朵红 · 发表于 2006-9-28 09:53

外地大公司很难进驻本地市场,象先锋蔬菜地本来政府意向给上海绿地集团的,可惜地价太高,人家不感兴趣.人家在常熟可是1000亩一圈啊.

理性消费者 · 发表于 2006-9-28 10:56

是的,房价上涨可能性不大了,但是下跌可能性也不大~唯一希望的是提高房子质量,提高小区环境,提高住居品质~

岑夫子 · 发表于 2006-9-28 11:06

7楼说得不无道理，佩服

fen111111 · 发表于 2006-9-28 11:09

江阴的住房就像一个拉紧了弦的弓箭总有一天会因为太紧而断裂[em01][em01][em01]

123456TT · 发表于 2006-9-28 12:19

断裂?楼主分析的不错,佩服![em01]

[此贴子已经被山高水长于2006-9-28 13:54:01编辑过]

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