【虎眼看楼】2016年上半年江阴楼市综述

添翼虎

    用“积极向上，好好买房”这八个字来献给江阴2016年上半年的江阴楼市。期中考，江阴楼市以成交10828套，共141.58万方，总成交额100.5亿元完美交卷。

    一、房产政策宽松
　　总体而言，2016年上半年楼市政策偏向宽松。自2015年初以来，中央定调大力去库存，包括中央经济工作会议的去库存指示、降准降息政策的出台、购房层面刺激政策的出台等，都利好去库存目标的实现。2016年将继续坚持去库存导向，包括调整首次置业首付款比例、下调利率水平等，都是为了去库存。

    政策宽松态势仍将延续，未来会有更多城市实行购房补贴、税收优惠、购房落户及提高公积金贷款额度等购房优惠政策的鼓励下，像江阴这样的三四线城市购房需求将得到进一步释放，库存压力有望得到有效缓解。

    就在六月底，坊间也传出了江阴某些银行收紧了房贷政策，对由购房贷款记录或名下有房的借款人，不得纳入首次购买普通住房支持对象，并要求首付比例不得低于30%。对于这样的政策，表面看是信贷收紧，其实也是矫枉过正的一个自我修复过程。没有只涨不降的市场，同样也没有直降不涨的行情。

    二、库存消化加快
    截止2015年元旦的数据是这样的：2015年底江阴全市可售商品房52148套，可售面积760.53万㎡，其中可售住宅35220套，面积535.97万㎡，按月均去化1479套来算，去化周期35个月。
    过去半年之后的数据是这样的：截止2016年7月初，江阴全市可售商品房45892套，可售面积676.13万㎡，其中可售住宅29791套，面积458.55万㎡，按月均去化1479套来计算，去化周期31个月。
    可能很多购房者还不以为然，这不是还有很多房子么。那么我们不妨再做细一点的数据分析，按照2016年上半年成交备案数据来看，6个月总成交面积为141.58万方，月均为23.59万方。其中住宅半年总成交124.25万方，月均去化20.7万方，目前458万方的住宅上市数量，去化周期也仅有22.1个月。也就是说，目前江阴商品房库存中，商业和办公占了很多的比例。这也是商办不景气的直接体现，但住宅市场依旧销售平稳。
    笔者曾在上两周的虎眼看楼中指出，澄江街道范围内仅仅今年上半年就去化了34.1万方，占整个住宅市场成交的近三成。

   三、项目各显其能
   上半年的江阴楼市，共计成交100.5亿元，其中过亿元的有27个项目，这27个项目总成交达到了惊人的53.96亿元。
   我们仔细看一下这张成交总表：

(图为江阴2016年上半年销售过亿元项目)

   

    不难发现，根据区域区分，澄江街道无疑是热点中的热点，总计14个项目上榜，总成交额为28.74亿元，占比过五成。青阳有珑庭和钻石广场两个项目上榜，总计成交6.51亿元。云亭街道有江阴院子、爱家尊邸和美嘉城三个项目上榜，总计吸金6.58亿元。城东街道由于项目不多，总体实力稍弱，有白鹭湾花园和蟠龙湾花园两个项目上榜，总计成交3.36亿元。除此之外，新桥的中科蓝郡、周庄的海洲御园、华士的尚品华府、南闸的嘉福花园洋房均是当地片区的销售冠军。唯一遗憾的是临港片区的榜上无名。不过，随着恒天综合体的签约，招商引资力度的加大，区域配套的逐步完善，相信金苑、花样年等一众楼盘的努力总还是能看到结果的。
   主城区范围内，代表城北片区的黄山华都、代表城西片区的万悦城、代表城南片区的恒大御景都展示了极强的吸金和吸睛能力。能胜出的楼盘几乎都有自己的特色，比如黄山华都的山水胜景、万悦城的窝心户型、恒大御景的品牌效应。阳光假日和金宸国际的性价比、运河世家的地理位置、南门首府的地王效应、黄山湖公寓黄山湖壹号幸福里的学区之类。

   四、土地储备减少  
    2016年上半年，楼市积极向上发展，而与此密切相关的土地市场却没有起任何波澜。上半年仅有的一次出让地块，一块位于临港街道新港大道附近，由江阴临港创业投资有限公司竞得，另一块是华士的加油站用地。无任何亮点，更无任何市场期待。住宅用地的上次拍出还是在2014年，也就意味着现在销售上市的都是2014年之前的土地，而未来的二年乃至三五年之内，江阴城区澄江街道范围内是没有项目推出来的。
    随着库存量的减少，开发商拿地补仓成为了接下来的重要目标。从各种消息综合来看，目前已有不少开发商看中了敔山湾、城南等地块，其中更是不乏有初次来江阴的外地大品牌开发商。
   

天府游子

临港街道暗淡无关