多层PK小高层，同楼盘，同区位，你会选择哪一个？

郭靖师弟

　　住宅在人们的日常生活中，作为最昂贵的个人消费品，其在普通家庭消费支出中占据了最大和最重要的位置(像老马什么的，他的最重要位置是游艇，这个这里就不展开说了)。同时，住宅与人们的日常生活息息相关，这就决定了消费者会对住宅的每一细节都提出诸多个性化的要求，并加以全面的考量。近年来，随着我们江阴人民生活水平和生活质量的提高，在选择买房子的时候，对于多层和小高层的选择就一直成为了争论的焦点。 　　  

　　

大家先恶补一下什么叫多层和小高层：

  　　多层建筑是指2—9层的住宅及高度不超过24m的其他民用建筑，一般多层建筑高度大于10米，小于24米，且建筑层数大于3层（小于等于3层的称为低层，民间叫法为别墅），小于等于7层。江阴的多层普遍都是５楼，并带有高阁楼。

  　　小高层建筑是指楼层在八至十二层间，配备电梯的住宅。其实，据了解在建设部有关规定中，只有多层与高层的规定，没有小高层这个概念。江阴的小高层，多以11层为主，高层各有不同，第一代小高层，出现在江阴的位于五星桥下由现华昱房产开发的小高层（名字忘记了）、位于市中心的鸿雁公寓，当时江阴的这种电梯房，一方面是新生事物，另一方面由于这二个项目的户型不很理想，所以当时不被市场所接受。

　　2003年是小高层在江阴发展的一个转折点，阳光利昌房产开发的桃源居，因优质的小区环境，在江阴受到追捧，也改变了江阴小高层不受人欢迎的局面，从那时，江阴消费者开始接受了电梯房也即小高层。

  　　各有千秋的特点

　　 大多数人对多层比较了解，这种建筑在我们江阴房地产市场上也比较普遍，是大多数消费者的首选。七十年代以后的住房也多数采用多层建筑的形式，户型从小到大一应齐全，可以说是一种发展相对比较成熟的建筑方式。

　　 由于多层建筑的高度在24米以内，就存在底层和高层的价格差异，通常人们提到的“金三银四”实际上说的就是高度和价格的相对性。但是，由于多层建筑形式出现的比较早，就存在一定的户型老化的现象，会给居住者带来一些不便之处。虽然多层建筑也在不断的改进中，但是也有一些固有存在的弊端因素。

  　　初露端倪的小高层的优点则是显而易见的，无论是电梯的配置，还是现浇楼板施工的建筑结构，都使得建筑的质量达到一定的标准，也方便了住户的上下楼。小高层的房型、建筑系数又接近多层，间距大、通风好、采光条件优越，有居住舒适和安全性能高等特点。

  　　各领风骚的原因

  　　从纯居住的角度来看，多层和高层同样各有优势，这也是在竞争如此强激烈的今天多层和小高层能各领风骚的原因。

  　　首先从居住者最关心的房屋实际使用面积看，多层住宅要高于高层住宅。住宅的面积不仅仅包括使用面积，也包括住宅的公共部分。买小高层的人们最关心的就是公摊面积的问题，高层住宅由于有电梯、候间等，需分摊的公用面积比多层的更多，因而实际出房率就要低一些。据调查，目前江阴市的小高层的公摊面积在16%至20%左右，这对于普通的购房者无疑是额外的负担。

  　　其次汶川地震后，建筑的质量开始引起人们高度的重视。在这点上，小高层的优势明显大于普通多层。高层住宅是钢筋混凝现浇形式，相对于普通多层住宅的砖混结构来说，抗震性能优越而且折旧年限长。当然，江阴地震的观念很弱，这点很多人不会在意这个特点。

  　　然后就是房型构造格局的问题，根据调查多层住宅要好于高层住宅。由于构造结构上的原因，高层住宅一般采用框架剪力墙结构，加上又考虑几部电梯的位置，因而户型设计稍难一点，装修也易带来不便。但是这个问题已经列在了房地产开发商考虑的范围内了，近年来我们能欣喜的看到，江阴的小高层多采用样板式，通风、采光等性能均有了很大改善。

　　另外从物业管理收费看，高层住宅费用要多于多层住宅。由于高层住宅设有电梯、垃圾通道，一般物业管理费用要高于多层的1/3。但是俗话说一分价钱一份货，小高层的物业管理一般情况下要优于多层住宅，小区环境一般比较优美舒适，绿化、景物、卫生、停放自行车、汽车等管理都较好，电梯、大门入口都有专人值勤，小区给居住者较为安全的感觉。

　　现在江阴很多小区出现了多层和小高层、高层混杂布置，但总的来说，因高层基底面积较小，因此绿地面积更容易做大效果，比如圣廷苑。  

  　　前景预测

  　　人们接受新鲜的事物总是需要一个过程，但是经历磨合的过程以后，时代总不会停下前进的脚步。江阴现在土地出让时，容积率基本在2.0左右，这也决定了小区里必须会有小高层或高层的出现，因此，高层住宅将成为未来消费者选择的大趋势，“望楼兴叹”的心理状态将渐渐被优越的性能吸引、替代……但是多层的普通住宅毕竟已经牢牢的站在房地产市场三十年之久，自然有其不可替代的优势。在今后相当长的一段时间内，由于开发商的进一步改进，人们观点的多元化发展，多层住宅还会在业界继续占据一定的市场份额。

  　　“优点即劣点，劣点即优点”这句话十分贴切地说出了为什么小高层和多层在激烈的房地产市场竞争中，都占据着属于自己消费领地的原因。那么，能不能在多层和小高层之间，寻找到一种互补呢？在未来的发展过程中，如果能把彼此之间的优势更多的揉和到一起，用一种能够兼顾开发商和消费者双方利益的替代产品，来实现未来房地产市场的平稳过渡，避免不必要的恶意竞争，也许是值得我们去思考的问题。　

郭靖师弟

打了半天字，我还没说我喜欢啥

我喜欢小高层，就图上下方便

绿橙

我喜欢总高度在5层左右带电梯的花园洋房的四楼+五楼，有大露台，不过屋面防水估计要自己加工了，第七代洋房的概念，预计总建面在180平米左右的退台式设计，四楼三间朝南房间的设计，5楼为单身公寓的设计，报告完毕

绿橙

花园洋房实际是多层的一种，相对普通的洋房，5层的花园洋房更具有洋房的味道
全部采用退台式设计，一二楼分享地下室，但是，地面标高比较高，跟金科·东方大院的不同，标高要更高些
三楼为独立的平层设计，4.5楼为复式设计，带有电梯，主要是方便，此类型的洋房考虑的更多是舒适性和享受性，不是经济性，房间相对偏大，赠送面积也超过，不过价格不会便宜

郭靖师弟

引用第4楼风闲庭于2009-06-23 11:10发表的 :
嗯，多层花园洋房我喜欢

楼上，很少来楼市点评啊，经常来指点一下工作啊

绿橙

楼主的图片好像是圣庭院和海澜名花苑的图片[s:353] ，不知道是不是看对了[s:358]

老马

　　具体还是要看户型设计和环境设计，一般小高层环境优于多层，但多层户型更容易设计些。在江阴，金科的多层户型和弘建公园国际的小高层户型为优秀中的代表的。

郭靖师弟

引用第6楼绿橙于2009-06-23 11:13发表的 :
楼主的图片好像是圣庭院和海澜名花苑的图片[s:353] ，不知道是不是看对了[s:358]

50%对

郭靖师弟

引用第7楼老马于2009-06-23 11:13发表的 :
　　具体还是要看户型设计和环境设计，一般小高层环境优于多层，但多层户型更容易设计些。在江阴，金科的多层户型和弘建公园国际的小高层户型为优秀中的代表的。

老马说的很有道理

锋尚

楼主很会选照片，一个是我们的圣廷苑，一个是我住的星虹苑。呵呵呵。
我认为应该是阶段性的需求消费，爬惯楼梯后需要高层带电梯的方便和景致；住烦了高层还是会回归低层住宅的绿色环抱，当然有电梯最好。