二手房强征个税江阴楼市还能走多远？

40265906 · 发表于 2006-8-15 00:59

二手房强征个税 江阴楼市还能走多远？今年7月26日，国家税务总局下发了《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，简称国税发[2006]108号文件，自8月1日起消费者在房产转让过程中的个税将强制缴纳。《通知》的出台表现出政府调控房价、打击投机市场的决心，但调控的最终效果一要看各地出台的细则，二是短期内会造成二手市场的重大动荡，要想在微利市场中求生存就必须提高中介服务的服务质量与服务技能。个税政策执行引发政府、市场、消费者三方焦虑 政府：谨慎对待强征个税政府对于《通知》比较谨慎，目前大部分地区的个税征收细则尚未出台，但从我们无锡出台的细则来看，在严格执行《通知》中个税计算公式(个人所得税金额＝(实际售价—房产原值—各项交易税费)×20%)的同时，细则的制定还是较为宽松，其中对于消费者较为关注的无法确定原值的房产的征税标准，我们无锡采取了《通知》中规定范围的下限(即按房产转让收入的1%确定)，这可能是政府考虑到前期个税征收时的市场过激反应，出于维护二手房市场的健康发展的考虑，因此不希望进一步刺激二手房市场。市场：二手房引导新房价格目前二手房交易价格对新房定价的影响越来越大。更多新房在确定房价时不仅要考虑周边新房的房价，还要考虑周边二手房的房价。 而《通知》的出台也是国家希望通过对二手房市场的调控来抑制投资需求，从而来平抑新房的价格。由于目前二手房市场的建设正在逐步完善，与一手市场形成的梯次消费结构还很脆弱，如果增加二手房的交易成本，势必会对其发展产生影响。二手房交易成本的上扬，直接后果是交易量的大幅下滑；间接后果是新房价格参照二手房价格上扬。最终可能会使二手房市场失去对一手房市场房价的调节作用，甚至形成一、二手房市场房价间的攀长格局。消费者：个税计算复杂、交易陷阱增多《通知》的出台一方面明确了个税的计算公式以及减免税的具体政策，增加了个税执行的可操作性，但另一方面，对于消费者而言无疑增加了买卖房屋的复杂性，使得交易操作显得更加扑朔迷离。 目前消费者购房时需要缴纳的各种税金共计4种(契税、营业税、印花税、个税)，且各种征税基准与税率不同，且计算方式也各异。此外，虽然这次个税的计算公式明确，但计算过程复杂，即使是专业人士，也需要对个税政策有充分的理解。还有政策中的各种优惠条款，稍有遗漏就会给买卖双方带来不应有的损失。显然对于普通的消费者来说，亲自操作房产转让的全过程难度将大大加大。二手房个税细则对江阴房市后市的影响尽管无锡个税细则比起国税总局的总则来看显得相对比较温和，但作为宏观调控财税组合拳的后续拳法影响也不容忽视。就如同给大家看到政策的潜在重度有多大，但政府还是力求稳定市场，不希望通过过重的方式将二手房交易打到“冰点”，以缓解前阵子密集政策出台的过分冲击，而转而希望通过缓慢增压的方式来代替急促打压。目前买卖双方在政策新一轮的攻击下被威吓住了，但卖方的心态在此轮行情中显得略占上风。自去年初开始，市场上已经风传买卖二手房即将要征收个调税。受传言影响，已经有相当一部分业主提前将所持有的房屋出售。目前将房源挂牌销售的房屋业主，对个调税政策大多能够接受。而且，经过连续性的政策出台，买卖双方已呈现“胶着”状态，购房者不急于买房，房东不急于卖房。市场的交易量已经趋于平淡，因此个调税的政策实施虽然会影响二手房交易量，但却不会造成二手房交易量的大幅度下滑。心理素质和资金承受力让大部分投资者具备了长期操作经营房产的能力。从市场走向来说，二手房个税政策的实施，有可能使二手房的挂牌量减少，部分刚性需求则可能被迫从二手房市场向新房市场转移，有封杀中小投资掩护开发商出逃之嫌。从本次政策强势规定的用意看，显然是遏制房地产投机，并不是要压制刚性消费需求，不过个税征收涉及面较广，对于房价影响可能较为直接，会导致短期投机客在8月1日前大幅压低出售，从而拖累房价的再度低迷，市场不会因此出现二手房挂牌量骤增的局面。二手房从挂牌到成交的周期比较长，目前状态下购房者的观望心态仍然很重，不会贸然入场，但长期看，显然具有对房地产市场正本清原的作用。对商品房一级市场而言，个调税政策比较合理，对江阴一手房市场的冲击应该不大。连续出台的房地产政策，已经逼迫投资客从江阴一手住宅市场撤离，剩余的客群全部是有自住需要的自住客。个调税政策的实施，只会使江阴本地的开发商更“死心”为自住客服务，不再开发满足投资者需要的产品。而目前已经开工建设的许多产品，由于户型面积的设计是基于前两年的市场预期上的，在以后很长一段时间内，将会是一个销售冰期。保持政策的科学性，稳定性是促进楼市健康发展的唯一保障从2005年5月以来，国家对房地产市场调控的大大小小政策法规不可谓不多，但是到底哪个才是压垮楼市的最后一根稻草，是二手房个税开征还是央行的再度加息，抑或正在讨论中的开征物业税？现实的情况是房价越调越高，百姓负担越来越重，政策越变越“忽悠”；政府部委各自为政，披露的信息相互矛盾，对调控效果相互推诿扯皮，房价问题已经成为考量政府执政能力和政府诚信的一项重要指标。强征个税可以削弱炒房者集团，但是并没有增加二手房源。因此，政府下一步应该出台相关政策扶持二手房市场发展。只有二手房市场健康有序，对整个楼市才有利。

[此贴子已经被作者于2006-8-21 15:05:38编辑过]

hill2006 · 发表于 2006-8-15 10:26

楼主的分析很有参考价值.

wsd444 · 发表于 2006-8-15 18:14

支持4026！房产改革改的使老百姓越来越买不起房拉！唉！无语！[em16][em16][em16]

路在远方 · 发表于 2006-8-15 19:00

政府的初衷应该是抑制弹性需求，平稳房价，但最终房价的走势会如何，只能由市场来决定

123456TT · 发表于 2006-8-15 22:43

我是无房族，虽然巴望着房价跌，但感觉最近2年房价难跌，更有可能小涨，唉，可怜啊！！！！[em06][em19][em19][em19][em42]

njnjnjnj · 发表于 2006-8-18 21:09

央行又加息了！！！

shunshun · 发表于 2006-8-19 00:17

找抽网友特征如下： 刚刚注册，初来乍到； 随意注册，昵称通常为sdfsdf或者sbsbsb等等 遵循“不看帖必回帖”原则，他们的口号是：不求看帖，但求回帖！ 当然回帖多为口水帖，诸如“我顶”，“我强顶”，“有病”，“有病啊”等等。

lzhim1 · 发表于 2006-8-21 12:29

分析得不错

流星光 · 发表于 2006-8-21 14:08

有道理

tiantian · 发表于 2006-8-21 16:41

90年代房产浪潮里zf只是裁判，现在不同了，还兼职运动员，调低房价，难！

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