传统房产中介如何应对行业变革

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受房地产深度调整影响，2014年成为传统中介行业剧烈变革的一年，不仅各中介间明争暗斗，来自电商的入侵也使行业出现震荡。近来，在北京，链家、中原、思源、搜房等纷纷推出新策略——或降低二手房中介费，或提高经纪人佣金，或布局线上线下，一系列动作已演变为行业内的一场“跨年”混战。

混战背后，无疑是对二手房经纪行业市场份额的争夺。据北京市住建委数据显示，2014年二手房住宅网签约10.51万套，虽是近3年来新低，但已连续四年超过新房网签量。而纵观链家、中原等中介抢占市场的参战招数，核心则是利用“价格战”针对购房者和经纪人的争夺，以及经营模式的革新。

招数一：抢购房者 中介费应该收多少？

在北京，买一套二手房要缴纳数万元的中介费，这笔不小的费用让不少购房人觉得心疼。据中介圈内人士透露，北京中介二手房买卖双方的佣金普遍为2.7%，小中介公司会略微下调比例，但也多在2%以上。而这项原本买卖双方共同承担的中介费，在实际操作中转嫁于买家独立包揽。

在此基础上，降低中介费、进行“价格战”便成为了搜房、思源、爱屋吉屋争抢购房者的一大手段。早在去年12月，思源地产宣布将其二手房买卖佣金从原来的2.7%下调至1.5%，租房佣金减半。2015年1月，搜房网提出收取更低中介费，只收总房款的0.5%，并含交易保障费。在这之前，爱屋吉屋已于去年10月份开始在北京施行租房佣金减半。

实际上，据北京市发改委会同市住建委联合下发的《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》等文件显示，从2011年8月31日起，最普遍的500万以下房屋买卖交易中介费已由原先2.5%下调至2%。北京房通网科技有限公司副总裁杨皓也表示，严格说先前沿用多年的2.7%的行业标准并不合规。

不过，对于此类降低中介费用的举措效果，中原地产首席分析师张大伟撰文分析，如果中介在北京二手房市场占有率较低，这种降价很难改变中介行业主流收费传统。

“但对于购房者而言，购房成本将有所降低。”上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受中新网房产频道采访时表示，需要提防的是，在中介费降低过程中，部分服务质量是否下滑，还需要客户仔细辨别，在资金托管方面更需谨慎。

招数二：抢经纪人 佣金薪资哪家强？

在中介行业中，拥有掌握大量资源的房产经纪人，是提升交易量的重要砝码。因而，在这场变革混战中，为抢得更多市场份额而大手笔“互挖墙脚”，成为近来中介业内吐槽最多的内容。

在1月13日思源新战略发布会上，思源集团董事长陈良生不仅直指链家地产固守2.7%行业交易佣金违规，还称很多思源地产经纪人收到链家“挖人”短信。

事实上，不仅链家于去年12月宣布将经纪人佣金提成提高到70%，中原、思源、搜房也都在为经纪人“提佣涨薪”。今年1月，搜房网将经纪人提成升至80%；几乎同时，中原地产在6大城市全面提高经纪人佣金，最高可至40%，并拿出24.9%股份给予核心骨干认购；思源也为经纪人开出4000元/月到1万元/月之间底薪，并将提佣变为30%以上的通提。

问题来了，房产中介佣金薪资到底哪家强？据测算，以链家普遍实行的2.7%中介费计算，其经纪人佣金最高为房款的1.89%。搜房按其0.5%中介费计算，经纪人提佣金则仅为总房款的0.4%。

不过，不少业内分析认为，提高经纪人佣金，将加大中介公司的各类费用和成本，在短期有较强的正面效应，但能否持续还存在疑问。张大伟认为，即使加薪提佣，中介行业仍是跳提制度最明显的行业，“弱肉强食不光在企业之间，企业内也是倾斜金字塔尖端少部分人”。

招数三：抢平台 互联网颠覆行业模式？

与降低中介费、提高经纪人佣金相比，在此轮中介混战中更为深刻的转变是，互联网对行业的影响渐趋深入。“互联网思维”不仅成为房地产商的“流行用语”，同时也被房产中介所运用。

这一变化的加速，始于去年链家、我爱我家等房产中介因端口费较高等问题对搜房网发动的联合抵制。在与搜房决裂后，链家地产推出“链家网”，发展自己的O2O商业模式。之后，我爱我家、思源等中介也先后发力推广自身互联网平台。

线下的中介公司布局线上，搜房网等线上公司则在筹谋线下。也是在遭遇多次抵制后，随着端口费收入的急剧下降，搜房网转型脚步越来越快，逐步杀入了房产经纪市场，降中介费、涨佣金招募经纪人等方面均有动作。据媒体报道，今年1月，房地产门户网站网易房产也宣布，2015年将打造二手房交易和租赁平台。

这意味着，无论是传统中介，还是新兴电商，均在发力二手房O2O模式。严跃进分析，在互联网冲击之下，二手房买卖的模式正在或主动或被动地谋求变革。“对于依赖实体门店的传统中介来说，若不尝试，市场份额将越来越少。若积极反抗，倒有机会在2015年回暖的市场中再分一杯羹。”

但对于互联网会否颠覆中介行业模式，不少业内分析，“互联网思维”在房地产或中介中的运用尚处尝试阶段，能否为行业带来全新变革还需进一步观察。张大伟则认为，新常态下的房产中介行业，更需要互联网思维的配合，“在传统方式赚了钱的基础上，继续赚钱”。

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