先锋蔬菜基地楼盘的销售基价预测

山高水长 · 发表于 2006-6-25 20:16

先锋蔬菜基地（下简称先锋基地）前段时间挂牌出让，占地面积：156894平方米，规划用地性质居住用地，容积率小于等于1.7。


　　有网友称某房产公司以5.5亿拿下该地，那根据这个数据，我们得知每亩出让金为234万／亩。


　　现在大家最为关心的是，先锋楼盘在正常利润下的预测销售基价会是多少呢？？


　　通俗的来讲，房价由土地成本和其它费用构成。这里所说的其它费用（下简称A费用）是指，建筑成本，政府规费，配套设施情况，工程建设其他费用和正常的开发利润等。


　　土地成本我们可以通过公开的数据推算得到，而A费用，对于我们购房者来说，我们不是业内人士，其中的许多数据无法得知，预测也变得很困难。


　　但有一点我们清楚，只要对近几年，相同档次的楼盘进行分析，由于建筑市场这二年变化不会很大，规费也近相同，因此，我们可从其它楼盘推算得出Ａ费用（指构成房价的其它费用）的值，这样就可粗略判断先锋基地房价的走势。


　　我们先来了解一下正在开发中的城西的某楼盘，城西这个楼盘占地面积为197亩，约合13万平方米，容积率为1.9，出让价为167万/亩。


　　城西的这个楼盘每平方米的销售均价是4050元，扣去每平方米的土地成本1300元，那么我们可以得到构成房价的另一个要素 A是2750元/平方米。


　 我们现在可以测算先锋基地的房价了。


　　先锋的楼面地价（即每平方米的土地成本）＝先锋的出让金 ÷(先锋的土地面积*先锋的容积率)=550000000÷（156894＊1.7）＝2062元。


　　先锋基地每平方米的其它费有可能在2750元/平方米左右，加上土地成本，先锋基地每平方米的售价约为4812元.


　　4812元／平方米这个价格，还是比较保守的估计，我想这个楼盘开盘后，均价应该达到5000元。

[此贴子已经被作者于2006-6-26 7:52:29编辑过]

BS-KFS · 发表于 2006-6-25 20:47

楼主牛B，我是看不明白了，也懒得看，呵呵。反正一句话，KFS全是骗子。

山高水长 · 发表于 2006-6-25 20:51

<DIV class=quote>以下是引用BS-KFS在2006-6-25 20:47:12的发言： 楼主牛B，我是看不明白了，也懒得看，呵呵。反正一句话，KFS全是骗子。</DIV>

晕倒，写了半天，居然楼上没有看懂。
可能废话太多了，我改先

嘻嘻哈哈 · 发表于 2006-6-26 08:35

这么简单都看不懂

嘻嘻哈哈 · 发表于 2006-6-26 08:36

已经在打桩了，可能在进行岩土测试

aqms · 发表于 2006-6-26 08:48

5000啊，不会吧，情愿买城西了

朵红 · 发表于 2006-6-26 10:33

呵呵,说说是地王,但感觉并不咋地

hyhy · 发表于 2006-6-26 10:39

山高辛苦了,还好在心理价位,那知道何时开始预订呢,知道情况的说说呢,多谢

云2003 · 发表于 2006-6-26 12:32

<DIV class=quote>以下是引用BS-KFS在2006-6-25 20:47:12的发言： 楼主牛B，我是看不明白了，也懒得看，呵呵。反正一句话，KFS全是骗子。</DIV>

BS 还没说到点子上 KFS背后还有谁撑腰啊,那个也是骗子

另问:我想问很久了 BS-KFC 什么意思啊鄙视肯的鸡吗?

allenxciu · 发表于 2006-6-26 17:45

好像确实写得太复杂了点哦，门外汉看不懂

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