2013年5月8日圣廷苑业委、楼道代表与泓安物业联席会议记录

添翼虎

时间：2013年5月8日19:00
地点：圣廷苑业委会办公室
主题：圣廷苑业委会与泓安物业就相关问题进行沟通
出席：圣廷苑业委会、泓安物业、楼道代表、特邀论坛嘉宾、热心业主

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老虎，辛苦了！
昨晚回家晚了，故没能到现场，我一直在等着此贴呢！

添翼虎

圣廷苑业委会陈晨阳主任，将此次会议的主题定了一个基调，主要讨论四个方面的议题：

一是，由他介绍下前阶段中奥物业与业委会的交接情况；
二是，泓安物业圣廷苑项目叶经理介绍下目前的工作情况及下一步的工作打算，由泓安物业唐总介绍下设想及与各个合作外包单位的情况；
三是，楼道代表、业委会委员及热心业主对泓安物业的一些建议；
四是，就网络论坛及广大业主关心的问题，诸如小区停车、志愿者组织等事项作重点阐述。

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陈晨阳主任介绍道，2013年4月3日楼道代表会议全票表决同意泓安物业进驻圣廷苑，也是体现了众望所归的一个想法。事实也证明，在房管局、澄江街道、望江社区的监管下，泓安物业也做了大量配合业委会的工作。

4月28日，业委会与中奥物业完成了形式上的交接工作，过程中，将所有发现的问题进行了造册，以便鉴定责任，也与中奥物业签署了《备忘录》，将交接中的问题如何确定做了要约式的说明。

中奥物业对公共收益等问题还没有明确答复，业委会将与中奥就遗留的一些问题继续进行交涉。

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泓安物业圣廷苑项目经理就接管工作作了汇报，简要如下：

一、全力配合业委会开展物业接管各项准备工作。针对遗留的问题，泓安物业接受业委会的交接工作安排后，制定了交接方案、流程和时间表，确保交接顺利，平稳过渡。在上级主管部门的监管下，由房管局朱局、物管科刘科为主要领导牵头，在协调会上，将交接过程中的时间节点、交接内容、交接方式及交接过程中重点注意事项达成一致意见，确定了交接主体为中奥物业及业委会。对一些不能移交项目，诸如消防设施设备等工程问题，详细造册，明确责任。主体双方各自成立了资料组、设施设备组、资产组，协调会上形成移交工作联席会议备忘录。

二、交接内容及情况说明。由于时间紧、任务重、问题多，泓安物业借调了各项目相关工作人员20余名至圣廷苑全力参与移交前的验收及问题排查。初步统计了单元楼道问题汇总分类大项13项、单元外围问题汇总分类大项17项，小项不计其数。大至安全保障系统（消防、监控、道闸等）处于瘫痪半瘫痪状态，尤其是消防系统（单元楼道消防器材灭火器过期缺失情况等）；部分电梯三方通话系统失效、缺损等情况相当严重及触目惊心。

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三、交接过程中存在的问题及交接时间节点对接。交接日期前，圣廷苑小区出现了一些不和谐的现象，诸如73单元东面电梯因预付费电卡不及时续费导致忽然停电烧坏主板，电梯困人10余人，直至泓安物业进驻电梯还未修复；业主档案的缺失现象等。
在主管部门及业委会的协调下，设施设备各大系统的接管验收确定在泓安物业进驻后的7个工作日内自查记录提交至业委会，整个移交工作内容形成目录，移交双方签字盖章、鉴证方签字盖章，整个物业交接工作暂告一段落。

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4月28日上午十点，泓安物业工作人员按照部门责任分工准时到达各自岗位与原有物业单位工作人员完成正式交接，宣告圣廷苑物业单位泓安物业正式到岗交接。

圣廷苑同泓安物业的合同自2013年5月1日起正式生效，合同有效期至2015年12月31日终止。

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圣廷苑项目经理叶经理，继续就泓安物业下一步的工作作陈述：

1、转变观念、摆正态度、目标一致
   针对圣廷苑的现状，通过多种渠道向广大业主/住户宣传创建和谐稳定社区的紧迫性及重要性。尊重事实，换位思考，团结一切可以团结的力量，为使圣廷苑恢复到昔日风采不不懈努力。

2、以物业管理条例及相关法律法规为依托，密切配合业委会开展各项收费及多种渠道经营活动，为改善园区硬件设施设备使用功能积极筹措资金来源。
    截止到目前为止，泓安物业进驻到圣廷苑以来没有一分钱资金来源，针对设施设备更新改造维护急需大量资金投入的困境，广大业主居家安全、方便、快捷等因素困扰的现状。殷切希望通过双方共同努力，加快此项工作的进程，早日促使物业管理工作步入正轨。

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三、努力提高物业从业人员的综合素质，超正规化、规范化、标准化方向迈进。
    考虑到圣廷苑物业交接工作时间紧迫，相关从业人员招聘难度大等因素。泓安物业将部分常规性服务工作采取外包形式运作（如，电梯、安保、保洁绿化），很大程度上缓解了人员压力。

    俗话说：“鱼和熊掌不可兼得”，目前在人员上问题表现比较突出的在安保方面。结合多方意见和建议，有针对性的进行了部分人员调整，同时与相关责任人进行了多次沟通交流，就今后安保综合素质提升方面深入交换了意见，双方本着相互学习共同进步的原则，下大力气不断提升安保人员综合素质，不断满足业主的需求。

   泓安物业也将通过多种渠道（如，社区论坛、调查问卷、投诉反馈等）收集各类建设性信息，从而制定有效管理方案，促使从业人员高度稳定发展与管理综合素质的持续提高。

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四、泓安物业确保圣廷苑物业项目超良性化方向发展，同时不断改善业主居住环境。

圣廷苑项目物业管理面积约25万㎡（实际管理面积241443.44㎡），按照单价1.35元/㎡/月，全年100%物业服务费收缴率计算，共计：405万元，人力成本、公共能耗、设备维护、税金等分摊至每月合计368800元，全年成本共计：442.56万元，每月亏损：4.3万元，保守估算（不含人力成本调整等因素）。

综上所述，物业管理企业仅仅靠物业服务费维系生存空间有限，结合圣廷苑前期遗留各种问题的处理需要投入大笔财力、人力、物力的现状只有通过广大业主的共同努力配合物业公司的日常管理服务工作，将园区公共收益部分集中应对，尽快扭转目前“百废待兴”的局面，否则圣廷苑物业工作的开展举步维艰。