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二手房交易政策咨询互动贴

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发表于 2013-3-7 20:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 山高水长 于 2013-3-8 09:58 编辑

  大家如对交易过程中有各项疑问,请跟贴咨询,咨询时请注意以下几点:
一是请大家详细看下我下面所说的后,有什么不清楚再提问;
二是现在政策还未调整,新政何时执行,现在不得知,听说是本月底;
三是调整前的二手房交易税费,大家先不用问我,只要用一下这个计算器计算一下即得知:http://www.jy510.com/gfgj_jsq.php?mm=sfjsq  
四是本人仅对过户政策有了解,对贷款政策不熟悉,请跟贴不要询问贷款政策;
五是我的答复不代表官方,仅依赖于个人有限取得的信息和专业水平,仅供参考。

第一点、复习下目前政策的交易成本
  要计算二手房过户的成本,因涉及到契税、营业税、个人所得税。我再重复下这三个税的收费标准。
1、契税(购买144至90平米之间普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,按1.5%征收契税。对个人购买90平米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,按1%税率征收契税。其它情况,一律按3%征收契税。)
2、营业税(普通住房:不满5年交易的按全额的5.55%征收,满5年免征;非普通住房:满5年交易的按差额的5.55%征收,不满5年按全额的5.55%征收;非住宅、单位房:不论年限、不论面积,均按差额(现价-原价)的5.55%征收营业税;房改房和拆..迁安置房首次上市免征营业税。)
3、个税:住宅房根据评估价的1%征收个税(如为名下唯一住房且办证满5年可免);非住宅按差额20%征收个税。
注意了,上面提到的个税是现在的标准,新政虽然颁布,但因细则未落地,故江阴还未实施。
   从上面大家可以看出来,计算过户成本,不仅和面积有关,还和购房人家庭名下是否有住房有关,还和出售人名下是否有住房有关,还和交易房屋的办证年限有关。
  房产网上有个计算器,大家计算一下便得知目前的交易成本:
http://www.jy510.com/gfgj_jsq.php?mm=sfjsq
  特别要提醒大家的是,上面提到的税费如合同中约定由谁交,则应由谁交,如无约定,则契税由买方交,营业税和个税应由卖方交纳。
第二点、是否有必要为提高原值而先行家庭买卖
  住宅房根据评估价的1%征收个税(如为名下唯一住房且办证满5年可免);本次新政对于二手房最主要的就是个税,即将按全额1%征收调整为按差额(出售时的评估价-购入时成交价—相关税费)的20%征收,我下面举个例子,可知此次政策调整对交易成本的影响:
   很多人购置的房屋都是好多年前,这几年江阴房价涨的历害,特别从2003年以后,城区的房子涨幅均在5000元左右了,打个比方,小王在03年以每平米3000元购100平米的房屋,共计购房款为30万,现以每平米8000元价格出售,则此次成交价为80万(这边要提醒大家的是,过户时的评估价现在基本和市场价接近,即使你写低了成交价,也没有用,因为纳税时是就高原则,即你填写的成交价和评估价哪个高,就按哪个纳税)。
  如果政策未调整,则小王卖时要交的个税是80万的1%,即8000元(如果小王名下只有此一房,则不用交个税了),而政策调整后要交的个税是差额(80万-30万=50万)*20%=10万元。(注意,小王的取得价其实不止30万,还应扣除小王03年买房时交的契税等,数字不大,故此处忽律不计)。
    一个是8000元,一个是10万元,前后相差9.2万元!!!{:soso_e110:}

   于是更多人在想,小王现在是否有必要,先行将房屋过户给朋友或家人,以把这个当初取得的30万变大,从而使得将来出售时这个差额变小呢?
  针对这个问题,首先应该先计算一下家庭买卖这样做前和做后的交易成本,计算方法如下:
  一是如果新政实施前先家庭买卖的税费(下称A费用),新政实施后再出售的税费是多少(下称B费用
  大家先根据第一点中提到的复习下,再用上面提到的计算器计算一下A费用,再用计算器计算一下B费用。则总费用为A+B。
  注意了,用计算器计算B费用时,应将B费用中的个税由全额的1%调整为差额的20%。(因再次交易差额不大,故这个差额的20%也不会很大)。
  二是如果新政前不家庭买卖,新政实施后直接出售的税费是多少(下称C费用)
  这个就比较简单了,用计算器计算一下,然后将上面提到的个税人工计算替换为差额的20%.
    上面说的比较复杂,这里要反复提醒网友有几点:
1、家庭买卖后的再次交易,比不家庭买卖后的直接出售,可能会多出营业税和契税,这也是一笔不小的费用;
2、新政虽然规定了差额的20%,但细则未出台,到底怎么执行,要打个问号;

3、出售名下唯一住房,且已办证满五年的,交易时是不用交个税的,所以这种情况千万不要去弄巧成唑;
4、如果你购买了新房,只是签了合同未办证,那你出售你已办证房屋时,已不能算是名下唯一住房,房管局查的出你已购买新房的;

  个人不建议先家庭买卖,因为税费政策是房地产调控的重要手段,目前的政策不代表长年不变,近十年房地产税费政策已连续调整。




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发表于 2013-3-7 21:03 | 显示全部楼层
本帖最后由 麦田守望 于 2013-3-7 21:29 编辑

咨询一下如果乡下有宅基地房(有房产证,无土地证)的话,市里的商品房算不算二套房呢?卖出的话是不是要交20%的个税呢?
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发表于 2013-3-7 21:09 | 显示全部楼层
还有一个家庭是指夫妻二人吧 父母的话是另一个家庭了吧
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发表于 2013-3-7 21:12 | 显示全部楼层
宅基地自建房如无房产证。城里买房一套属于首套房。
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发表于 2013-3-7 21:19 | 显示全部楼层

RE: 二手房交易政策咨询互动贴

江洋大盗 发表于 2013-3-7 21:12
宅基地自建房如无房产证。城里买房一套属于首套房。

有房产证 但无土地证
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发表于 2013-3-8 07:35 | 显示全部楼层
一个是8000元,一个是10万元,前后相差9.1万元!

9.2W吧{:soso_e113:}
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发表于 2013-3-8 08:18 | 显示全部楼层
所谓的满5年是办证满5年 还是签订购买合同满5年。
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发表于 2013-3-8 09:02 | 显示全部楼层
与楼上的同问
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发表于 2013-3-8 09:14 | 显示全部楼层
放开那女孩 发表于 2013-3-8 07:35
一个是8000元,一个是10万元,前后相差9.1万元!

9.2W吧

厉害!
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发表于 2013-3-8 09:19 | 显示全部楼层
即使购买房产超过5年,但是没有办理两证,也是需要按照未满5年缴纳全额营业税。
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