探讨折迁房屋买卖的效力问题_从前几天扬子晚报上登江阴法院以折迁房屋无房产证为由,判

一叶孤舟

如题,近年来,随着折迁房屋上市交易量的放大,其引起的法律纠纷也很多.记得以前这个论坛里也为此讨论过,前些年法律界对此也是争议较多,讨论较多.反对意见主要是论据<城市房地产法>第37条,但近二年来,法律界对此的意见似乎是统一了,不动产的登记只是物权变动的成立要件而非房屋买卖合同的生效要件.物权法第15条更是明确了"当事人间订立有关设立变更转让和消灭不动产物权的合同,自合同成立时生效,末办理物权登记的,不影响合同效力".不明白江阴法院这样判决的理由和依据.另外,最高院在2012年7月实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3款,就充分说明,只要对所有权不能转移的标的订立的合同判决无效,折迁房只是暂时无证,并非不能转让所有权,而是可以转让的时间上要往后拖一点,但任何一桩交易并不是即时的,法律也没有禁止"所有交易的时间必须在多久内完成,否则就无效",条件成就时,折迁房并非"不能转让".
换一个角度,合同自由是契约社会的最重要组成部分,公权力在保证公正公平的前提下,应尽可能地少干涉私法,这样才能保证交易的安全性有序性,当然,在目前司法资源有限的情况下,对此类合同实体内容的审查提高一点准入门槛是可行的,但个人认为,以无房产证为由否定合同效力的有效性,值得商榷.

感谢每一天

法律掌握在谁手中？

旺达

不是判了无效，但是算违约了吗，买方要出违约金

郭靖师弟

扬子晚报，刚才去百度了下，没有找到，是什么一个经过啊
江阴法院这种案例应该多了啊，调解为多

吉普车

现在的法院，以和谐为主！两边调解！

一叶孤舟

郭靖师弟 发表于 2012-11-6 15:07
扬子晚报，刚才去百度了下，没有找到，是什么一个经过啊
江阴法院这种案例应该多了啊，调解为多

在10月31日的扬子晚报C4版左下角。

一叶孤舟

法院的思考可能是“没有房产证就等于是标的物不存在”所以合同无效？
当然更有可能是记者的描述不全面所致，折迁户虽然还没有领到房产证，但这并不等于对此房屋无法主张权利，这时的所有权只是因为没有完成行政法概念上的公示,没有完成登记而存有瑕疵.签订合同时本房屋暂时没有房产证是双方均明白确认无误的,这与末尽审查义务相关显得牵强之嫌,如卖房人出售的房屋系无法上市交易的小产权房或集体土地证房屋,那会是根本违约会致合同无效,而本案的房产证是迟早会下来的,并不存在“过户不能"的可能.从判决结果上看,卖房人虽然承担了违约金,但此违约金相对其违约而得到的(40万签约,涨至50万时毁约,但只承担7万违约金)还净攒了3万的差价,这显然是违反民法最基本的原则"任何人不能因为违约而得利",也有违诚实信用,公正公平的民法最基本原则.对保障正常有序的交易也会产生不利的示范效应.

一叶孤舟

剑已绝版 发表于 2012-11-6 07:48
弱弱地问下，折迁户是不是拆迁户里的回迁户。。。就像出门的人折回一样

是折迁后没拿到房也没拿到房产证时以40万卖出,后反悔,等拿到房后不肯继续履行合同(此时房价已涨至50万,买房人无过错),买房人起诉,法院判决合同无效,卖房人返还定金5万,另支付买房人违约金7万.

一叶孤舟

昨天看到过期报纸才写了这么多,今天回想起来,我认为更可能的是,记者的描述与案情有出入.否则这会开一个不好的先例,折迁房买时便宜,拿证时已大幅涨价的事是普遍现象,如卖房人全这样反悔,那江阴的法制环境诚信度交易的安全度还从何谈起?这样的诉讼案件也会直线上升,结果是明败暗胜,有几个人能挡住这种诱惑,不诚信的行为必须得到打击!