江阴房产可持续发展之小议

40265906 · 发表于 2006-4-19 17:01

创新中找机遇，变革中求生存
——江阴房产可持续发展之小议
根据全国51个重点城市定期定点监测，2005年我国城市综合地价同比增长4.44％，仍然呈现稳定上升势头。
14日发布的《2005年中国国土资源公报》显示，2005年第一、二、三、四季度全国主要城市地价总体水平每平方米分别为1212元、1225元、1233元、1251元，增长率分别为1.21％、0.92％、0.67％、1.42％。与上年同期相比，城市商业地价增长3.70％，住宅地价增长5.67％，工业地价增长2.37％。
尽管地方政府都在强调各地房价不会出现大涨的情况，但我们仍然看到今春以来各地房价持续走高的行情。
宏观调控政策出台后，北京曾经历短暂的“观望期”，而去年底，北京的房价就开始走高，进入2006年的北京楼市房价更是一路飙升。今年3月份，上海市商品住宅成交面积为183．4万平方米，比2月份增长118．3％；广州的房价自开年以来持续上涨，新房均价为每平方米达7483元，涨幅达到14％；深圳关内的新盘均价几乎都在9000元以上，其中福田全市最高，达9600元以上；而大连目前主要市区的商品房均价也达到每平方米7500元左右。
我们江阴似乎也未能逃脱这轮上涨行情的影响，尽管从三、四月份的交易数据上还不能完全体现出房价的涨幅，但从1-3月份房屋成交持续放量上行的发展势态上我们能明显感觉到房地产市场的回暖和升温。
在统计江阴近期的交易数据的时候，我们发现了一个与其他城市不尽相同的现象，那就是一、二级市场的发展不平衡。今年开春以来，当二手房市场急剧放量成交的同时，虽然关注新商品房市场的人变多了，但交易量却依然维持在去年较低迷的水平，或略有增长。看一个城市房地产市场的健康有序发展，一是新商品房市场的繁荣，二是二手房市场的活跃，而且在一般情况下，应该是一级市场带动二、三级市场的发展，没有了一级市场的支持，也就谈不上房地产业的可持续发展。
是什么原因让江阴的房地产一级市场低迷了这么长时间，如果都归结于是房产新政的影响，似乎有点说不过去。江阴的房价在近几年确实涨得很高，但总体上来说还算是平稳的，2000年、2001年、2002年我市城区的商品房开发量一直在80万平方米左右，进入03年后到2005年，随着城市拆迁和城市开发规模的扩大，城区新商品房的开发量提高到了每年130万平方米左右，这样一个比较平缓递升的开发量没有被市场吸收消化，一方面有房产新政的因素，但更主要的是被房产新政表象所掩盖的其他因素，初步分析有以下几点：
一、房屋性价比的不确定性
在房产新政的打压之下，江阴房市迅速降温，消费者在经历了狂热的03、
04年，逐步开始理性思辩地考虑问题，同时也使得房价开始理性回归。2005年下半年，江阴一手新盘明显滞销，这是一个无法回避的事实。而滞销楼盘在消费者眼里都是同一个问题上——“定价过高”。消费者有他自己的道理，首先是地段，其次是小区规划，再次是周边环境和公建配套，这些在小区未成规模之前都无从谈起，所以消费者就对房屋性价比存在疑虑。而开发商在设定价位的时候，考虑得更多的是土地价格、建筑成本、建筑品质、配套设施、小区档次、资金成本等，大部分新盘都是在2004年江阴房产高峰的时候取得的土地，价格较高，期望值也较高，因此，开发商和消费者对房屋价格有各自不同的理解就很正常了。
二、交易双方信任机制的缺失
在房价飞涨的年代，买房成了老百姓心中无法承载的痛，加上一些城市频频爆出房地丑闻，一时间，网络、媒体、电视、报纸对房地产行业口诛笔伐，不遗余力猛揭狠批什么“房产黑洞”、什么“土地黑幕”，诚然，在房地产业界存在着许多问题，但有有些不是开发商本身的，有些是开发商不能左右的，结果统统都扣在了开发商身上，谁让你赚钱了呢？CCTV2005年度十大经济人物之一的万达集团董事长王健林在发表获奖感言的时候三句话特别让人难忘，他说：房地产行业作为国家支柱性产业，经济地位较高，社会地位较低；对社会贡献较大，受到的表扬较少；这两年赚钱较多，心情不好。可见舆论的导向让我们这个社会对房地产业缺失了最起码的信任，如何再让老百姓义轻易且无反顾地掏出一生的积蓄来购房呢。
三、社会支付能力的不平衡
当今的房地产公司，完全是以销定产的典范，它以全程营销策划而闻名，特别是项目前期论证过程，营销就发生了。工程的每一个环节，都将是营销策划的关节点。这意味公司将目标消费群看得高于一切。
企业不是政府，它没有社会责任也没有经济能力为全体消费者提供住房，那怕是商品房。它必需对这个市场进行科学分类，在市场细分中找出自己重点服务的目标消费群。政府的责任是考虑全体居民住所，安得广厦千万间，天下居民俱欢颜。政府与企业的社会分工不同，政府必须承担社会责任，必须考虑广大穷人的住房；而企业则不同，它的追求就是利润。所以，一旦涉及为谁盖房，直白的回答就是，为有支付能力的人盖房，为利润盖房。在这里，买房的权力是支付能力，就是钱。
我们欣喜地看到市政府已经建设了13万平方的经济适用房来保障解决低收入家庭的住房问题，但还有很多既无力购买商品房又没条件购买经济适用房的人，他们在呼吁，在观望，也影响着其他有支付能力的消费者。
四、产品结构的失调
往往我们消费者在真正购房的时候才发现，市场上或房产公司有充足的房源，但要想挑一套适合自己，让自己满意的房子却很难。特别是新建商品房大都以中大、超大户型为主，购房者即使能承受单价，也承受不了总价，使得一部分消费客户转向了二手房市场。以前建设80万平方有1万套房屋，现在建设130万平方还不到1万套。住宅市场结构的不合理，制约了房地产一级市场的推广。这里既有房地产公司营销策略定位的失误，但我想主要的责任还在政府，如果建立了完善的市场预警机制，合理分析房地产环境，科学规划，在建设工程的可行性计划上就可以刹住车了，而不会造成社会资源的浪费。
五、市场竞争的不充分
中国的房地产市场经过20多年的发展，应该是一个相当开放，竞争相当充分的市场了，然而，出于地方保护主义和地域人脉的考虑，我们人为地制造了垄断。以我们江阴为例，江阴有大小近80家房地产开发企业，有能力开发建设的不超过10家，将近70家开发公司没有开发量。重复建设、楼盘同质化的现象比比皆是，抄袭、仿照、跟风之作让我们的城市建设和住宅开发仅仅停留在低层次的价格竞争上，可供消费者选择的机会太多，反倒让消费者失去了选择的兴趣。
六、大规模拆迁安置的负面影响
由于城市化进程的不断加快，江阴近4年几乎每年有100万平方的拆迁任务，尤其是近郊集体土地的拆迁量猛增，拆迁安置房也是遍地开花。永安、锦隆、新华、滨江、西园、通渡、五星、城裕、城富、五云、黄山等等，我没有很准确地计算过它们总的套数和总的建筑面积，但我知道在历年来的拆迁安置小区内，还有将近5万平方的房子未安置，在安置掉的拆迁房中，由于每家都有2-3套房子，也将近有1/3的房子将进入二手市场，成为次新房的主力，和新商品房市场来争夺客源。
这些就是我们江阴新商品房市场除房产新政因素外，遇到的更实际的困难，要想让我市的房地产市场持续平稳的发展，就必须正视这些困难，在逆境中找出路，在创新中找机遇，任何一个新的阶段，都会赋予我们一些挑战和机会，崭新的“十一五”规划已经为我们提供了一个抓住机遇，施展身手的舞台。
机遇一：新建社区建筑设计面临洗牌，江阴人重新设定买房标准
“十一五”是我市经济社会发展十分关键的时期。这五年，将是我市由全面小康社会向基本现代化迈进的时期。人民群众从追求物质生活水平的提高转到追求物质文化生活质量的提高上来，收入不断增加，消费能力不断增强，生活用品支出比重将继续下降，对生活环境和精神文化的要求将更加强烈。
从目前我市居民在购房消费时越来越理性的探讨，越来越专业的询问中，我们可以看到一些端倪，除了人们关心的地段和升值潜力外，容积率、建筑密度、绿化率，间距、层高等专业的词汇也早已不再艰涩难懂，甚至细致到保温材料的运用、剪力墙的位置、变形柱的使用、小区的中长期规划等，销售人员也开始主动向客户介绍楼盘的各种相关资料，这对那些经验丰富的专业房地产开发公司而言，正是展示自身实力和专业水准的机遇。我听说有一家销售公司前些日子特地举办了一场别开生面的业主联谊会，从规划到建筑，从理念到材料，事无巨细向客户作了一个全面的现场阐述，这就是一个良好的开端。
机遇二：节能型社会的推广，将更加注重资源优化，装修房将走俏
国家“十一五”规划明确提出了建设和谐社会，节能型社会的要求，可以预见未来五年，这一概念必定象普法教育一样深入人心。当人们概念转换的时候，也是孕育商机的时候，尤其在固定资产投资领域，更是重中之重。国家建设部已颁布各类建筑的节能强制标准，并启动相应的立法程序，节能型、环保型、新兴建材将广泛应用于建筑之上，而装修房因其节约资源，避免二次装修和环境污染，业已在大中城市逐步推广开来，如果在装修质量和售后服务上能得到更多的保障，对我们中小城市的房地产开发，特别是住宅建设上，何尝不是一个很好的机遇呢？
机遇三：营销时代的结束金和产品时代、品牌时代的来临
在经济学中，市场就是指买主和卖主的集合。目前，国内房地产市场的供需双方正在发生巨大的变化。江阴也是如此，由于买过房的人数大大增加，作为需求方的购房者多数已是二次置业。购房需求有了多方面的改变，必将会推动产品的升级换代。
在供给方面，国内房地产市场第一阶段的历史使命已经完成。在城市里，基本居住需求可以说已经满足。购房的年龄层明显下降，开发商面临的竞争明显增强。同时，在政府导向下，打压房价、提高银行信贷门槛、土地必须招拍等等政策，都会提高房地产行业的门槛，导致行业重新洗牌。
其实对这一过程的经历，国内很多行业的发展都高度相似：家电行业已经洗过了牌，汽车行业的洗牌正在进行。房子还在图纸上就被预订一空的时代，开发商闭着眼睛也可以卖房的，并不需要为这些问题费脑筋。但是现在，已到了一个阶段性的时刻。 
产品时代，是指靠产品的自身品质，塑造品牌。而要控制产品质量，必然要通过产业化、标准化。这是当前中国住宅“农民工化”的农业生产方式，和发达国家住宅开发工业生产方式的本质差别所决定的。
未来发展迟早进入品牌时代，现在是由“营销时代”到“产品时代”的转变，未来才会进入到品牌时代。现在的企业虽有品牌，但是品牌的价值还没有发掘和表现出来，比如家电，国际名牌的产品，即使国内产品的品质能做到差不多，去掉关税影响后，价格就硬是差了一大块，这就是品牌的价值。房地产也会有这样的一天，而且，这样的结果会带来全行业产品品质的极大进步。
机遇四：城市扩容，郊区化住宅悄悄走向前台
根据政府年初的工作报告，“十一五”这五年，将是我市由工业化中期向工业化后期发展的时期。2005年我市人均地区生产总值超过8000美元，对照工业化阶段的一般模式，已经开始迈上工业化中后期的发展平台。“十一五”期末，预计我市人均地区生产总值可达1.5万美元左右，产业发展将进一步向高度化演进，承接后工业化时期的到来。这五年，将是我市城镇化由加速阶段向成熟阶段提升的时期。目前我市城镇化水平已达62%，正处在城镇化加速阶段。“十一五”期间，城镇化将向成熟阶段转变，198平方公里的城市框架全面形成，东西组团逐步建成，城市功能不断完善，临港新城建设迅速推进，城镇化水平将达到80%。
目前，政府的“郊区化”战略已经开始实施，特别是城东新区和城西新区的住宅组团业已初具规模，城市基础设施日趋完善，商业网点、文化娱乐、教育配套也基本到位，入住率不断上升，敔山湾、定山湖、西组团、临港新城等一系列的规划建设又已紧锣密鼓的展开了，我们相信，只要回避掉其他城市在建设新城区道路滞后的弊端，房地产发展的空间是极其巨大的。

理性消费者 · 发表于 2006-4-19 20:59

哈哈,分析精辟啊~
江阴的小城市决定了城市建设的局限性.拆迁房和相对小的市场需求决定了城市建设的相对性~
另外,下半年银行的信贷业务,尤其是房地产业务资金控制会加强,小规模的房地产开发公司面临压力,估计会有洗牌之用,哈哈到时候谁哭谁笑还不一定~
一句话,房子可能会很难下跌,但是房子会越来越好.呵呵和技术进步带来产品进步一样哦(汽车\\电脑\\手机的技术\\产品是越来越好啊)[em07][em07]
所以,钱放在手里,看准了才下,呵呵,钱是谁那里,谁就是上帝啊 [em08][em08][em01][em01]

山高水长 · 发表于 2006-4-20 10:55

路在远方 · 发表于 2006-4-20 15:24

4026不愧是高手，学习了！

山水 · 发表于 2006-4-20 15:59

到底是行家，讲话就是不一样嘛。

jyjsw · 发表于 2006-4-21 09:55

受益匪浅[em02]

天上人间 · 发表于 2006-4-21 10:25

高，实在是高。强帖，顶

天府游子 · 发表于 2006-4-21 11:56

楼主的帖子实在是写得太好了。文笔流畅，修辞得体，深得魏晋诸朝遗风，更将唐风宋骨发扬得入木三分，能在有生之年看见楼主的这个帖子。实在是我三生之幸啊。看完楼主的这个帖子之后，我竟产生出一种无以名之的悲痛感——啊，这么好的帖子，如果将来我再也看不到了，那我该怎么办？那我该怎么办？直到我毫不犹豫地把楼主的这个帖子收藏了，我内心的那种激动才逐渐平静下来。可是我立刻想到，这么好的帖子，倘若别人看不到，那么不是浪费楼主的心血吗？经过痛苦的思想斗争，我终于下定决心，牺牲小我，奉献大我。我要拿出这帖子奉献给世人赏阅，我要把这个帖子一直往上顶，往上顶！顶到所有人都看到为止！ [em04]

kaili · 发表于 2006-4-22 21:57

4026真的很棒哦!向你致敬!

sisifox · 发表于 2006-5-8 15:20

4026的确很专业哦

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