二手房交易 认准正规中介公司

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　　    近年来，随着房地产业的发展，不少市民承受不了新房的价格，因此选择了购买二手房，“二手房”中介服务市场生意越来越火爆。房产中介虽给人们的房产交易带来不少便利，但在二手房交易中，一些不法中介故意设置“陷阱”，让不明就里的买卖双方往里跳。再加上多数购房者只注重房价和地理位置，忽略了其它的重要因素，匆忙购房，这也给中介可乘之机。为此，漳州市消委会发出今年第七号消费警示，提醒消费者谨防“二手房”交易九大陷阱。

         “黑中介”欺诈陷阱某市民想买一套二手房，就找了一家中介公司。招架不住工作人员热情的服务，就直接交了订金，但中介一直没拿出让他中意的房子。后来，这家中介突然消失，再也联系不上了。消费者通过中介购房时，严防“黑中介”的最好方法是审查其“三证”：工商部门核发的营业执照、房管部门核发的备案证书及经纪人注册执业证，尤其要注意查看备案证书的有效期和企业经营场地与实际是否相符，防止中介“溜之大吉”。

         中介趁机乱收费消费者买二手房要承担的费用有三大块：一是房款；二是中介佣金；三是缴纳各种税费，主要有契税、营业税、个人所得税和房地产交易部门收取的交易手续费等费用。因二手房种类很多，需缴纳的相关税费也不同，为避免产生纠纷，在签订合同时应附《费用清单》，防止中介从中“揩油”。

         中介渔利赚差价在中介过程中，有的中介商编造房主出差、没时间等谎言，不让买卖双方见面，待买卖双方事后碰面时，才发现中介商从中赚取了数千元甚至数万元的差价。按照有关规定，中介机构在经营活动中只能收取服务费，不能从事经销活动赚取差价。消费者在交易过程中要警惕中介从中渔利。

         二手房面积缩水中介商将带公用部分的建筑面积笼统地介绍为建筑面积，消费者误认为是不带公用部分的建筑面积。目前，商品房面积的计算方法有两种：一种是带公用部分的建筑面积；另一种是不带公用部分的建筑面积。购房者在购房时要弄清房屋面积的计算方法，提防中介钻空子。

         就读名校成问题由于漳州市区的学生上学是按划分片区就近入学，一些购房者的主要目的就是为了让下一代就读名校，接受良好的基础教育。名校施教区内的二手房特别紧俏。中介公司往往抓住父母“望子成龙，望女成凤”的心理，哄抬交易价格，从中获利。更有甚者，明知不符合政策，却隐瞒实情，购房者交易之后才发现所购房产不符合就读名校的政策。所以，购房者在交易前最好到公安机关查询交易房屋的户籍状况，并及时掌握入学的一些政策、信息，谨防上当受骗。

         福利房受限房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上国家有一定的规定。一些中介商为尽快促成交易，赚取中介费，故意隐瞒真实情况，蒙蔽消费者。

         费用结算藏猫腻有些房主在转让房屋时，其物业管理费、水电费、管道煤气、有线电视费用长期拖欠。消费者不知情，购买了此房屋，该项费用只有自己承担。所以，在二手房交付使用时，要明确水、电、煤气、物业、有线电视等各项费用的交接时间与方式。

         房屋产权不明晰房产证和土地证是房主对房屋享有所有权的凭证。房主可能有房产证而将其抵押或转卖。所以最好选择有“两证”的房屋进行交易。有的房屋有多个共有人，如有继承人共有的，有家庭共有的，还有夫妻共有的，买受人应当和所有共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有房产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

         合同约定不明确有的中介商对合同条款写得比较含糊，而购房者因缺乏经验往往予以认可，发生纠纷后，购房者则有苦难言。所以，签订“二手房”买卖合同规范文本尤为重要。在合同中必须写清楚房屋面积、房屋交付使用日期等相关约定，由房屋出卖方提供房产证或有关房屋的相关资料等。对于一些细节问题还应约定清楚，如合同主体、权利保证、房屋价款、中介费、税费缴纳、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题均应全面考虑。消费者在交纳订金之前要仔细阅读格式合同，注意其中的模糊用语，合同中要明确对房屋的要求、退还订金或押金等约定，并妥善保存相关的凭据　

云天河

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