新热土、新家园－－江阴城西发展之我见

40265906 · 发表于 2006-3-23 15:23

新热土、新家园
 ——江阴城市发展之城西篇
 
这是一个春天还会下雪的季节
这是一个乍暖还寒的季节
纷纷扰扰中
不禁感慨世事无常
乱必治 立欲破
多事之秋尤其需要我们
冷静 执着 充满梦想
面对一个我们热爱的行业
在这样一个季节
 
过去的2005年留给我们这个城市太多的遗憾和迷惑，让我们对2006年有了更多的希翼和憧憬。
一个城市的发展，主要依赖两个方面，一是城市基本建设的大发展，利用科学、先进、合理的理念对城市完成前瞻性的规划，拉开城市框架，这是政府的工作；二是房地产市场的大发展，根据政府制定的城市规划纲要，遵循区域详规指标，对住宅、商业、文体、工厂等项目进行投资开发，这是开发公司的业务。这两者相辅相成，和谐发展，才能改变我们城市的人居环境和投资环境，从根本上提高老百姓的生活水平和生活质量。
江阴近几年的城市发展，犹如一列火车，在风驰电掣中稳步前行，日新月异。1984年，我市的市区面积不到9平方公里，市区人口不足11万，政府用10年时间建设开发了虹桥新区，给老城区拆迁改造提供了坚实的基础，此后，又用10年时间逐步完成花园社区、文定社区和天鹤社区的建设。2000年-2004年，基本完成了城东新区的开发，至此，江阴市区面积扩大到40平方公里，市区常住人口达到40万，江阴城市“东进”战役取得阶段性成果，接着就是“南扩”和“西延”了。正当我们满怀豪情，欲提速而奔，却在突如其来的政策壁垒面前进退两难。
自2005年6月1日七部委房产新政实施以来，有关房价大跌的议论也不绝于耳。一时间，山雨欲来风满楼。
卡在“政策瓶颈”的第一个规划，就是江阴城西的发展。众所周知，江阴“西组团”的开发是政府在成功完成城东新区建设后的一次城市建设的战略转移，是江阴未来5-10年发展重点，更是城市经济持续增长的支撑点。在许多人观望犹豫的时候，我却依然看好她的发展前景，我们将着眼于规划、环境、交通、置业等几个方面对城西的开发进行综合的阐述。
第一章 政策与规划前景
首先说大的政策环境，我们认为此次新政的核心有以下几点：1.责令地方政府加大对中低价位商品房的供应力度；2.严格控制土地出让管理；3.明令禁止期房转让；4.开征营业税；5.划分普通住房和非普通住房，调整契税税率。将矛头直接指向了市场中的虚假需求，打击投机性购房。而且，国办转发的七部委通知目标非常明确，是“稳定房价”，可以把这个通知的精神概括为三个“基本”：供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。
日前，国家发改委在总结05年房地产行业调控成果的时候，出现了一个新的提法：“鼓励居民适时适度消费”；在金融方面，作为强硬派的央行公布《2005年第四季度货币政策执行报告》中对房地产的态度已经温和了许多，上海的银行界立刻做出反应，降低二手房贷款门槛，提高贷款比例；在民间，与房地产关联性密切的行业出现了产能过剩的问题，部分专家开始呼吁给房地产“松绑”；同时，2006年被国家定为“鼓励房地产消费年”，应该说，今年，政府不会再出台什么激进措施了，相反，很可能会在适当的时候再度支持。
就江阴而言，它作为一个县域经济发达的三线城市，有着自己特殊的市场条件和实际情况，既不同于上海、杭州等城市，又有别于无锡、常州。虽然也出现房价虚高和局部泡沫，但一直未脱离政府的调控，05年3月，20万平方经济适用房（首期13万平米）的计划就已经公之于众，在政府和市场的双重调节之下，江阴房地产行业逐渐进入了一个稳定发展，良性循环的阶段。
其次，我们再看我市的中远期城市发展规划。我们所说的城西，是指锡澄运河以西，人民西路以北，外环西路以东，长江以南约20平方公里的土地。
自延龄古邑建城以来，江阴就依江而立，长江，作为江阴的母亲河，哺育了江阴人民几千年，在宋朝曾盛极一时，岁月流转，江阴的西北角似乎被大家无意中遗忘了。是金子总会发光，在新的历史时期，她终于被赋予了新的历史使命，迎来了新的发展契机，其中，“西组团”定格于江阴城市副中心的地位就是城西新区在江阴未来发展道路上的一个缩影。
从总体上讲，城西新区通过水陆围合，将锡澄运河、长江等自然生态景观渗透融合到新区中，因势利导，配合东西向干道建设公园等大型的人造景观，使整体显得人文底蕴深厚，历史与现代交融。市政府“十一五”规划和06年政府工作报告中，反复强调了西区建设的重要性和西组团开发的紧迫性，与之相呼应的临江新城和长江外滩也已从规划论证进入了实质性的实施。这对提升城西新区的品质和功能将带来巨大的裨益。
第二章环境
城西新区的环境优势，可以从水环境、绿环境、内环境、外环境四个方面概括。
1. 水环境
城西的水环境由长江、锡澄运河及其支流汇成一个开合自如的活动水系，加上政府这几年对内河治理，水质明显好转。锡澄运河两岸改造成绿化休闲带后，将更加光彩焕发，在一个城市能拥有如此重要的两条河流，也只有城西新区。
除此以外，每个小区规划建设的园内水系也是一个新亮点。圣廷苑、春江华庭、港城名邸、怡江城等楼盘，均因地制宜，把人工水道和自然溪流融会贯通，或中式写意，或欧式风情，或散布各处，或环绕周遭，让家的温馨在水的温情中荡漾开来。
2. 绿环境
用绿色家园来形容城西新区一点也不为过。现目前已经建城的五星公园，倍受百姓好评，即将建设的是占地400亩的望江公园，和锡澄运河绿化休闲带，毗邻城西的长江外滩也被市政府列入了06年的工作重点。我们可以设想，再过几年，城西的老百姓将置身在一个绿色环绕的世界。不仅如此，在城西，即使是拆迁安置小区都钟情于园中园的设计，商品房住宅小区更是不余遗力营造垂柳绿杨的氛围。
3. 内环境
城西新区现目前开发建设的各个楼盘的内环境在规划上都各有千秋，难分伯仲，但他们有一个共同的特点，那就是给业主提供高品质的生活。充分利用高科技，打造一个健康、生态、舒适的康居家园。除了我们前面提到的绿化和水系以外，每个楼盘都有着自己独特的品质，象中央净水系统、无齿轮静音电梯、人车分流管理、酒店式物业管理等新概念都是第一次引入我们江阴市民的生活中来。
4. 外环境
城西新区的外环境建设曾落后于城东，但近年来开始奋起直追。学校、医院、菜场、超市、商业、娱乐的众多的项目已落户在城西。社区配套的文化、卫生、体育设施也越来越完善，这无疑是极大的提高了城西地区居民生活的便利性。
当然，城西新区目前在环境上还存在一些不利的因素，象噪音污染、废气污染、道路安全隐患。但我们看到，市政府和开发商正联手合力把不利程度降到最低。黄田港大桥的改造、滨江路沿线的增绿工程、电厂的脱硫脱尘工程、小区静音隔离带等，我们相信，城市里没有十全十美的环境，只有越来越好的环境。
第三章交通
城西地区的交通状况一直聊胜于无，这种局面直到城西开发力度加大才有所改变。目前已形成三纵三横的主干道格局，“三横”从南到北分别是人民西路、五星路、滨江中路；“三纵”自东向西分别是通渡路、文富路、普惠路。这六条主干道把城西新区各部分联系得更加紧密，而且十分便于安排商务金融设施、政府办公设施以及具有区域服务功能的商业设施，同时，通过滨江路、五星路、人民西路的连结贯通，使城西新区与江阴中心城区形有一个极具融通性的整体，进一步加强“西组团”以居住、休闲、商务等功能为主的城市副中心地位，与主城区达到功能互补、和诣发展的目标。
第四章 置业前景
1.投资机遇
从规划的角度看，城西新区和城东新区都是江阴市政府倾力发展的地区，都属于那种能够代表整个城市的现代化发展不平，能给一个城市带来巨大声望的地区，但在发展的侧重点有二者又有明显的分工和错位。
城东新区以大桥公园开发为契机，更侧重于体育健身、商务办公、文化产业。“天华艺术中心”、“行政事业中心”、“体育馆”等公用文体建设已成为城东新区的标志性建筑。
而城西新区则更强调利用其区位优势和环境优势，大力发展政府机关项目、休闲旅游、高品质住宅群，形成江阴最大的居民组团。
2.价格现状
由于开发较早，加上优美的环境，日趋完善的配套，城东新区的商品房均价都在4300元/㎡以上，其中名雅居、海澜名花苑更成为江阴高收入阶层的首选目标。丽都城市花园一期、华泰御花园、大桥绿洲、飞虹苑等江阴早期推出的高档楼盘，如今在二手市场上已突破5000元/㎡。
2004年，城西新区仅有“法尔胜花苑”一个商品房楼盘推出，当时的房价还在2880元，但随着城西开发力度的加大，和政府机关用地的西移，城西房价一路走高，连拆迁安置房的二手市场均价曾达3800元/㎡，后调整在3500元/㎡左右。2005年底至2006年初开盘的望江公园、圣庭苑、春江花庭、港城名邸的开盘均价都超过了4000元/㎡。由于城东新区新建造的商品房开盘价一般维持在4800元/㎡，而老城区的二手房价格也在4200元/㎡左右，因此，城西新区的商品房开盘价虽然略高于市场期待值，仍不乏问津之人。
3.置业时机和升值空间
地业物业升值空间的大小一方面取决于市场对现有经济资源的估计，另一方面则取决于该地域近期推出的“利好”的性质及对市场的影响。
城西新区在“房产新政”组合拳的打压之下，曾一度被市场低估，市民的观望心态很严重，而开发商的开盘价又都超出市场预期，因此，在一定程度上阻碍了新盘的市场占有率。但随着五星桥通车、望江公园建设、滨江中路改市道方案的论证实施、欧尚超市进驻等消息的出台，一些开始犹豫，关注起城西新区来。我们经常可以在网上看到市民征询西区楼盘意见的贴子，跟贴人数众多，说明还是有很多人关心城西新区的楼盘，这都是市场中潜在的消费者。
在实施购房计划的时候，一是要认真考虑自己的实际需求和经济承受能力，二是选择有实力、信誉良好的开发公司。2006年1-3月的房屋交易情况预示着江阴房地产市场对政策的消化吸引已基本完成，整个市场运行平稳，供需双方对接开始，至于真正的切入点，我们认为在今年4、5月份将会初现端倪。

山高水长 · 发表于 2006-3-23 16:46

佩服

可爱多 · 发表于 2006-3-23 17:05

我就是那种一直看帖不回的人！但是今天看了此帖真是忍不住说声＂好＂！

天上人间 · 发表于 2006-3-24 07:57

好帖,精辟.顶

jyjsw · 发表于 2006-3-24 08:42

我也是那种看贴多于回贴的人，今天也忍不住了，4026哥哥，你真是我的偶像啊，多发些贴，让我们也充充电！辛苦了！

quechao · 发表于 2006-3-24 09:08

我先生把文定的房子卖了买了西园的，装修期间我就发现房子质量不好，而且装修费用也花了大本钱，现在看了楼主的帖子，还是对城西的发展挺有信心的，请教楼主你知道将来城西的教学发展如何呢，现在也就一个西郊实验小学

MicroQQ · 发表于 2006-3-24 11:00

顶，强顶，狂顶！哈哈！！！

渔JY · 发表于 2006-3-24 11:05

感觉怪怪的

JSJYFYM · 发表于 2006-3-24 12:19

五年...十年...不知道我有没有那个耐心等待...[em05][em05][em05]

flora · 发表于 2006-3-24 13:02

4026,你真是江阴房地产的专家，顶一下。顺便问一下，港城名邸楼盘的情况，你了解得多吗？现在他们的销售情况，工程质量，开发商实力怎样？

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