从朋友处得来的“2006年1-3月房地产市场分析”

40265906 · 发表于 2006-3-9 17:03

今天偶然从朋友处得来一篇文章，与大家共享！
2006年1-3月
江阴房地产市场分析
 
2005年，被喻为中国楼市的政策年。继3月16日央行突如其来一纸规定，取消了实行多年的房贷优惠利率后，接连几个月房产新政持续出台：国八点、国八条、七部委通知……令人应接不暇。
2005年3月26日国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，针对房价上涨过快的现象明确提出八点要求，即“国八点”：一是高度重视稳定住房价格；二是切实负起稳定住房价格的责任；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
4月27日，国务院常务会议，提出加强房地产市场引导和调控八项措施。一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。
5月11日国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，分为八个部分，分别是强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加强市场监测，完善市场信息披露制度。
6月1日起，国家调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
在这一系列房产“新政”的实施之后，也给我市房地产市场的发展带来了较大的影响。2005年下半年，我市房地产呈现出了“一停二跌三看”的特点。“一停”是指从2002年底开始一直高企的房价明显停滞，“二跌”是指我市增量房和存量房两个市场的交易量明显下跌，“三看”是指老百姓、开发商、投资客都在场外观望，谨慎涉足。虽然期间也曾出现过三、四次的调整反复，但总体来说，成交行情清淡，房价涨势停滞，有效排挤泡沫是我市去年下半年房地产市场上一个不争的事实。
走过房产“新政”的“阵痛期”，进入2006年，江阴房市逐步回归理性，自1月份至今，市场出现了“价格平稳，急速放量；自住需求，持续回暖”的发展势头。房地产投资继续增长，土地出让价格稳中有升，开发商行为更趋规范，消费者购房更趋理性，供需结构进一步趋向平衡。
一、 开发投资持续上升，产业结构多元化
近年来，房地产开发投资作为江阴固定资产投资的一个组成部分，一直扮演着重要的角色，尤其是近几年房地产市场的持续升温，使得开发投资年年攀升，尽管受到房产新政的影响，许多开发公司变得谨小慎微，但由于江阴的城市建设在过去几年里一直滞后于周边城市的步伐，同时，出于加快城市化进程和建设新港城的需要，2006年的江阴，必将更加重视老城区的改造和新城区的建设。
从去年开工的13万平米的经济适用房来看，政府也努力在调整住宅产业的结构，响应中央政府的号召。然而，房地产市场不仅仅是商品住宅市场，还有许多物业类型，如标准化厂、房写字楼、商用楼、仓库码头等，这些没有被我们开发公司真正重视，随着江阴188平方公里临港新城的开工建设和城市东西组团的拓展，相应配套的商务区，休闲区，生活区，甚至道路管线的架设都可能成为开发公司新业务的发展方向。
二、 土地供应充足，出让价格稳中有升
根据今年的政府工作报告，我们知道，2005年，江阴城区拆迁45万平米，2006年，政府的拆迁目标是100万平米。去年小交会上，政府抛出了一个“七块地”，当时仅是一个设想和规划，今年，《政府工作报告》明确了06年城市建设的重心，出让地块的重点。特别提到了要利用市场理念经营城市，全面放开土地出让、房产开发、项目设计、工程建设和监理等市场，引入竞争机制，拓宽社会投资的领域，充分挖掘各种资本的潜力，优化资源配置。积极推进政府项目“代建制”，实行交钥匙工程，引进城市建设新的投资经营方式，实现投入多元化、运作市场化、经营产业化、服务规范化。
在城市规划和建设用地方面，《政府工作报告》中提到：完善临港新城、澄南旅游生态区、吾攵山湾地区、江阴外滩和城市西组团等重点地区的分区规划和控制性详规。加快推出城市建设经营性用地，重点做好兴澄钢厂老厂区、文富二期、普惠小区等地块的出让。大力推进道路和重点地区建设，实施城市东拓、南扩、西延，加快西组团建设，全面启动吾攵山湾地区和临港新城开发。进一步拉开城市道路骨架，加快实施澄东大道、长山大道、霞客大道、花山路和普惠路等道路建设工程。打通梅园路、虹桥路等交通瓶颈，推进澄江福地和南门地区改造与开发。启动建设江阴客运服务中心。
由此看来，2006年我市土地市场也是资源充足，热闹非凡，和经济适用房地块相比，上述地块在社区配套，人居环境，物业管理，外观品质等方面将有更高的提升，建筑密度，容积率，绿化率等硬性指标也将有更科学合理的规划要求，在土地市场全面放开后，出让价格应该稳中有升。
三、 一手房市场进入调整期，产品时代来临
还记得前两年，是江阴开发公司最风光的两年，项目还在图纸上，房子已经被订购一空了，不管是3000-4000元的中高价位的楼盘还是5000-6000元的高档楼盘，不管是住宅还是店面，普遍存在这种现象，这也是一些原本未涉足房地产领域的集团公司下决心进军房产，跨行业经营的主要诱因。在房产“新政”的打压下，新开发的楼盘特别是在“新政”颁布后上市的楼盘，均不同程度地受到了影响，开发商广告铺天盖地，消费者持币观望，市场博弈悄然产生。
今年1-3月，我市的一手房市场略有回暖之势，但整体成交量还是偏少。我们在网上对购房者作过一个民意调查，发现在市场清淡的背后却隐藏了为数众多的购房需求，被调查者中约有35％认为房价过高，后市有风险，目前不宜进行住房消费；约20％的人认为房价虽高，但新房降价的可能性很小，晚买不如早买；约35％的人认为只要性价比合理，地段好，小区环境好，物业管理好，一次消费，终生享受；只有10％的人持无所谓态度。面对越来越理性的消费者，开发商仅靠价格和营销是无法打开老百姓的钱袋的。因此，江阴的房地产一级市场目前基本上还处在一个调整期，这个调整期不是卖方市场和买房市场的过渡，而应该是后营销时代向产品时代的转型。
1-3月份的，我们看到我市一些开发公司正逐步改变原来的销售思路，开始深层次考虑消费者的需求，不再一味广告宣传，而是通过实实在在的品质提升，在环境改善、户型调整、社区配套等老百姓最关心的问题上下功夫，以期达到销售的预期目标，这种可喜的变化，预示着我市房地产市场已经即将全面进入产品时代，开发商和消费者和谐共赢才能真正拉动一手房市场。
四、 存量房市场先抑后扬，价格理性回归
今年1-3月，我市的二手房市场经过了大半年的萧条萎缩，在开春之后逐渐步入上行通道，已经连续三周呈快速上升势态，而且不断创出交易量新高，但个别区域的交易均价出现了耐人寻味的调整。与本年度上三周相比，成交量增长了170％，交易均价下跌了2.5％；与去年同期（2005.2.7-2005.2.27）相比，成交量增长了160％，交易均价下跌了11.1％。从成交户型来看，70-90户型占46.5％；90-120户型占15.4％；120-144户型占23.1％；144以上户型占15％；
从成交区域来看，城东区占57.7％，其中新城东区（大桥路以东，包括拆迁安置房）占34.6％，成交均价4008元/平方，老城东区（主要指文定、天鹤等小区）占23.1％，成交均价3803元/平方；城西区占7.7％，成交均价3505元/平方；城南区占8％，成交均价3400元/平方；城北区（特指滨江路以北）占3.8％，成交均价3300元/平方；城中区（含虹桥）占22.8％，成交均价4296元/平方。从建筑年份来看，02年之前的商品房占58％，02年之后的占42％从建造用途来看，拆迁安置房占27％，公房上市的占13％，纯商品房占60％。
从上列的数据，我们不难看出，二手房房价的回归是源于消费者对住房消费的理性回归。自住型需求支撑并拉动了市场的繁荣，自住性需求也挤掉了虚火高升的房产泡沫。
2006年是“鼓励住宅消费年”，但到底是否能形成真正意义上的住宅消费年，还取决于需求和供应双方对市场的合理认识，特别是自住型住宅能否成为经济内需主导型及绿色增长模式的关键着力点,并且带动整个房地产市场从过去的高速发展向低速加强、稳步回升阶段转变。

展翅翱翔 · 发表于 2006-3-9 18:51

顶一下[em01][em01]

山高水长 · 发表于 2006-3-9 20:59

写的不错

jonathan · 发表于 2006-3-11 08:36

<DIV class=quote>以下是引用jysfxl在2006-3-9 17:35:15的发言： 
　　前２天有个美国朋友来江阴，我问他美国的房子什么价，他说美国纽约的最贵，世界３大城市的房最贵，纽约，上海和东京！江阴的房价太高了是虚的！没有真正产生了价值！提高了２０％的ＧＴＰ也不如美国提高２％的ＧＴＰ
　我晕！连美国人都知道中国的房价虚高！只有中国老百姓还在以命换房[em06]</DIV>
 有道理啊。

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