中国地产上海项目开发周期20年土地升值10倍

爬爬行者

南京西路，是上海最赚钱的商业圈之一。甲级写字楼的日租金每平方米超过10元，商场的平均日租金每平方米也超过50元。

　　然而，在这样一个寸土寸金的区域，有一幅可能早在1992年就已拿地，但至今仍未建成、未销售的地块。而它的主人是一家在香港上市名不见经传的房地产商——中国地产集团有限公司(01838，HK)(以下简称中国地产集团)。不过，如此长期的开发模式，给这家房地产公司带来了丰厚的收益。这家2007年总资产不到200亿港元的房企，在2010年报中宣布，可以出售的货值将超过1000亿元。

　　或为闲置最久黄金地块

　　在上海最繁华的城市中心——南京西路、永源路，有一个名为“协和城二期”的大型在开发项目。和很多两三年就能开发竣工的项目不同，这处总建筑面积为33万平方米的公寓、商业和办公楼项目已至少建设了5年时间。中国地产集团在2006年报中曾披露，该公司旗下的一个名为 “静安协和城”二期预测竣工时间是2008年或2009年，但去年年报显示，上述项目的预计竣工时间已延至2011年或2013年。

　　国土资源部曾于去年底公布过26幅闲置土地，其中闲置最久的一幅地块为1993年8月22日出让。而中国地产集团旗下的上海静安区南京西路协和城地块取得的时间可能比该地块更早。网上房地产显示，静安协和城一期的协和城丽豪酒店公寓土地使用年限是1992年的10月2日至2043年的5月30日。如果中国地产集团是在同一时间获得协和城一二期的全部开发用地，那么上述项目拿地时间可能早于1992年10月，这意味着上述项目的开发周期或已接近20年。

　　对于协和城二期的拿地时间以及协和城二期的实际开发时间，《每日经济新闻》记者向中国地产集团发出采访传真和电邮询问，但截至昨日截稿，公司仍未对此进行回复。

　　然而，19年开发一个项目的漫长周期，却可以为一家房地产公司带来丰厚收益。上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟表示，在1992年，南京西路的商业用地楼板价在三四千元每平方米左右。而2010年，上述地块的楼板价可能已突破5万元每平方米，至少升值10倍以上。

　　房价的增幅可能比地价还要快。张宏伟预测，该地块建成的办公楼售价可超过6万元/平方米，公寓和商铺的售价则会高于上述价格。德佑地产对当地二手住宅的调查也显示，即使南京西路周边的二手住宅的售价也已达到4万元/平方米以上。

　　漫长开发带来惊人利润

　　不过，上述机构对静安协和城一期的价格估算可能比较保守。中国地产集团主席Dr.WangShihChang,George曾在主席报告书中写道：“我们已经拥有在大城市市中心超过1000亿元的在建及待建项目”。

　　根据该公司年报，中国地产集团在大城市市中心所拥有的在建及待建项目，除上述协和城外，还有上海华山饭店和解放碑重庆协和城，解放碑的重庆协和城总建筑面积为40万平方米、上海华山饭店为7000多平方米，而协和城二期项目的体量是33.8万平方米。

　　如果Dr.WangShihChang,George所说的市中心，仅仅是涉及上述项目，那么上述项目的单价不低于10万元/平方米。

　　这种漫长开发的方式，给企业带来的利润也是惊人的。根据中国地产集团去年年报，该公司所拥有的总资产，不过524.75亿港元，而可以销售的物业预期为1000亿元以上。

　　年报显示，中国地产集团旗下开发周期比较长的项目，并不仅仅只有上海南京西路协和城项目一个。同样被列在年报中的上海康城项目土地使用年限是1999年至2069年。根据上述土地使用年限，项目的拿地时间很可能在1999年，但该项目多达29万多平方米的商业街和公寓直至去年底仍在规划，而预计竣工时间甚至已推延至2012年至2013年。

　　和上述项目情况类似，还有中国地产集团旗下的翻修项目——华山饭店，2006年年报披露时的预测竣工时间是2008年，但去年年报预测上述项目至少要2012年才能预测竣工。

　　不过，长时间的开发也可能让中国地产集团错过行业快速发展的黄金十年。按照中国地产集团2006年的年报，该公司所开发的项目大多位于最核心的商业区，比如静安协和城以及华山饭店项目。而该公司2006年底所拥有的资产已达到160亿港元，接近或超过保利、恒大等内地地产商。然而，这家公司去年的年报显示，截至去年12月31日，该公司的总资产规模为524.75亿港元，仅仅相当于保利地产(10.98,0.07,0.64%)的三分之一。

　　记者手记

　　长期闲置土地对企业弊大于利

　　虽然从表面上看，长期囤地、拉长开发周期，可以给很多房地产公司带来暴利。但事实上，这种做法对企业来讲，风险多于收益。多位房地产业内人士认为，如果开发商长期囤地，公司发展速度就会变得缓慢。

　　新世界(9.14,0.07,0.77%)中国、中国地产等习惯长时间开发同一个项目的房地产公司最近5年的财务报表似乎能证明这一点。比较上述公司和内地的房地产巨头诸如保利、恒大、龙湖等的资产规模增长速度，可以发现，上述公司的发展速度要远远慢于同行，其中的一个重要原因或许就是项目的开发周期过长。

　　中原地产高级研究经理刘渊认为，中国内地的房地产市场可能是全球最高速的市场之一。采用高周转、快开发策略的公司，有机会在非常短的时间内迅速增长。相比之下，选择缓慢开发的策略，不仅会使企业失去高速增长的机会，而且一旦出现房价下跌，企业预期的高利润也会蒸发，甚至房屋销售价格跌破土地成本价。

　　上海钱生辉咨询有限公司总经理钱生辉则告诉 《每日经济新闻》记者，目前一部分土地闲置未开工是因为政府因素，而非企业原因造成。但即使如此，这些房地产公司也存在一定风险。

　　因为，上述闲置土地的签约时间大多早于2004年8月31日，当时土地是以协议出让方式取得，土地取得成本较低廉。而之后的土地，多是以拍卖方式获得，土地取得的成本高很多。政府未来处理闲置土地的一种方式，有可能是以退还企业土地出让金和支付利息的方式。对于以协议出让方式拿地的企业来说，他们被退还的土地出让金和利息，不可能在同一地区再购买相同性质和面积的地块，这就构成了企业资产缩水的风险。因为这样的原因，目前很多因政府因素造成土地闲置的开发商也比较着急，希望能早日动工，早日开发项目。