江阴房地产二级市场的现状浅析

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进入三季度以来，江阴城区二手房市场呈现出一种“挂牌价持续走低，交易量持续下滑，交易话语权逐步转换”的态势，“十一”长假，并没有出现大家期待已久的看房潮，接下来的两个半月，市场更加显得冷清和萧条，一股瑟瑟凉意弥漫着整个二手房市场，一小部分信息公司已经歇业转行，更多的还在苦苦支撑。这是江阴自1998年有房地产中介（信息）公司以来，遇到得“最冷”的一个冬天。
江阴二手房市场的低迷现状是怎样形成的？我想大体上可分为起因和诱因，这就好像山体滑坡一样，由于长期的风化或雨水冲刷，导致山体疏松，一旦遇到强暴雨或轻微的地壳运动，必然造成大范围的山体滑坡。江阴二手房市场的持续低迷亦然如此。
首先来说起因。
第一，二手房价格的不断攀升让购房者望而却步。江阴的二手房一般分布在老城区、新城区和东西组团，老城区和新城区的小区在人气、地段、便利、学校等方面各有所长，尽管房龄较长，但近几年房价一直平均以每年10%以上的涨幅稳步上扬，庙巷新村的房价在6000元左右，可以上实验小学的虹桥新村的平均房价在5500元以上，花园、文定也接近或超过5000元；东西组团的二手房一般是拆迁安置房和次新商品房，由于新开发楼盘较多，均比照周边新开盘商品房的定价机制，与一手房形成了一个价格联动体系，甚至部分成熟小区的价格已经远远超过邻近的新楼盘。逐步开发完工的名雅居1-6期就是很典型的例子。在节节攀高的二手房面前，在选择和放弃面前，购房者的意志和精神不断被折磨。
第二，消费需求的分化让二手房市场人气骤减。江阴二手房市场经历了蹒跚学步的90年代末期，走过了茁壮成长的2000-2002年，开创了轰轰烈烈的03-05年，挺过了06、07年，这一切都是市场环境和消费需求使然。在经济高速增长，房地产开发升温，市场监管不力，获利空间巨大的前提下，03-05年的江阴二手房市场空前活跃，除了自住性购房，改善性换房的消费人群外，还出现了投资性购房的需求，以期通过对不动产的投资获得中长期较高的投资回报，更有个别职业炒房人，趁势投机房产，来往于各大开发公司和中介公司之间，低订高卖，低买高卖，囤积居奇。随着05年房产调控的开始，江阴房产消费需求得到了较好的调整，房产投机者几乎已经销声匿迹，投资者也变得更加谨慎，改善型需求的能量基本得到释放，到08年上半年，江阴二手房市场绝大部分是自住和自用型的消费，尽管房源充足，无奈人气和客源都大不如往昔了。
第三，“一刀切”的房产新政直接影响了江阴的二手房市场。房产新政的目的是控制固定资产投资，稳定房价，调整产品结构，但由于江阴没有大量的外资购房，也没有成群结队的炒房团光顾，江阴房价原本在一个稳步上涨的合理区间内，房产新政给江阴二手房市场带来两大最直接的后果，一是交易环节高额税费的开征给05-07年江阴二手房市场提供了一个合理涨价的空间，二是贷款利率和政策（包括公积金）的收缩和限制，增加了普通购房者的资金成本，这二者最终都是核销在房价中的。江阴大部分购房者的住房习惯一般都喜欢三室两厅两卫，往往就超过了144平方，如果不满5年交易按新政需缴纳一笔高额的营业税、个人所得税、土地增值税，契税也比普通住宅高一倍，如果是营业房，就更不得了，光税费就可能高达十几、几十万。在房价较高的情况下，交易环节的费用又居高不下，就给二手房交易带来了一定的困难，除刚性需求外，加重了购房者的观望情绪。
第四，股市低迷，房市深受其害。就我们江阴而言，目前在二手房市场上的主要客户是首次置业和改善型置业的消费群体，首次置业的客户一般是出于结婚安家、子女进城入学、新市民落户等，带有一定的刚性需求，之所以进入二手房市场，是希望在地段、价格、户型等方面有一个合理的搭配，主力户型在70-100平方之间。改善型置业的客户一般在江阴属于收入较高的阶层，年龄在35-45岁之间，主力户型在140-200平方，个别要别墅，他们进入二手房市场是希望能马上拿到现房，注重环境、小区物业、社区配套等外在资源型的东西。这部分中高收入群体如果没有合适的投资渠道，在他们有闲散资金的时候，股票和基金是他们的投资首选，但今年以来，股票市场跌不见底，许多人是被深度套牢，个人资产严重缩水，现金支付能力大打折扣，这部分人的改善型购房需求也随着股票的涨跌充满了弹性。
第五，新楼遍地开花，二手房独向一隅。2007-2008年度，江阴商品房新开工面积创下历史之最，加上已开工面积和待销售楼盘，数量相当可观，而且在春节前后都将进入预销售阶段，从敔山湾到临港新城，从长江到南门，从多层到高层，从别墅到洋房，可谓应有尽有，而且无论从规划设计上，还是品质理念上，都有了不同程度的提高，购房者的比较目标越来越多，选择余地越来越大，居住理念越来越新。前几年，西组团刚建设的时候，很多消费者宁可选择城区的二手房，也不考虑西区的新商品房，现在，已逐步认识和接受西区。客户经过观望，比较，分流是在所难免。
上述五点原因正是目前江阴二手房市场进入低谷的起因，归根到底，是客户在房价接连走高的势态下无奈地观望、焦虑、挣扎，这种观望是期盼房价稳定，这种焦虑是害怕房价再涨，这种挣扎是左右为难。
但我们看到，现在江阴二手房市场上成交锐减，看多买少的观望情绪已经甩开了当初期盼，焦虑和为难，变成了一种漫不经心，就连对房价是涨还是跌的争论也少多了，网络也好，媒体也罢，鲜有“地产大鳄”和“名家大嘴”再摆擂舌战了，三年的争论，陡然在今年的十月间销声匿迹，不禁让人觉得有些匪夷所思，是专家们得了集体失语症，还是老百姓已经厌倦了？究竟是什么让大家的心态变得如此沉着冷静，这就是我要说的诱因。
众所周知，从美国出现次贷危机引发了全球性的金融风暴，在全球经济一体化的大趋势中，我们中国也难以独善其身，钢铁、能源、运输、房地产等行业首当其冲，出口锐减，内需乏力，破产、倒闭、裁员、减薪的报道不绝于耳，在这种国际国内经济大环境的氛围里，大家对今后经济发展的预期普遍不看好，自然也就不看好房价，原先的观望变成了一种等待，等待房价进入一个下行通道。
现在在我们接触的客户中有超过六成的人认为房价肯定会跌，约三成的人认为房价会维持现状，只有不到10%的客户认为房价还要涨，无论是一手房市场，还是二手房市场，进入十月后，不约而同出现了成交量大幅下滑的局面。这说明市场信心正在逐步丧失。在这样严峻的形式面前，中央政府及时调整政策，采取一系列措施来刺激经济的发展，刺激内需的增长。二个月来，央行三次降息，11月27日，央行又第四次降低贷款利息1.08个百分点，力度之大，频率之高，也反映了政府在应对经济变化的神速和果断。
在房地产方面，利好政策也是接二连三出台，先是下调房贷的利率和首付，又放权让地方政府制定适合当地的房地产发展政策，我们无锡市也在11月21日发布了较为优惠的房地产税费减免规定，公积金又调高了贷款额度，放开了贷款次数的限制，按理说，这些政策的出台，应该对二手房市场是极为有利的，然而，我们现在看到的还是一片沉寂，再等等的心态很普遍，一方面在是等是否后续有更优惠的政策，另一方面是在等房价是否有下行的空间。老百姓是很实在的，对经济预期不好的前提下，捂住自己的钱袋子是最明智的做法。因此，要让江阴的二手房市场走出低谷，重建市场信心是关键。[

FMM

有理有据,评得不错
只能说对于购房大家终于都理性了

江洋大盗

利率在降.但在老百姓中还在等待房子会降价.市场变暖需要一段时间.随着时间的推移来证明啊,

baoyuqing

写得深入浅出,楼主功力不凡.我也曾经是一个普通购房人,一直在关注房产市场,也是经历了内心的焦虑和痛苦的徘徊,但是高企的房价终于让我决定放弃买房,现在买一套房已经不是改善自己的生活,而是把自己推入月月还贷款,不敢消费,不敢旅游,害怕失业,更害怕生病的悲惨境地,这样的生活不是我想要的,我只能被迫放弃,不再去想,轻松的过好每一天的生活,有空就来房产论坛转转,但已经不再关心房价是涨还是降,那只是有钱人的游戏.

jylh

江阴房价还没有降，所以想买房的都在等。在没有了投机炒房客的时候，想放大交易量，没有比降价更有效的了。

心月

某公司要关门了?欠了几十万房租不交,电也被拉了.幸亏客户的钱没卷跑

huang520713

无锡市也在11月21日发布了较为优惠的房地产税费减免规定，公积金又调高了贷款额度，放开了贷款次数的限制，但是在二手房的交易中,关键的还是一些税费的问题,但目前江阴并没有出台相关的优惠政策,我觉得政府部门应尽快出台相关规定,这样在税费方面就能节省好多,比起等房子降价,我还是比较期待税费减免!

宝来TDI

说的非常理性。40265906的发言具有一定权威性和趋势性。
但我认为，由于江阴的独特的地理优势，只要政策上给予一定支持，把房价维持在一个较小范围区间震荡还是可以的。政府也不是没有办法，我个人建议，学学很多年前的上海，把新市民的户籍限制放开一些，在国内外加大对江阴的宣传投入，吸引高科技产业投资，这些都会有效地加大城市的吸引力以更好刺激城市建设。
当然，吸引外来的同时，也要做好内在的稳定工作，加大对第三产业的升级和资源优化。粗放的，平面化的施政在如今的经济背景下，是没有什么的效果的

夜落无声

引用第4楼baoyuqing于2008-11-27 15:34发表的  :
我也曾经是一个普通购房人,一直在关注房产市场,也是经历了内心的焦虑和痛苦的徘徊,但是高企的房价终于让我决定放弃买房,现在买一套房已经不是改善自己的生活,而是把自己推入月月还贷款,不敢消费,不敢旅游,害怕失业,更害怕生病的悲惨境地,这样的生活不是我想要的,我只能被迫放弃,不再去想,轻松的过好每一天的生活,有空就来房产论坛转转,但已经不再关心房价是涨还是降,那只是有钱人的游戏.

老兄说得真好，说出了我们这些常逛论坛人的心声啊

40265906

引用第8楼宝来TDI于2008-11-28 12:54发表的  :
政府也不是没有办法，我个人建议，学学很多年前的上海，把新市民的户籍限制放开一些

在这一点上,也曾有人呼吁过,但为了保证我们江阴的人均GDP能在全国排名第一,江阴是严格限制外来人口落户江阴的,因为多一口人就会拉低我们江阴的人均GDP,哎,都是政绩面子的事.