江阴房价的组成!!!

星球

学会算开发商基本的开发成本，就知道房价虚高不虚高了~~~
简单的办法：每平方米的土地成本+每平方米的建安成本+开发商合理的税金
举例：小区总占地面积200亩，每亩土地转让金150万，容积率2.0
分析：容积率2.0对于小区建设来讲，只能建设小高层和高层，因此，房屋的建设成本相对多层会高出许多。这里的建安成本指所有的房屋开发所有的费用支出，土建成本、区内配套费、各类公摊费用。
计算过程：总占地面积：200亩*667平方米/亩=133400平方米
                 总建筑面积： 133400*2.0= 266800平方米
                每平方米的土地成本：1500000*200/266800=1124.43元/平方米  
    下面看看主要建安成本的构成：         
    土建成本：按目前一般小高层框架结构的造价1300元/平米计算（不要问我为什么，懂行的人都知道，深入下去东西太多了）。
    区内配套费：包括社区内的管网、园林景观费等，为了保证基本生活功能，管网不得不安装吧。景观也别追求奢侈了，按一般大众型景观打造。那么区内配套费按250元/平米（好点的区内配套费可达400~500元/平米）。
    各类公摊费用：我个人将以下内容纳入公摊费；为了建房你得向政府买通行证啊，所以报批报建费不得少；为保证能达到施工条件，开发前期准备没有无法建房；为了保证施工的顺畅、施工的质量以及money的支持所以开发间接费得跟上；公司要运转，员工要工资，要销售得做广告那么期间费用不可能少。等等……，按500元/平米计算。（不是特别准确，参照了别的城市的规费组成，但不会差别很大，呵呵）
    建安成本合计：1300+250+500=2050元/平米
   （呵呵，比较保守的估算）   
     现在按0利润计算他的销售价格：
   （1）车位：按本小区600个可售，还有人防车位是不能销售收入的。（其实车位开发商按目前市价6、7万元/个销售，是无利润可图的）那么车位单价按8万元/个计算，其车位销售收入4800万元。（从车位的实际销售来讲，小区入住率不高的话，相对于庞大的投入来说，车位销售几乎可以忽略不计，有兴趣的话对新建小区有空大家可以自己调查一下）
   （2）住宅：虽然大家看到地上面积为26.68万平米，但是面积不完全是可销售的面积，要除去公建配套面积，例如物管用房、架空层、设备用房等等。按26万计算的话：3亿/26万=1154元/平方米
   
   5.5%的销售税金及附加费用，销售税金的话，在加200元/平米
  
计算开发商0利润的每平方米的成本价格=1154+2050+200=3404平方米（不能再省的成本了 ）

当然，这是最基本的价格组成，有兴趣的朋友，可以继续深入研究.

针对现在江阴的房价，我特别疑惑，像城东的住房，怎么能够卖出7000左右的房价？

飞天云

江阴房价，其实城东的确实虚高了点，明眼人都知道的事。

丽岛阳光

下辈子也做KFS去，哈