均价10900元/平米,江阴楼市终极价格！

freelyfish

        最近论坛里面讨论较多的就是房价调控的问题。我一直认为相对于北上广深这些大城市来说，长三角地区的其他的二线城市的楼市还是相对比较健康的。在良莠不齐的中国城市，居然全部使用行政性的限购手段作为调控方法，实在是欠缺考虑的。不从土地方面增加供给，只是一味地压抑潜在需求外，只能提高刚需的购买门槛，而对于真正的投资性需求是无法限制。长期的结果，不排除以后一些投资性的资金在没有泄洪口的情况下流向那些没有实行限购的房价健康的城市，那时候才是整个中国房地产真正的泡沫形成之时。现在，从全国400多个城市出台的房价目标来看，地方政府对于地产财政还不能做到洒脱的放弃。可以预见，2011年房地产的降价目标还是比较遥远，适当的涨幅应该是地方政府最优的选择，不知道大家做好思想准备了吗？

       废话不多说，本人不才，借鉴网上一些高人的智慧，试着分析下江阴最高可承受的楼市价格。不知道去年江阴的楼房均价是多少，我在这里只是估算下当下江阴楼市可承载的最高价并以此对照江阴楼市的健康状况。首先，我对楼市价格的观点是这样：1、楼市价格决定买得起房的人的购买力而非买不起的人的预期；2、健康的楼市价格决定于该地区的经济结构和经济发展状况，而非投资投机性的需求。如果大家有不同的看法，希望一起讨论一下。
       江阴2010年城镇居民人均可支配收入30184元，城镇人口51.4万人。注意，城市居民的概念是户籍概念，不是居住地概念。那么，2010年江阴人（包括下面的镇区的人非农人口）累计起来可以用于消费的金额是:30184*51.4万=155.146亿。农村也有些消费能力，考虑到他们拥有宅基地或者拆迁以后住安置房，所以就不计算在内。上述这个155亿，就是各路商家眼睁睁盯着的香饽饽。无论是地产商还是零售商，都要靠挣这个钱来吃饭。当然江阴人民不能把自己的可支配收入（这个概念的意思是除掉维持基本生存所必须的费用之外，还能拿来改善生活的收入额）全拿来买房，总得预防生老病死，生活都需要改善，总得下馆子，总得看电影泡妞，一般来说，地产对可支配收入的吸血若是达到30%，就非常厉害，将导致整个城市的财富被地产挟持。
       大家有兴趣的话，可以去江阴统计局查一下去年的江阴城市发展数据。2010年江阴的城镇居民人均可支配收入为30184元（http://www.js365.com.cn/sjcx/sjcx.htm）。这个是非常强劲的数据，如果按全国地级市的排名，估计进前6名应该没什么问题，相对于县域经济来说，前三应该也是有的吧。江阴如此彪悍的人均收入，那么相对应的城市房价相应较高些也是合理的，毕竟市民的购买力也是非常强劲的。下面试着估计下江阴最高可承受的房价。
        以一个3口之家的收入作为考虑。先根据使用2/8定律，20%的人占有了80%的财富。因此江阴20%的富裕群体的年均可支配收入可以达到 30184*4=120736元。若按30%的收入用于房贷的支出，那么就他个人而言，他每年可在住宅上支付的费用约为36220元。考虑到富裕男女两两结合不是普遍的现象，最普遍的情况是家庭一方收入明显高于其它人，因此考虑这个家庭另外两位成员的收入达到平均水平线，给他增加每年30184*0.3*2=18110元的房贷支付能力。
　　因此一般而言，江阴具有购房能力的家庭，其合理的年度支付能力，系5.43万左右，每个月可以用于还贷的资金为4527元。
       下面我们倒推一下，以105平米的住宅计算（2010年，江阴城镇居民人均住房面积35.13平米*3），按揭期数20年，按揭成数5成（考虑到现在的调控政策，按揭成数还要低），1.1倍的基准利率来作为参考。这样算起来，购买江阴户均约105平米的住宅，该家庭所能承受的价格上限大致就是10900元/平米（这个大家可以去百度一个网页版的房贷计算器，立马就能算出来，推荐使用新浪的版本，很好用，还算了贷款利率折扣http://bj.house.sina.com.cn/bxjsq/）。以上的推算的参数不知道是否完全合理，大家不要扔板砖。
       再考虑人均可支配收入的持续上涨因素，最近几年江阴的递增都在10%以上，所以江阴未来可以有小幅度的房价价格上涨。这都是可以接受的。但出现暴涨的经济基础不存在。

freelyfish

江湖规矩，沙发自己坐！

名都先锋

江阴农村户籍的富人很多。而且原来住在农村，有了钱就更想做做城里人。富裕村的村民，村集体造的别墅不住，宁愿空着住城里的也不少。

freelyfish

回复您的看法，如果您的说法正确的话，那么，江阴的可承受楼市均价还要更高，因为村民的购买力没计算在我原来的范围里面，您说对吧？

飘雨

现在农村里的购买力不可小视，有的是为了子女上学买房；有的是子女大学毕业后在城里就业、结婚，也要买房；有的是有钱了有虚荣心，想当城里人，选择在城里买房；有的富人就喜欢在城里买几套房子空着，也算是一种投资，这类人还不少。

周末快乐

嘿嘿偶看看，不说话。

名都先锋

有时均价也跟平均收入关系不大，而是决定于最富有阶层的人。房价成了少数富人的游戏，均价10万每平，他们照样消费得起。比较夸张的例子就是海南三亚那的高端商品房。

上面计算中也有问题： “以一个3口之家的收入作为考虑。先根据使用2/8定律，20%的人占有了80%的财富。因此江阴20%的富裕群体的年均可支配收入可以达到 30184*4=120736元。” 我想，这个收入的家庭不会只买105平方的房。
还有，现在江阴买房的人也不是靠这几年每年赚的钱来买的吧，主要资金还是靠积蓄或者旧房卖了换新房。
所以要准确计算出来，没有个类似做天气预报般复杂的计算模型，还真出不来的。

所以你那个简单的计算模型，可以参考，但还需加入好多影响因子。

事实上，全国的房价也并不跟当地人均收入对应。能这样计算的话，一线大城市的房价问题就太大了。

freelyfish

谢谢您的回复，我补充几句：
1、首先，如您说的，我的这个确实简单的计算模型，但即使天气预报，也有个最基本的参数：晴天或者雨天还是下雪。我推算的数据对比现在的江阴房价，亦可看出楼市的健康与否。
2、补充上面您的质疑，我的观点是：健康的楼市价格决定于该地区的经济发展水平，最直接的就是该地区人均的可支配收入（说白点就是有多少钱办多少事），这部分是实实在在的输送给房地产的资金，其他的什么gdp都是浮云。
3、的确，非常富裕的家庭不会只买105平方的房，但还有购房面积低于这个均数的家庭（这部分人的还贷能力是低于我计算的10900的临界点），再者，我算的是全市的均价，所以我在计算的时候取了105平方做参考。
4、我的模型没有考虑江阴人的首付问题，这不是我讨论的重点，我按5成的贷款额来计算的，后面计算的都是还贷款的能力来对应这个10900元/平米，就是说每月用于还贷占家庭收入的比重问题。

freelyfish

2010年农业人均收入是14898元，农业人口是69.31万，其实这个购买力也是相当惊人的，但考虑到农民宅基地和拆迁房的人是多数，所以没把这部分农业人口购买力算在内，否则计算的江阴的楼房可承受价格还要高于10900元/平米。呵呵！

求智

本人没多少文化，数学更差，因此对人均总是搞不清，请高人指点：
例：一个公司，连老板共11个人，其中10伙计，年支付工资50万，到年终老板扣除发放的工资，税金，成本等后净利500万。那么就这个公司而言，是以550万除11个人来计算，还是按每人5万的水平来计算。
如果按550万除11，那人均就是50万，也就是说人均可支配资金50万，从这个角度讲，每人购房、买车大有希望，都幸福了。可问题是这10个人平均年收入是5万！那购房、买车就成问题，把幸福的帽子扣到他的头上，可就有些强牵的意思。而老板一个人的可支配资金是500万！顶100个伙计。
毛泽东时代，学徒第一年月工资13元，第三年每月29.50元，毛泽东，最高工资月工资300元。那个时代讲人均收入，似乎还有些谱。现在还在计算人均收入，觉得：第一是官僚，第二太书生气，第三会造成失控、失策。