“史上最严厉房产调控”对江阴房地产市场走势的影响

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“史上最严厉房产调控”对江阴房地产市场走势的影响

一、盘点2010房产政策

    2010年我国房地产调控呈现逐步推进，层层加码的态势。第一轮是以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二轮是以“国十条”为代表的打压型调控，第三轮是以“9.29”新政为代表的管制型调控。三轮政策，严厉程度不断升级，共同组成了这轮堪称史上最严厉的宏观调控。

　　2010年1月10日，国务院办公厅出台的“国十一条”主要是进一步细化2009年12月14日的“国四条”，成为我国新一轮房地产紧缩政策的起点。“国十一条”后，我国房贷政策已退回到2008年“131号文”出台之前的严格程度。

　　2010年4月17日，国务院发布“国十条” ，提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，政策严厉程度再次升级。“国十条”不仅重申了建立考核问责机制、增加住房有效供给、加快安居工程建设等问题，更进一步紧缩政策，提出了“二套房贷首付不低于50%”、“限制外地人购房”、“推进房产税试点”等从未有过的严厉措施。

2010年9月29日，多部委新政出台。以巩固楼市调控成果为目的，“国十条”中“30%首付款”、“停发第三套及以上住房贷款”、“停发无证明非本地居民住房贷款”等政策被进一步强化，并推广至全国。同时新政还要求“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”，掀起了我国房地产宏观调控的又一高潮。其严厉程度堪称史上之最。

在三轮房产调控的大框架下，从2010年10月至2011年3月间，中央多部委、地方政府按照国家调控的时间表，相继出台了更多强化、细化的部委文件和地方性法规，在全国各地的房地产市场上，掀起了一场声势浩大的“调控运动”。

为什么说是一场“运动”，我认为，在“问责制”和“约谈制”的双重压力下，各地诸侯和地方大员是心不甘情不愿地制定这些政策的，这些政策的出台，更多意义上是一次全国范围内的“政治表态”，甚至是一场“政治秀”。

到目前为止，全国已有2个城市开征了“房产税”，35个城市颁布了“房产限购令”，但在“房产调控目标”的制定上，马上要到3月底了，几乎所有的城市到现在也没有一个愿意率先表态的，这中间不难看出地方政府的纠结。

二、2010年江阴房地产市场的走势

在经历了号称“史上最严厉”的房产调控之后，我们江阴的房地产市场在2010年却独树一帜，逆势上扬，展示了独特的江阴特色，主要表现在以下几个方面：

1、房价很给力

供应方面：开盘少，尾盘炒，年底放量价格高

（1）开盘少：1月—10月，市区新开盘的小区屈指可数，即使开盘，供应量也很小。

（2）尾盘炒：上半年在售项目很多是尾盘，户型、面积、楼层、区域都有一定的局限性，可比度、选择性差，但受市场抢购气氛的影响，尾盘不断被炒高。

（3）年底放量价格高：江阴城区和近郊的楼盘几乎集中在10月后开盘，但开盘的价格都远远高于早先的市场预测，尽管这样，还是出现排队抢购的局面。

需求方面：刚需强，投资忙，投机客户下手抢

（1）刚需强：毕业置房、结婚置房、拆迁置房、改善性置房等因素依旧是刚需的主要组成，在房价节节攀高的阶段，这部分购房者的心理变得尤为迫切。

（2）投资忙：房地产已经成为一部分富裕阶层投资保值、增值共同认识，也是重要手段，在供应量不足的情况下，投资购房的人无疑是给原本不多的房源提供了再增长的空间。

（3）投机客户下手抢：在月月涨的房价面前，逐利投机的资金不会放过这样的机会，他们通过各种关系和手段，以短期套现为目的，在新商品市场和二手房市场南征北战。因为涨价的利润空间远远高于他的获利成本。

结果：万元楼盘，比比皆是

2、成交有压力

土地储备不足

（1）2008年流拍：在金融风暴的2008年，出于对经济复苏步伐的担忧，江阴土地一级市场接二连三出现流拍，大开发商谨慎拿地，小开发商不敢拿地，使得自身的土地储备告急，在2010年的开发过程中吃了短板效应的亏。

（2）2009年惜拍：2009年江阴城区商品房市场出现大幅反弹，但在土地供应的源头上却发生了无地可供的尴尬局面，整个2009年，江阴城区的住宅用地供应极度稀缺，除了南门地块的800亩地被某开发商一家竞得之外，能排的上的也仅仅是君邻世家、金色水岸、外滩名门这三个地块，这三家加起来的土地才176.3亩地。

开工面积不足

（1）江阴城区土地储备量的降低甚至没有土地的储备，导致江阴大部分开发商在2009年处在“巧妇难为无米之炊”的境地，商品房开工面积严重不足。

（2）在城区拥有土地储备的几家开发公司由于种种原因，都忙于手头的在建工程，尚无暇顾及待开发项目的并行开发。

竣工面积不足

（1）城区商品房开工面积的下降自然影响到城区商品房的竣工面积。

（2）城区商品房在建项目，在经历了一波又一波的涨价行情后，各开发商对开盘的期望值也越来越高，蓄水期越来越长，观望心态也越来越重，这种观望不是对市场的怀疑，而是对房价日益抬升的盼望。

结果：2010年江阴城区商品房的成交量几乎一直处在一个很低的水平，成交压力很大，在3、4月间跌至最低，5、6月份低迷徘徊，直到9月以后才有放量及迹象，11、12月份，西区和南区的三大楼盘开盘后，才正式出现量价齐升的局面。

3、乡镇来补力

乡镇土地供应量充足

当江阴城区土地供应捉襟见肘的时候，乡镇土地的供应量却十分充足，从09年度和2010年度的土地挂牌上可以看出，这两年都是乡镇土地出让在唱独角戏，而且成交形势较好。

开发商转换角色

以往在江阴各个乡镇的项目几乎都是本镇的开发公司一家垄断，后来，江阴一些中小型开发公司在认识到自身的实力和优势后，开始把注意力转移到开发成本较低，投入较少的乡镇商品房市场，再后来，随着江阴乡镇集约化的建设，大品牌和有实力的开发商也逐步注重在江阴经济发达、乡镇发展有潜力的中心片区规划自己的发展宏图。

乡镇商品房品质出众

乡镇房地产市场的发展，也经历了一个由价涨到质涨的过程，现目前，虽然乡镇商品房的均价超过了3500，但是，我们也要看到，如今乡镇上的商品房，越建越高档，小区、绿化、物业、公园、配套等逐步向城区看齐，在购买力富余的发达乡镇，给了购房者更多更好的选择，事实证明，这个策略是成功的。

结果：2010年，乡镇商品房的成交量在江阴房产市场的主力。

4、土地给动力

房地价格互为推动

江阴房地产市场在2009年出现的大幅反弹，给土地招投标提供了无限的遐想空间，开发商拿地的热情高涨，无论是乡镇还是城区，土地价格扶摇直上，2010年11月和12月的土地拍卖会上，频频传出开发商高价拍得城区和乡镇的土地，给江阴房地产市场注入了一支催化剂，催生了更高的房价预期。

城区土地供应依旧紧张

尽管江阴土地市场的总体供应基本与往年持平，但都集中在乡镇，城区的土地供应相当紧张，而不断创下新高的房价让开发商对今后两年的房地产开发充满了期盼，“僧多粥少”的土地供需状况让地价不断刷新“地王”标杆。

结果：土地的高价，给房价提供了充分的高涨预期和跳价基础。



三、2011年江阴房地产市场的发展趋势

要对江阴房产市场的发展趋势进行理性的评判，首先要对2011年房产政策的调控方向有一个理性的判断。2010年，中央的房产政策已经从“有保有压”转变到了“强势打压”的层面，地方政府在“问责”和“约谈”的双重压力下，也从原先的“阳奉阴违”转变到了“积极表态”的局面，现在只差最后一步棋：“房产调控目标的制定”，这是这轮新政的最后一只“靴子”，据一些消息透露，几个主要的一线城市在这个目标上初步确定的控制线是10%--15%，也就是说，在2011年，主要城市的房价涨幅将控制在15%以内，如果把这个比例放在江阴，2010年江阴城区的平均房价是7944元，2011年将上涨到9136元。如何能够达到这样一个调控目标，这就需要各级地方政府能够切实将2010年房产调控的政策强化、细化、贯彻、落实。根据2010的房产新政，2011年，我们可以预见的是在以下几个方面对房产市场进行调控。

1、土地调控政策

土地政策是影响房地产市场发展最重要的政策之一，总体来看，今年我国土地调控政策主要可以分为以下四个方面：一是，调整土地供应结构，其中，“三类用地”占比不得低于70%的规定，相当于从源头上重申“70/90”政策；二是，加强土地监管，其主要措施为加大土地闲置查处力度，设立开竣工申报制度，严格开竣工时间等，当前调整土地供应结构和加强土地监管已经成为了我国土地调控的常态；三是，完善土地出让制度；四是，加强征地管理。从土地价格上看，根据国家统计局数据整理，2010年1-11月我国开发企业土地购置成交均价同比上涨34%，远高于同期新建商品房成交均价7%的涨幅，土地价格上涨仍然偏快。地价高涨，地王依然频现，非常不利于稳定房价。

　　2、税收调控政策

税收是房地产宏观调控的重要工具之一。2005年至今，我国基本走过了提高税负稳定房价、降低税负应对危机、再次提高税负遏制房价过快上涨的一个轮回。围绕“遏制部分城市房价过快上涨”的调控目标，2010年我国房地产税收政策总体趋紧。调控措施，既有涉及交易环节的税种，如契税、营业税、个人所得税、土地增值税，也有涉及持有环节的税种，如房产税。

交易环节的税收政策已经在去年全部调整到位，2011年很难再有更大的突破，而且对市场并未造成实质性影响。房产税的提出，可以说是2010年我国房地产税收政策的一大亮点，目前为止，全国虽然仅有重庆、上海、深圳三地开始了房产税征收的试点，但对全国的房地产市场的冲击是深远的。尽管由于房产税征收的实验性和地方性，还不能在全国范围推而广之，但这无疑已经对持有不动产和准备持有不动产的人在心理上产生了警戒的作用。套用温总理在2008年金融风暴时候说的一句话，市场什么最重要，信心最重要，对房地产市场而言，信心尤其重要。

3、住房调控政策

总体来看，2010我国住房政策可以概括为一手抑制投资投机性购房需求，一手促进住房保障建设。其中，抑制购房需求主要通过强化差异化信贷、紧缩税收优惠，以及强制性的限购来实现。截至目前，我国已有北京、深圳、广州等35个城市应中央要求出台了限购政策。其调控力度可谓空前绝后，有利于抑制房产投机。但值得注意的是，限购这类行政干预式调控，是计划经济模式下的产物，在市场经济中的合法性已为众多经济学家和法律界人士所诟病，过长时间严格执行限购，将极大打击住房需求，不利于房地产市场的健康持续发展。所以，“限购令”自颁布之日起，也就是它寿终正寝倒计时的开始，这是一个让颁布限购令的地方政府很无奈的事。3月11日，国家住建部部长姜伟新在“两会”结束后回答记者提及限购“误伤”改善性需求时，居然回答记者：不合理的事情特别多。你要能想出一个完全没有什么副作用的措施，我用您的办法。

在促进住房保障方面，则主要通过完善制度来实现。2011年，全国保障性安居工程住房建设规模将高达1000万套，相比 2010年的 580万套，增长72.4%。而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。依据住建部公布数据，2010年保障性安居工程建设规模达到580万套，投资超过8000亿元。如果2011年保障性安居工程建设1000万套，较之2010年建设规模又增加了420万套，新增投资超过6000亿元。以此计算，2011年保障性安居工程投资将达到1.4万亿元，中央财政拨付专项资金为1030亿元，还有近1.3万亿的资金从何而来，这是2011年保障房建设的最大问题。

4、金融调控政策

　　信贷政策是我国房地产调控政策的重要组成部分，是房地产调控的主要手段，其中，又以个人住房贷款政策为主。2010年的房贷政策明显细化也更加严格，中央通过抑制投资投机遏制房价过快上涨的意图清晰可见。

与以往的个人房贷政策相比，2010年政策第一次提出了二套房贷首付比例提升至50%，三套房停贷的概念，并对没有1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停贷款。

在既去年圣诞节加息后，仅仅春节上班第一天，央行再次加息，说明进入2011年，银行加息的预期十分强烈，与此同时，截止3月18日，央行已经在2011年第三次上调了存款准备金率，这一系列的举动传递给大家一个十分明确的信号，2011年，必将是通膨压力巨大，银根急剧紧缩，信贷规模大幅压缩的一年。

通过对政府房产调控手段的剖析，结合对以往的调控实际效果的解读，我们不难看出，真正影响2011年江阴房地产市场发展的是住房政策和金融政策的变化。如果把2010年的四季度和2011年的一季度相比较，我市的房产市场可以用“冰火两重天”来形容，2010年的最后一个季度，江阴房地产市场突然发力，无论是在土地供给还是房产销售，出现了量价齐升，屡创新高的局面，但进入2011年，随着契税的调整，无锡限购令的消极影响，以及银行贷款、公积金贷款的调整，江阴房产市场突然刹车，转势下行，观望成风，成交清淡。

接下来，江阴房地产市场的发展趋势究竟将发生哪些变化，受哪些变数的影响？在对近三个月的市场走势的跟踪调研之后，我们发现，房价的高低，其实并不是买卖双方胶着的焦点，绝大部分的原因是买方观望心态的体现。而导致买方作出持币待购的决定的主要因素有两个：一是无锡出台限购令和部分试点城市开征房产税对消费者产生的心理影响和预期压力；二是商业银行的贷款限制。

在无锡出台“限购令”后，对江阴购房消费者的冲击是很大的，一时间山雨欲来风满楼，在一定时期内也造成了购房者的心理恐慌。事实上，无锡的限购令明确表示江阴和宜兴不在限购范围，我们江阴在年后的房产专题研讨会上，市府领导也明确表态，江阴在近期内暂时不会出台限购令，至于房产税，全国也仅仅是试点两个城市，要轮到江阴，还有很长的一段路要走，而且最终如何征，征多少，都是充满不确定因素的事，所以，这层心理阴影在今后的一两个月内将会逐渐消退，重新建立购房者的消费信心，这是打破江阴房产成交低迷的第一步。

最现实的问题是，目前江阴公积金贷款政策的变化和商业银行限贷的困扰。今年，江阴公积金中心的贷款政策作出了重大调整，按照公积金余额的10倍发放贷款，这让很大一部分原本可以使用公积金购房的消费者一下子陷入难以支付首付的困境，只能转而求助于商业银行的贷款，但江阴的商业银行受到上级行贷款额度的制约，虽然能承接业务，却没钱放款，相当于是给了购房者一张空头支票。现在江阴各大商业银行的实际状况是，可以承接一手房按揭业务，但必须排队等待放款额度，即使有部分有限的额度，也要优先发放给那些支付了巨额“理财费”的开发公司，年前签了按揭协议，至今尚未放款的合同，在各大银行都普遍存在。对于二手房按揭业务，中农工建四大行就干脆就暂停了业务，从限贷直接变成了停贷。银行的这些措施，虽说是暂时的，但对江阴动辄上百万的房产交易来说，无疑是致命的，是对江阴房地产市场最为直接的打击。

在通货膨胀的压力下，紧缩银根，减少货币流动性是政府采取的必然手段，但产生这些问题的原因，从国际经济气候上讲，是美国拼命印美元，超发、滥发美元来转嫁它的经济压力，导致人民币升值，国内CPI持续走高，从中国的经济运行上讲，也是前两年的滥发人民币和8万亿贷款刺激经济造成的物价飞涨，如今，却要百姓来为美国人买单，为政府买单。

所以，2011年江阴房地产市场的发展趋势在一定程度上取决于银行信贷力度的支持。有消息称，江阴银行业在4月份以后，将在一定的额度内逐步进入一个常态有序的放贷机制，届时，必将拉动江阴消费者的购买力，促使房地产市场踏上一条良性平稳的发展之路；反之，则将加剧房地产市场的萎缩。










二O一一年三月二十三日

江洋大盗

已经在江阴楼市离看到你的创作，谢谢

snakedoctor

总之就是江阴错过了几年前的房地产开发机遇期，吃亏的总归是咋们老百姓。

芙蓉一号

拜读下牛人作品！[s:530]

飘雨

少有的好文章，分析得很透彻，谢谢分享。
建议版主受精。

唐王

看来江阴房价要降了阿

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楼市版的文章已经被和谐过了，这是原版。

叮咛

顶下。。。

杜甫草堂

拜读

巴比伦

期待中。。。。。。。。。。。