细无声处涨声一片 再回首时又是一年

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细无声处涨声一片  再回首时又是一年

——如何看待2010年江阴二手房市场的风生水起

再过几天，2010年就将成为历史，这个时候，我们来梳理一下江阴二手房产市场一年来的起起落落，可以让我们对这个一直在我们身边存在，但又觉得陌生的市场有一个比较清晰的了解。

在2008年下半年房地产市场萧条时期，为数众多的房地产中介公司关门歇业，抽身退出了二手房市场。到2009年3月以后，江阴房地产市场出现大幅反弹，成交量和成交价格一路走高，带动了房地产经纪行业的新一轮复出高潮，时至今日，在江阴从事二手房中介业务的各类信息公司和经纪公司已经超过了350家，从业人员上千人，遍布江阴市区的各个角落。

由于二手房市场的从业人员的分散性和成交个案的特殊性，导致了针对二手房数据进行统计的复杂和模糊以及信息的缺失，最明显的结果就是市场信息的不透明和不对称，加上从业人员本身业务能力、职业道德的差异，让我们对这个二手房市场总是雾里看花，毁誉参半。

二手房市场是整个房地产市场中一个重要的分支市场，也是一个财富再流通、财产再分配的重要载体。2010年江阴的二手房市场，可以用三句话来概括：在调控中生存；在观望中前行；在沉默中爆发。



在调控中生存（2010.1-4月）

政策盘点：

经过2008年先抑后扬的房产调控政策，进入2009年3月，江阴房地产市场出现了反弹迹象，这个首先体现在二手房市场上，城区二手房价格由点及面，大幅上扬。到2009年底和2010年初，国家终于对房产市场再次擎起了大棒，财政部发文：五年内住房转让全额征收营业税自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。这是一个针对房产流转的税收调整，矛头直指投资和投机性购房，目的是缓解一手商品房市场的需求压力，使用的战术是典型的“打援救围”。

市场反应：

当时，在我们江阴的实际情况是，城区商品房市场青黄不接，在售的几乎都是尾盘，新盘尚未开工建设，供应量明显不足，购房者没有选择性和可比性，这给二手房市场，尤其是次新房的流转带来了较大的生存空间，价格一路坚挺，丝毫未受调控政策的影响，甚至还延续了2009年的涨幅余势，略有上涨，带动全市二手房的市场心态趋于文定。老城区的学区房价格稳稳站在7000-8000高位，依旧是一房难求，而阳光国际和中信泰富的次新房都超过了万元大关；副中心城区（虹桥、花园、文定等）的成交价格在6000-6500之间；在城东区域，名雅居、华泰御花园、丽都等小区二手房的成交均价依旧在7000-8000左右，香樟花园毛坯的成交价均在6500左右，东方大院成交价9000以上，大桥一村、新华一村等拆迁小区的价格在6000左右；城西板块中的拆迁安置小区成交价为4500-5000左右，商品房小区的价格在5000-5500左右。可以看出，这个时期，各区域的成交价格十分混乱，凸现了市场的迷茫。

尽管这样，江阴市区东南西北各个区域的二手房成交形势依旧很好，这种情况大概持续到4月底，江阴的二手房成交开始显现疲态。



在观望中前行（2010.5-10月）

政策盘点：

2010年4月15日，国务院颁布“新国十条”：二套房贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。4月19日，住建部要求商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。5月10日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率。6月份，传言上海、重庆等地开始试行房产税。7月1日起，江阴购买普通商品房的契税为1%，非普通商品房的契税为3%。9月29日，三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，从2010年10月1日起，不再减免个人所得税；除家庭唯一住房外，不再享受契税减半优惠。10月19日，央行时隔三年，首次加息，住房公积金贷款利率同步提高。这一轮的调控，频率之高，涉及之广，确实是近些年少见的。

市场反应：

通过这一系列的政策出台，观望和博弈在江阴房地产市场上再次上演了一出无奈的哑剧。政府和市场在博弈，购房者和卖房者（包括开发商）在观望。总体表现为成交量萎缩、成交价格滞涨、新盘推迟开盘，市场供应持续不足。从二手房市场上来看，4月-5月份，是政策的适应和消化期，放盘和落定都不急不躁，尤其是依旧高企的放盘价格与观望情绪的落差致使成交量严重萎缩。6月份以后，一手房市场上卖方的观望心态持续加重，原本要推盘的开发商不约而同延期开盘，而买方的观望心态开始动摇，引起二手房市场的成交开始放量。成交价格继续走高，江阴城区各大区域的价格相比较4月份均有不同的涨幅。其中要提到的一个喜剧性的小插曲，就是江阴7月开始执行无锡的契税政策，结果是比原先的降低了1%，让二手房市场小火了一把。但好景不常在，随着三部委联合通知的执行和加息政策，江阴的二手房市场又笼罩上了浓厚的观望气氛，而一手房市场倒出现了松动和加速的形势。

即使是在这样反复观望的情形下，江阴二手房的价格照样还是在一点一点地往上窜，老城区突破8000，花园冲过了7500，城东新区的冲过了10000，西组团次新商品房以圣廷苑为代表也超过了6500。



在沉默中爆发（2010.11-12月）

政策盘点：

这个阶段除了年内的第六次提高银行准备金率，没有任何新的政策出台。但11月11日在江阴举办的新政调控后的首轮土地拍卖会上，红柳地块以每亩980万的价格成交，那一声落槌也给江阴的房地产市场继续高歌猛进吹响了号角。紧接着，青阳镇府前地块以每亩250万成交。没过两天，人民西路万达广场顺利中标。这些讯息一扫江阴房地产市场的阴霾，城西、城南的楼盘在拍卖会后竞相开盘。

市场反应：

土地市场、商品房市场、二手房市场是三个紧密联系，相辅相成又互为因果的市场，二手房市场是终端的流通市场，也是最敏感的市场。11月中旬，江阴的二手房市场已经开始了重新定价挂牌，城西组团和城南板块首当其冲，老城区和副中心城区齐头并进，城东新区不甘落后。从时间节点上来看，江阴的二手房在11月20日和12月10出现了两次较大幅度的跳价，加价幅度均超过5%。在2010年即将过去的一个月里，量价齐升的局面给今年的房产调控划上了一个感叹号。

求智

當暗礁成為小島、小島成為島嶼、平原成為高原的時候，人們終于發現：不是它們都長高了，是海水在枯竭，海平面下降了。

夏未央

明年的趋势呢，楼主分析下嘛

求智

2011年海平面繼續下降。

夏未央

下降到哪里呢？起起伏伏的总归是上升的吧