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房产新政调控下江阴房市的“七年之痒”
——论历次调控对江阴楼市的影响和2010-2011江阴房地产市场的走势
上个世纪90年代初，中国经济出现了过快、过热的发展趋势，当时的中央政府通过对固定资产投资的限制和收缩，实现了经济的“软着陆”，其代价是付出了上万亿的“烂尾楼”和银行死账，首当其冲的是以海南、深圳、北海等地。在经过4年的恢复休养，通过不断深化城镇住房制度改革，逐步统一了对商品房的认识，1998年7月3日，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，全国各地掀起了建设商品房的高潮。
当其他城市还在为如何继续 “烂尾楼”工程四处招商引资的时候，我们江阴已经大刀阔斧地完成了虹桥新区的开发建设，从1984年-1994年，用10年时间，我们围绕虹桥北路和中山北路，成功建成了定波新村、中北新村、虹桥一村、二村、三村、四村、五村、六村，真正意义上实现了江阴县到江阴市的华丽转身，奠定了江阴新市区的雏形。江阴人民一鼓作气，又用5年时间，开发建设了花园社区、文定社区、天鹤社区，江阴，从一个苏南小镇成为了连续蝉联全国排名第一的百强县。
2000年前后，在江阴基本完成城市初步建设的时候，全国性的基建和商品房开发在各大城市如火如荼地展开了，犹以北京、上海、广州等城市为代表，开始出现了商品房供不应求，供需两旺的局面，价格随之飚升，在中国这个刚刚放开的房地产市场里第一次出现了排队购房的情景。当我们还在好奇地看着大城市的购房故事，把它作为一个与己无关的笑话来听的时候，没想到有一天，我们也会深陷其中，欲说还休。
2002年底，江阴以旧城区三大公园的拆迁改造为契机，拉开了新一轮的城市建设的大幕。因拆迁需要安置或另行购房的市民、70后第一批独生子女开始成家立业、乡镇私企业主进城购房，公务员阶层产生改善住房的意愿等几个需求因素在2002年都聚集在了一起，从2002年12月开始，江阴的房价也终于一路急行军，向一个又一个制高点冲去，占据一个又一个无法想象的高点，并把它们远远地甩在身后。
全国各地房价呈现快速上涨的趋势，引起了中央政府的关注，2003年4月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。但是同年的8月，国务院明确提出了将房地产业作为国民经济的支柱产业的概念，2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。这无疑给开发商打了一支强心针，给了地方政府一把尚方宝剑，各地开发房产的热情空前高涨。
2003年的江阴房地产市场，才初具规模，未成气候，但已经吹进了一些新鲜的空气，在当时看来一些新颖别致的小区，让大家眼前一亮，趋之若鹜，直接引领江阴房价进入了2000-3000元的大关，当时具有代表性的楼盘主要集中在东区，以“飞虹苑”、“华泰御花园”、“丽都城市花园”、“名雅居一期”为热门楼盘。贷款利率的调整丝毫不影响江阴人民第一次尽情释放出来的购房热情。
房地产行业的持续升温，令中央政府深感不安，进入2004年，提高了拿地的“门槛”，2004年3月，国土资源部、监察部联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31大限”。此举是中央政府想从土地供给上抑制房地产过热。在金融政策上，2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率，决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利率下浮幅度不变。
这两项政策仅仅是给江阴的购房者带来了短暂的思考，也就是在这短暂的思考和犹豫之间，江阴的房价依然一路飙升，在2004年初，江阴的房价还在2500-3500的价格水平，到了年底，已经达到了3000-4500。这让很多因一时观望没有落定的人后悔不已。也是在这一年，江阴房地产市场上涌现出了江阴第一批房产黄牛，后来称之为“炒房人”。他们天天奔走于房产公司和中介公司，辗转于一手市场和二手市场，或有关系，或有资金，八仙过海，各显神通。他们有一个共同的特点，就是“短、平、快”。在2004年，不是说炒房需要多少高超的智慧和独特的眼光，只需要你有勇气，任何一套房子在手上放两个月，转手就能赚2-3万，可见当年江阴人买房是何等的前赴后继。
相比较全国的房地产市场，江阴仅是小菜一碟，因为其他大中城市房价的涨幅大大超过了江阴，炒房现象极其严重，引发了一系列社会矛盾，媒体甚为关注，人大代表、经济学家的抨击之声不绝于耳，为给房地产降温，中央政府在2005年出台了较为强硬的房地产调控政策，希望能打击和遏制房地产市场上的投机、投资行为，维护房地产市场的平稳发展。我们现在还能如数家珍地报出当年政府调控的主要手段：
2005年3月，央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。
2005年3月26日国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，针对房价上涨过快的现象明确提出八点要求，即“国八条”
2005年5月11日国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，分为八个部分，称之为“新国八条”。 七部委意见是加强调控、出台细则。
2005年6月1日起，国家调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
2005年10月11日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税，营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。
这些调控政策的出台，给开发商也好、给购房者也好，给炒房者也罢，都是一声棒喝，全国房价应声而落，房地产市场乌云密布，多空双方唇枪舌剑，甚至有位“专家”抛出了房价下跌50%的预言，一时间，人心惶惶。土地流拍，房价下跌，交易冷清，是绝大多数城市的现实状况。
在这一系列房产“新政”的实施之后，也给我市房地产市场的发展带来了较大的影响。2005年下半年，我市房地产呈现出了“一停二跌三看”的特点。“一停”是指从2002年底开始一直高企的房价明显停滞，“二跌”是指我市增量房和存量房两个市场的交易量明显下跌，“三看”是指老百姓、开发商、投资客都在场外观望，谨慎涉足。虽然期间也曾出现过三、四次的调整反复，但总体来说，成交行情清淡，房价涨势停滞，有效排挤泡沫是我市2005年房地产市场上一个不争的事实。尽管这样，江阴的房地产市场还是显现了它的特殊性和独立性，江阴的房地产市场不一定会与全国大中城市的市场境遇同步，上海北京发高烧的时候，江阴仅仅是微热；在它们挂水住院的时候，江阴也不过打了个喷嚏而已。
在观望和争论中，我们迎来了2006年，2006年是鼓励住宅消费年，但实际情况证明，2006年恰恰是一个房产新政最密集，力度最强，影响最大的房产调控年。
2006年4月27日，房贷利率再次上调，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，自2006年4月28日起，金融机构一年期贷款基准利率由5．58％提高到5．85％；5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%，存款利率保持不变。
2006年5月24日，国六条出台。
2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。
2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），规定在2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
2006年7月6日，建设部联合国家发改委、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。
2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”。
2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。
2006年8月1日，土地新政出台，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化。
2006年8月19日，中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。同时，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。
2006年11月14日，北京地税局发布《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》，通知规定，从12月1日开始，北京转让二手房征收土地增值税。全国各地闻风色变。
经历这样政策密集的一年，江阴房地产市场再次显示了它桀骜不驯的一面。上半年，一手房市场的观望情绪依旧浓厚，部分开发商坐立不安，各种广告和宣传铺天盖地，相反的，二手房市场、次新房市场人气激昂，成交踊跃。到了下半年，2005年土地流拍的恶果开始凸现，由于市场供应量的相对不足、房价止跌回升、压抑需求被释放等综合因素的叠加，房地产价格出现了“跳价”和“报复性反弹”，一手房市场经过10个月的冰冻期，逐步解冻，价格趋向坚挺，二手房市场尤其是东西两区的次新房成交价再创了历史新高。江阴2006年的房产调控新政在一片骂声和后悔声中无疾而终了。
没有起到立竿见影的效果，注定2007年又将是一个政策频出的调控年，2007年1月23日，建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义，既有利于提高购买不动产的积极性，同时，物权法为物业税的开征奠定了基础。
2007年9月27日，央行出台新政，要求购买第二套住房首付比例不得低于50%，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%；商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。
2007年最离奇的政策在于央行一年之内5次加息10次上调存款准备金率，3月18日、5月19日、7月20日、8月21日和9月14日，央行实施了五次加息，5年期以上的商业贷款基准利率由6.84%上涨到7.83%，共计上涨了0.99%；五次加息的幅度依次为0.27%、0.09%、0.18%、0.18%、0.27%。公积金利率也同时5次上调，由4.59%上调至5.22%，共计上涨0.63%。1月15日、2月25日、4月16日、5月15日、6月5日、8月15日、9月25日、10月25日、11月26日、12月25日，央行十次上调存款准备金率，从9.5%上调至14.5%。
2007年12月1日起，江阴住房公积金放贷管理规定职工夫妻双方曾利用住房公积金贷款购买住房90平米（含，指建筑面积，包括相联套房）以上或虽购房面积低于90平米但利用住房公积金贷款购房时间不满5年的，以后购房不能再享受住房公积金贷款；职工夫妻双方曾两次（含）以上利用住房公积金贷款购买住房的，不能享受住房公积金贷款；下调各档次最高贷款额度5万元
在如此密集的政策调控之下，丝毫掩饰不住民众对政策的麻木和政府对房价的无奈。尽管大幅提高了商业贷款和公积金贷款的利率，江阴的房地产市场仍挟06年年底的房价反弹势头，和调控政策玩起了“瞎子点灯白费蜡”的游戏，调控变成了空调。相反，江阴的房产市场在这几年的政策紧逼下，继承和发扬了“敌进我退、敌驻我扰、敌疲我打”的游击战术，牢固树立“东进、西延、南扩”的城市发展理念，成功建立了城中、城东、城南、城西四个片区，到2007年年底，城中片区的以江南华都和金色家园为代表，稳稳站在了7000元的高位；城东片区以名雅居、丽都花园为代表，接近5500的关口；城西片区以圣庭苑和港城名邸为代表，基本处于4000-4500之间；城南片区以五云家园和丽岛华都为代表，成交价在3800-4200之间，同一片区的其他商品房的价格一般可以根据居住环境、小区绿化、建筑年份等因素作出修正。市场虽然没有了03、04年的火爆场面，但成交量和成交价均趋于稳定，同比05年已不可同日而语。
不知不觉，江阴的房地产市场迈进了风云变幻的2008年。上半年，中央政府一直贯彻执行紧缩的货币政策，相继于2008年1月15日、 3月25日、4月25日、5月20日、6月7日分五次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到了1984年以来的最高点17.5%，但随着从美国发起并瞬息席卷全球的金融风暴，房地产调控政策来了一个180°的大转弯。
2008年9月15日,央行宣布“双率”齐降从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，以及下调存款准备金率0.5%。
2008年10月9日, 中国打出"降率免税"组合拳，从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。央行同时还宣布了我国银行存款准备金率9年来首度下调的决定：从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此外，我国将从10月9日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税，这意味着自1999年开始实施的存款利息税将被暂时终止。
2008年10月28日,央行年内第三次下调利率，从10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。
与此同时，中央政府连续出台了四份关于住房优惠政策的相关文件，分别为《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)、《关于个人住房转让营业税政策的通知》 (财税〔2008〕174号)、中国人民银行《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有 关问题的通知》(银发〔2008〕302号文件)和国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称国办发〔2008〕131号文件)。内容主要为下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税；降低购买首付比和个贷利率。
从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。
中国人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。
这个冰火两重天的政策，并没有真正刺激到房地产市场，相反的，江阴房地产市场从8月份开始就进入了低迷，甚至可以说是冰封期，几乎所有的购房者都持币观望，关于房价将大幅跌落的传言喧嚣尘上，自住型、投资性购房者的购买意愿和购买信心受到极大打击，但江阴的一、二手房价几乎没有丝毫松动的迹象，买卖双方进入了为期半年的僵持阶段。最为现实的就是大批中介公司和信息公司关门大吉，市场惨淡可想而知。
2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。我们江阴地方政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。
2009年1月3日，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日，继农行出台房贷细则后，工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。
各地方政府根据中央精神，纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上，采用了宽松的标准。“对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。这就意味着，改善性住房需求，不管第一套的情况，只要购买第二套的普通自住房，都可以享受最优惠的待遇。
5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。
在这些利好政策的推动下，江阴房地产市场以3月份南菁、市中等学区重新划分为契机，迅速复苏，被压制了8个月之久的购房需求在学区房价格一路飙升的示范效应下，在江阴各个片区全面出击，老城区的南菁学区房和花园一带的市中学区房的涨幅在一个月内均达到了30%-50%,原本滞销的楼盘一夜之间成了抢手的香馍馍，阳光国际、中信泰富广场等位置品质较佳的楼盘更是炙手可热，一房难求。各大开发公司高朋满座，大大小小中介公司遍地开花，市场出现了空前的繁荣，土地拍卖价格一路走高，屡创历史记录。截至2009年10月份，江阴的二手房价格同比上涨了50%，新商品房同比上涨了60%，个别楼盘更是接近100%的涨幅，市场在被人为压制和信息误导之后，报复性的反弹和爆炸性的增长，这种能量是可怕的，也是疯狂的。
但这种势头很快又引起了政府的重视，于是，在2009年年底，政府反复无常的调控手段又一次伸向的市场， 2009年12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。
12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综〔2009〕74号），将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。此前，一些地方土地出让大多执行20%~30%的首付政策，有的地区土地出让收支未全额纳入地方财政预算管理。土地出让金新规对于开发企业争当“地王”、地方政府过度依赖“土地财政”，是有效的遏制。
2009年12月23日，财政部发文：五年内住房转让全额征收营业税自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
2010年1月12日，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2010年2月25日，央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后为16.5%。
2010年3月18日，国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。
2010年4月15日，国务院常委会颁布“新国十条”：贷款买房首付比例不得低于50%。14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。
2010年4月19日，住建部要求商品住房严格实行购房实名制商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010年5月2日，央行年内第三次上调存款准备金率，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。
2010年9月29日，国家财政部、税务总局、住房和城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，从2010年10月1日起，不再减免个人所得税；除家庭唯一住房外，不再享受契税减半优惠。
2010年10月19日，央行时隔三年，首次加息决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
2010年9月30日，江阴市住房保障和房产管理局下发通知：自2010年10月1日起，对个人购买90平方米至144平方米之间普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，按1.5%税率征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税；其它情况，一律按3%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
10月20日，江阴市住房公积金管理中心接上级部门紧急通知，住房公积金贷款利率同步提高，5年以下的贷款年利率由3.33%上调至3.50%，5年以上的由3.87%上调至4.05%。
几乎是在同时，各个地方政府也在最短的时间里拟定颁布了当地的实施细则，北京、上海、杭州、宁波、福州、厦门、深圳等城市还出台了“限购令”，恍惚间，似乎一下子回到了计划经济时代。
一时间，房价的走向又一次触动了购房者“敏感而坚强”的神经，在前几年的房产调控过程里，我们总能在周围听到“看多”和“看空”方激烈的争辩，时至今日，我们听到的更多的的温和的探讨，探讨也只有一个主题：“房价究竟会不会跌？！”讨论到最后，一般就会以“我看房价恐怕是很难跌得下来”或“跌的可能性不大”做结束语。
为什么经过了7年的调控，反倒是把民众的心调凉了呢？从我们江阴市的情况来看，在2002年，江阴的天鹤新村是在700-900元/平方，最好的东海花园也就1600左右，到了2010年10月，天鹤新村的二手房均价已在7000-8000左右，新开发的商品房最贵的楼盘也喊出了16000的报价，房价涨了8年，国家调控了7年，居然调出了一个涨幅10倍的结局，也难怪老百姓无语了。我们纵观这7年的调控，会发现这是一个很常态的东西，从无新意，每次调控，无外乎使用一纸公文，一道政策，一个杠杆，想以此来撼动盘根错节的开发利益链，解决积重难返的社会沉疴，本身就是一个天真的童话。我们知道，童话只是用来哄小朋友睡觉的，因为小朋友睡着了就不会哭闹，家长就可以眼不见为净了。刚开始还要每天听不同的，时间长了，听童话成了一个习惯，小朋友也变麻木了，一个童话或反复几个童话就能打发了，你姑且说之，我姑且听之，往往是没听完就睡着了。房产调控就是这样的童话，你姑且调之，我姑且看之。
中国的房价问题，不纯粹是一个商品的价格问题，经过这么多年，房价问题已然是一个各种矛盾的综合体，折射着社会各个阶层和各种势力的利益纠结，不是靠政府层面的调控能一蹴而就的，何况，政府出台的有些政策就象饮鸩止渴，贻害无穷。
2010年的房产调控，根本不能称之为“新政”，既无新意，又无新法，只是回归到以前的一些政策中去，甚至还不如07年的政策严厉，那个时候，我们尚且能泰然处之，一笑而过，这次调控又如何能大面积打击开发商和购房者强大的神经。房产调控三周以来，江阴购房者的热情不减，开发商的热情不减，众多楼盘悄然涨价，依旧应者云集。2010年至2011年，江阴的房价仍旧会在高位运行，不排除大幅上涨的可能。2011年的江阴房地产市场，主要是别墅（底层低密度住宅）的竞相上市亮相，而高层供应量会相对减少，这就导致普通商品房的供给出现缺口，价格上升；而购买别墅（底层低密度住宅）群体，因其超强的购买力，大部分不会受到房产调控政策的制约，相反，别墅价格的高企还可能拉升普通商品房的价格预期。所以，江阴房地产市场在2010-2011年度，会继续稳健的上升势头，即使出现销售坡度，在09、10两年赚的盆满钵满的开发商们又岂会甘心割肉相送。
一路走来，我感觉江阴的购房者和江阴的房产市场就好像是经历了一段人生旅途，1984年-1994年，这是我们的成长期和青春期，有我们的汗水和期盼；1994年-2002年，是我们的初恋，朦胧却有充满了憧憬；2003年-2004年，是我们的新婚蜜月期，洋溢着激情，如火如荼，心甘情愿迁就对方；2005年，激情消退，进入磨合期，因各自固有的理念和习惯开始产生小摩擦；2006年，摩擦加大，成为了争吵期，相互谩骂攻讦，甚至不惜上演全武行；2007年-2008年，双方吵累了，打累了，连骂的心思都没了，进入了冷战期，都不愿搭理对方；2009年，因外部环境的变幻莫测，还是觉得对方是可以原谅的，终于开始寻找对方身上的优点，进入了回归期；2010年，又是一个情况突变的多事之秋，然而双方已经把外界的一切纷纷扰扰看得淡了许多，双方就这样稳定而平静地走下去……
也许有人会说，江阴的房价实在太高，我究竟什么时候能买得起？是啊，江阴的房价已经是在高位了，要想让每个人实现购房的心愿是一件几乎不可能的事，即使把现在的房价下降50%，还是会有为数众多的人买不起。一般人（投机炒房的除外）买房的目的是什么，一是自己实际居住的需要，二是投资养儿养老的本钱，这都是在寻找一种依靠，一种投资的渠道，归根到底是在寻找一种安全感和归属感，如果，我们的社会是一个福利制度和养老机制十分健全社会，彻底解决了教育问题、医保问题、养老问题，真正做到学有所成、病有所托，老有所养，也就解决了房价问题，而解决上述问题，除了要有良好的社会制度外，还需要庞大的国民经济总量的支撑。对国民经济贡献率的，房地产行业是当仁不让的重要行业，所以，这又是摆在我们面前的一个现实的两难问题。
江阴的房地产市场经过这些年的风雨洗刷，褪掉了浮躁，逐渐变得沉稳、内敛，但依旧需要我们大家一起去关心，去关注，让它给我们的生活增加更美好的愿景。
借用2010上海世博会的主题，城市，让生活更加美好。
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雷达卡
发表于 2010-10-26 09:29
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