海南部分小区商品房空置率高达90%

隐形翅膀

高空置率敲响房地产业结构调整警钟
　　房地产业是拉动海南经济发展的重要产业。今年上半年，海南房地产开发投资完成205.33亿元，同比增长78.9%，其中商品住房投资占房地产开发投资总额的90%。统计显示，近年来海南超七成商品住房销往岛外，部分住宅小区空置率高达90%，存在严重的资源浪费现象。商品住房开发占比高和空置率高，折射出海南房地产产品结构不尽合理，亟须进行结构调整。
　　超七成商品房销往岛外 部分小区空置率达90%
　　海南省住建厅的统计显示，今年上半年，岛外人士购买黑商品住房7566套、78.09万平方米，分别占销售总套数和总面积的71%、63%；购买三亚商品住房6366套、60.52万平方米，分别占销售总套数和总面积的85.5%、85.4%；购买文昌市商品住房6024套、36.49万平方米，分别占销售总套数和总面积的94.1%、92.1%。与2009年统计数据相比，尽管上半年岛外人士购买海南商品住房比例局部有所下降，但购买总套数和面积均有大幅提升。
　　由于大多数业主购房的目的是投资和度假，所购住房普遍存在空置率高的问题。海南省人大常委会环境资源工作委员会6月中下旬对黑、三亚、文昌、琼海等8个市县房地产开发建设情况的调查显示，有些小区平时入住率不到2%，多数小区平时入住率不到20%，高峰时仅为40%—60%。
　　记者走访部分住宅小区，发现低入住率的问题十分突出。2009年底交付使用的黑“申海花园”小区约有250套房子，记者采访时正值华灯初上，该楼盘仅2套房子亮灯。无独有偶，黑市海甸岛的“海天逸舍”小区有200余套住房，2栋楼仅有8套房子亮灯。该小区楼下的北京万紫千红房地产经纪有限公司海南分公司置业顾问刘先生介绍说，“海天逸舍”200余户房主中，海南本地人不足10户，绝大多数房主是内地投资购房者，以东北、北京、上海、江苏等地居多，平时常住住户占住户总数不到5%。“这边共有400余套房子，但是常年居住的不足100户。”“世纪海岸”小区一名保安向记者介绍该小区居住情况，“这一片小区都是这样的！”而该小区400余套房子，当晚亮灯的房子不到20家。
　　海南多家房地产中介机构的工作人员表示，海南商品住房大多销售给岛外人士，早已不是什么新闻。一家房地产公司销售部经理介绍，今年新开楼盘中，购买者中本岛居民比例有所上升，但非常有限，之前购房者多以外地人为主，很多都是“候鸟一族”。“商品住房大量外销必然提高空置率，而空置率高在某种意义上确实是资源浪费。”该经理说。
　　房地产开发结构不合理导致商品房高空置率
　　海南房地产开发结构单一，大量建设以岛外需求为主的小户型普通商品住房，必然导致高空置率。海南省人大常委会环境资源工作委员会的调研报告指出，尽管目前海南房地产项目开发建设呈现多元化发展的趋势，但是酒店、度假村等经营性房地产发展速度和规模偏小。房地产开发仍以住宅为主，占开发总量的80%以上，且项目分散、规模较小，产品档次低。大量建设此类产品，造成资源严重浪费。海南省副省长姜斯宪认为，开发结构不合理还表现在为现代服务业提供配套功能的集工作、生活、娱乐为一体的新型商务地产及康体养生、主题公园、商业娱乐、分时度假等经营性房地产严重不足。
　　“海南省目前已经出现城市型地产与度假型地产并存的现象，且度假型地产比例正在扩大，这自然就会出现高空置率。”海南大学社会科学研究中心主任曹锡仁表示，很多人来海南购房就是为了投资或度假使用，度假又跟季节紧密相关，这必然预示着高空置率。
　　没有统一的房地产专项发展规划也是导致海南房地产结构不合理的因素之一。海南省住建厅房产处负责人介绍，目前《海南省房地产业发展战略与中长期规划》还在编制中，尚未出台。由于没有房地产专项发展规划，房地产发展目标和区域功能定位不清，房地产总体结构单一，各类房地产项目缺乏特色，品位较低，使海南优质的土地资源难以得到科学合理开发。
　　加快结构调整 推动房地产业转型升级
　　《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》对海南发挥生态宜居特色、积极发展房地产业提出了明确要求：“优先发展满足常住居民住房需求的房地产，加快保障性住房建设，积极发展酒店、度假村等经营性房地产，适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产。”
　　目前，海南商品住房的高空置率敲响了房地产业转型升级的警钟。海南省住建厅副厅长蔡仁杰表示，他们正着手研究解决空置率高的问题，重点关注毛坯房及季节等原因引起的住房空置问题，后期将会出台一系列促进海南房地产业平稳健康发展的政策措施。海南省人大常委会环境资源工作委员会建议，海南需尽快制定出台海南省房地产业发展战略与中长期规划，引导房地产业发展类型、规模和速度，突出区域特色，调整产业结构，合理调节各类房地产的比例，推动房地产业转型升级。
　　姜斯宪认为，解决高空置率问题，一是要把房地产业开发结构调整工作落到实处，在土地出让合同中约定土地具体用途和项目开发类型；二是抓紧制定培育和发展二手房市场和租赁市场的政策，鼓励岛外购房者将闲置的住房出租，实现旅游房地产使用效率最大化。
　　曹锡仁认为，在推动房地产业转型升级的同时，必须重点加强保障性住房的建设，以解决低收入家庭住房问题。加大资金投入，有效保障土地供应，加大廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房的供应量。同时，制定保障性住房建设专项规划，落实保障措施，完善保障体系，争取解决好中低收入家庭的住房困难问题。尤为重要的是，政府要将住宅型地产和旅游型地产、商品房和保障性住房建设兼顾起来，均衡发展。加快研究制定租赁型公寓、酒店式公寓开发建设、经营、管理的地方法规，确保整个房地产业转型升级符合可持续发展战略。
　　延伸阅读：“我为什么要买多套房?”—空置房持有者的自白
　　一些多套房持有者告诉记者,“长期持有,抵抗通胀”是不愿放弃空置房,敢于持有多套房的重要原因。在山东一家银行工作的李洪照尽管还在还首套房贷,但因为最近有个折扣购房的机会,他毫不犹豫又贷款买了一套新房,成为两套房的房主。李洪照说:“房子越早买越不吃亏。一套我住,另一套储备着留给父母住,两套房子我都不能卖。对我们散户而言,投资房产还是比投资股市要踏实一些。”
　　谢国忠：恐怖的空房子
　　2010年-2011年将可能形成大量投机库存。近期信贷收紧，挤压第二套及第三套房购房者，导致全国交易量崩盘。我从房产中介发现，大多数房产需求被纳入调控范围，即投机购房。可以假设，2010年-2011年，房产供给将接近GDP总量的15％。房产政策调控抑制市场过热，开发商势必囤积供给，作为库存。一旦再次放宽调控，投机行为将卷土重来，可能导致投机库存价值翻番。
　　任志强发文驳6000万套空置房 称应减税加速流转
　　近日,有关“国内6000余万套空置房”惹争议,对此,任志强特意撰写博文反驳这一观点,称此为“谣言”,并表示,征收房产税不能解决空置率问题,反而应该减税以促进空置房转向租赁市场房源。[

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