房贷利息优惠被取消 专家巧支招应对减压力

叶晓阳

随着房贷政策的收紧，房贷利息优惠的取消，房贷的"加息"时代已经到来。同时，上周公布的CPI超过预期上涨幅度，"加息"预期进一步增加。

　　在这种情况下，购房者成本将有可能增加，记者就此采访了东莞理财专家，他们表示虽然房贷成本增加，但也有一些小窍门，能帮助减轻压力。

　　1　巧用存款抵扣贷款利息

　　对于有大量流动资金的贷款者，可以通过银行某个业务达到用存款利息抵扣贷款利息的目的，但是要注意的是，银行这项业务需收取一定费用，如工行的存贷通需要收取240元的年费，理财金账户可享受5折优惠，即120元/年，财富管理签约客户免收。所以贷款者应考虑所节省的房贷利率是否能覆盖年费成本。

　　房贷者还可以选择个人贷款与存款相结合的房贷理财业务，只要客户的贷款还款卡内有活期存款，即可按相应比例抵扣贷款利息，本应获得0.36％利息，但却抵扣了贷款利息，并且卡内存款还是活期存款，随时支取，不受限制。如工行的"存贷通"、民生银行的"存抵贷"，此外，深发展、招行、建行均推出了类似的产品。

　　此类产品均设有起点。如工行的存贷通和深发展的存抵贷起点均为5万元，也就是说如果账户有8万元，只有3万元可以参与抵扣房贷，并且抵扣比率各行不一样。

　　工商银行东莞分行个人理财部相关负责人告诉记者，存贷通产品按日计算利息，以人民币为货币单位，抵扣起点为5万元，抵扣比例为80％，每笔贷款可享受利息收益的额度不高于该笔贷款余额的80％。

　　当账户内当日存款余额小于等于5万元时，日收益为0；大于5万元时，则日收益=（存贷通账户余额-5万元）×80％×（存贷通账户关联贷款的利率-活期存款利率）。

　　以30万元存款为例，假设贷款年利率为5.94％，并已享受贷款利率下浮30％的优惠政策，贷款执行利率就是5.94％×0.7=4.158％，活期存款年利率为0.36％，其贷款可获得的抵扣额为：(30-5)×80％=20万元。

　　如果贷款者将30万元在存贷通账户内存1个月，其获得增值收益为20万×（4.158％-0.36％)×1/12=633元。

　　2　改等额本金方式还款

　　对于大部分贷款者来说，贷款省钱主要有两种方式：缩短还款期限或者增加月供。房贷的还款方式中以等额本金和等额本息两种还款方式最为普遍。

　　招商银行东莞分行理财师蔡小姐建议，还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者，可以转等额本息为等额本金方式还贷，达到省息的目的。

　　等额本金还款方式就是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。

　　目前大部分银行允许贷款者转换还款方式，不过由于等额本金还款方式在前期还款压力较大，因此银行将根据个人的还款能力进行评估。

　　记者算了一算，贷款100万元20年期(以基准利率5.94％计算)，采用等额本息还款法，利息超过71万元。而采取等额本金还款，支付利息款59.6475万元。两者相比，利息相差11万元左右。

　　3　提前还款避免利息增加

　　另外，对于收入较稳定、有额外收入来源，而且手中有一笔资金的贷款者，还可以选择提前还款的方式减少利息增加的负担。

　　理财专家提醒，提前贷款具有违约成本，不同银行对于提前还款的预约时间、还款年限、罚息方式等都有不同规定。部分银行可能需收取一定违约金。

　　但值得注意的是，如果这笔资金用来投资可以获得比房贷利率更高的话，从资金最优化使用的角度来看，是没有必要提前还贷的。

　　建设银行要求提前10~20个工作日预约，如果从贷款下发之日算起，贷款年限不足3年就提前还款的，要按照提前还款金额3个月的利息收取违约金，3年以后则可任意提前还款，无需罚息。

　　工商银行要求提前一个月预约，贷款一年以内提前还款的需交罚息，按照还款后剩余贷款金额的3％计算，针对信用记录欠佳的客户可能还会约定更高额的罚息，所以客户要在签订按揭贷款合同时与贷款支行具体沟通。

　　中信银行对每提前还贷一笔均收取500元的手续费。

叶晓阳

现在的房贷政策不针对我们已贷了款并享有7折优惠的，也就是说只针对政策出台后的房贷客户，但房贷利率的提升势必会影响后期的还款利息，有能力的还是早些还掉的好！