闲聊江阴城市综合体

女儿国

以人民路为分界，北面的地块已出让的差不多，而在万达广场的南面（以人民路到芙蓉大道之间区域）
有着一块同样巨大的开发空地，目前只有西园小区和西景花苑两个楼盘，开发前景广阔，市场潜力巨大，（多说一句，如果有人去买这两小区的房子，后期上涨空间一定可观。）
而“万达广场”正处于整个西区的核心位置，这个位置在理论上同东区的“希望广场”，
而希望广场虽是江阴意义上第一个“城市综合体”，且占据着有利的地形，但因为种种原因（此处略去N字），除大润发外，经营情况比较一般。
而希望广场身上所欠缺的东西，正好是万达广场的长处。
为什么呢？

女儿国

众所周知，万达的招商能力是目前中国商业地产中首屈一指的。
在我看来，招商能力是重要，但重要不及万达广场的规划设计。
规划设计工作，每个地产开发商都有做，但少有能将商业地产做得如此之好。
以我目前的眼光，万达是最好的。
去过万达的人，我相信有同样的感受，就是你不消费觉得有些对不住它。
说神奇也不神奇，它的核心优势就是三层的室内步行街。
再简单点说：就是一个三层的大大的长方形建筑，里面划个“十”字，把长方型建筑分成四块，
这个“十”字就是室内步行街，步行街两旁是各种小店铺，顶部用透明材料，使阳光能照射进来。
而这四块地方用来入驻各种大型商家，比如万达自有的“万千百货”“大歌星KTV”“万达影城”等
和引进的大超市、酒店、电器卖场、大型电玩城等
地下一层是大型停车场，通过自动扶梯直接上一楼室内步行街。

女儿国

继续
昨天说到万达广场的客户群潜力巨大，本身优势明显，
还有比较重要的一点，就是它的周围无强有力的竞争对手，西区的大统华虽然位置也不错，
但客户群体定位不同，两者提供的产品不同，所以两者并不冲突，去大统华超市的客户，
还是会去万达买衣服，品美食，看电影，打电玩。。。。。
而红星美凯龙的配置商业里，也将有大超市等，但同样是不冲突的。
而万达东南面的农工商大卖场，更是与时尚购物天堂的万达无关联。
所以总结：万达的成功是理所当然，我比较看好。

今天我着重要讲的另一个问题：万达的室外步行街。

女儿国

了解万达的朋友都知道：
万达是做商业地产的专家，它所开发的城市综合体，大部分可经营面积是自己持有的，也就是说只租不对外销售。
而住宅和一部分可经营面积是对外销售的，用于回笼投资资金。
问题就来了，住宅不说它，我要说的是对外销售的那一部分可经营面积。

万达广场因为市场定位准确（以中档为主），本身规划设计非常人性化，因而生意都比较好，
这让很多投资商业地产的人都想投资万达的商铺，可惜的是万达惜地如金，“核心资源”不卖！
只拿出很少一部分商铺用于出售，而且这一部分商铺，在我看来，并不看好！为什么呢？

女儿国

为什么我前面刚说完江阴万达广场生意将不错，又说那用于出售的那一部分商铺却并不看好呢？
原因如下：
一、江阴万达此次用于出售的商铺是万达广场外围的室外步行街。
但去过万达的人都知道：万达的人气一般集中在广场室内步行街，而导致室外步行街人气相对惨淡。
大家知道，人都喜欢往人多的地方走，当然这不是主要原因，主要原因是：万达的室内步行街太优秀了，
且体量太大。江阴的人民中路步行街，大家知道的，一共才450米的样子，而万达的室内步行街一般有500米，
（具体不知道江阴的多长），且是三层，也就是说500*3=1500米，是江阴步行街的三倍，
对江阴人民来说，可以算是大体量了，本来这是好事。但对于室外步行街来说，恰恰相反。
但人走多了路是会累的，在品种繁多的室内步行街逛久了，大多数人也就没精力再去逛室外步行街了。

女儿国

二、消费市场容量有限。
万达广场一般以建在地级市以上城市副中心为主，像江阴这种县级市是刚刚开始进入开发。。。
县级市与地级市，最大的区别是：县级市的市中心也不及地级市的副中心客流量大，
而万达广场建在江阴的副中心（目前来看，也许十年后会成为市中心）

虽然我曾在前面列举过江阴万达周围的多个住宅小区，但不要忘了，这些小区大多数是新开发的楼盘，
大多数的业主并未真正入住。（虽然后期将有所改观，但目前来说，情况不容乐观），即便后期的小区全部建好，
业主全部搬入，但县级市毕竟是县级市，还是在县级市的副中心，消费客户群的基础不是太厚实。

另：前面聊新一城的时候我讲过，江阴最具消费潜力的“中产阶级”人群——公务员群体，
一般住在江阴市区的东面，去西面有一点小远也是事实。
另：江阴的经济是以乡镇企业为主的，而市区的经济并不强势，几个经济强镇并不太输于市区，
导致江阴的一大部分中、高消费人群分流在各个乡镇，这些乡镇离周边城市（如无锡、张家港、常州）很近，
致使去外市消费的很多，进而导致市区的商业氛围很淡。

所以：仅有的一点点人流，能集中在万达室内步行街就不错了，很难有足够的人流支撑室外步行街。

女儿国

三、用于出售的商铺价格偏高，导致“高不成、低不就”。
万达广场目前在全国各地生意兴隆，这让它的名气大增，因而“产品附加值”同样大涨。
（如今的社会，名气是值钱的，所以有人拼命也要出位、出名，比如说明星，名气越大，出场费越高。）

据大概了解：江阴万达的外围商铺价格在35000~45000，户型是一间二层，主要面积在100平方。
大约算下：100平方*40000元/平=400万元，加上办房产证的各种税费，大概在420万左右。
大家要明白一点：这是一间二层，不是平层。
也就是说100平方的店铺，楼上楼下一除二，就成了50平方，而一般来说，开店只用楼下部分，
楼上只能用作仓库或者住人。而50平方还是建筑面积，实用面积还要打个折，比如说只有40多平方。

40多平方的面积，说实话，只能开个小店，稍起眼的品牌店起码要二~三间这样的门面。
我们就算一间吧，420万的房价，请问要租多少租金一年为好？我想起码要5%的回报，
（就算是5%的回报，如果贷款的话，支付利息也是远远不够的。。。。）
420万*5%=21万，21万的房租，在一个县级市的副中心，租一个实用面积40多平方的门面，
恐怕除了肯德基等少数实力派，少有人胆子如此大。

这样的房租水平，低档品牌的商家也就不太可能了，那么高档品牌呢？
问题是高档品牌为什么不直接入驻人气旺盛的室内步行街呢？难道它傻了不成？？

女儿国

小结一下：
万达广场周围虽然客户群体目前不够厚实，但凭借本身优秀的招商能力，和超一流的内在规划设计，
及本身超高的知名度和号召力，让万达广场自持商业——室内步行街等主体能很好的生存下来。

但因为项目处于县级市的副中心，加上江阴特有的乡镇经济模式，再加上高溢价的商铺价格，再加上室内步行街体量大等原因，多方面影响到外围商铺的人流等，导致用于出售的外围商铺目前较难以生存，如果万达帮业主统一定位招商，可能效果会好些。

以上是本人一家之言，因水平、眼光有局限，如有不实不妥之处敬请大家谅解！

snakedoctor

“新一城”的名字明显是山寨的香港“又一城”百货，其引进的一些山寨品牌使其寨上加寨，档次高不起来一直是江阴百货业最大的问题。

沃尔玛没有网络传的那么小，但布局不合理装修差，店员素质差（特别是收银台经常边工作边聊天整天嘻嘻哈哈的），管理混乱，商品配送乱。

洲际酒店旗下的“HOLIDAY INN EXPRESS”快捷酒店应该是黄了，不知道将来作何用处。

伯爵小小

天天路过又一城的孩子飘过。。。。