物业相关文件

我自横刀

无锡市普通住宅物业管理服务简明标准（试行）

一级服务

（指导价0.1元/㎡·月，不含电梯使用费）

项目	内容	基本标准
清洁管理	电梯及电梯厅保洁	每日清扫1次电梯轿厢
	共用卫生间保洁	每日清洁1次
	道路保洁	每日清扫1次
	绿化带保洁	每月清扫1次
	垃圾桶、果皮箱	每日清运1次
房屋、共用设施、设备维护与管理	服务时限	报修1小时内到位
	给水设施	饮用水水池（箱）每年清洗消毒1次
	排水设施	发现堵塞及时疏通
园林绿化养护与管理	草坪	每年修剪二次
安全防范	人员组织	有门卫值班，并佩戴标志

  

二级服务

（指导价0.3元/㎡·月，不含电梯使用费）

项目	内容	基本标准
清洁管理	共用楼道保洁	每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每旬清洁1次楼梯扶手
	电梯及电梯厅保洁	每日清扫1次电梯轿厢
	共用卫生间保洁	每日清洁1次
	停车场、共用车库或车棚保洁	每周清扫1次车库，地下室每季度消杀1次，公共设施每年擦洗1次
	道路保洁	道路每日清扫1次，灯具每年清洁1次
	绿化带保洁	每周清扫1次
	垃圾桶、果皮箱	每日清运1次
房屋、共用设施、设备维护与管理	服务时限	报修1小时内到位
	给水设施	饮用水水池（箱）每年清洗消毒1次
	排水设施	定期清扫排水明沟和疏通地下管井
园林绿化养护与管理	草坪、树木、 花坛	成活率在70％以上，每年修剪2次
	人工湖、喷水池	人工湖每月打捞清洁1次，喷水池每2日打捞清洁1次、每3个月清洗1次
	假山、亭、廊、雕塑等建筑小品	每年清洁1次
安全防范	人员组织	专职安全护卫人员，统一着装，主出入口24小时有人值班看守

三级服务

（指导价0.5元/㎡·月，不含电梯使用费）

项目	内容	基本标准
清洁管理	共用楼道保洁	每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶、清洁1次楼梯扶手；每周擦拭1次各层和通道的公共设施；楼梯间墙面每季度除尘1次；每季度擦1次楼梯道共用门窗玻璃
	电梯及电梯 厅保洁	每日清扫1次电梯轿厢，每周擦拭1次电梯门壁，`每月对灯饰及轿厢顶部清洁1次
	共用卫生间保洁	每日清洁1次，每月消杀1次
	停车场、共用车库或车棚保洁	每3日清扫1次车库，每季进行1次地下室消杀工作，每半年擦洗1次门窗等公共设施
	道路保洁	道路每日清扫2次，灯具每半年清洁1次
	绿化带保洁	每日清扫1次
	垃圾收集与处理	垃圾每日清运1次，垃圾桶、果皮箱每周擦拭抹1次
	卫生消杀	灭鼠、灭蚊等每年至少进行2次
房屋、共用设施、设备维护与管理	服务时限	报修1小时内到位
	给水设施	饮用水水池（箱）每年清洗消毒、化验1次
	排水设施	每季清扫1次排水明沟，每年对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次
园林绿化养护与管理	草坪、树木、 花坛	成活率在80％以上，每年修剪三次
	人工湖、喷水池	人工湖每日打捞清洁1次，喷水池每日打捞清洁1次、每2个月清洗1次
	假山、亭、廊、雕塑等建筑小品	每半年清洁1次，每3年粉刷1次
安全防范	人员组织	专职安全护卫人员，佩戴明显标志，穿戴统一制服
	门卫	主出入口24小时有人值班看守，次出入口每日6：00～22：00有1人值守
	巡逻	白天巡逻次数不少于4次，夜间巡逻次数不少于6次

四级服务

（指导价0.7元/㎡·月，不含电梯使用费）

项目	内容	基本标准
清洁管理	共用楼道保洁	每周打扫2次、拖洗1次各楼层通道和楼梯台阶；每周擦拭1次楼梯扶手；每45日擦拭1次公共设施；每45日楼梯间墙面、顶面除尘1次；每45日擦1次共用门窗玻璃
	电梯及电梯 厅保洁	每日清洁2次；每周对电梯轿厢进行全面的擦拭清洁1次；每季度对电梯门壁打腊上光1次
	共用卫生间保洁	每日清洁2次、消杀2次，发现墙壁有污渍及时清洁
	停车场、共用车库或车棚保洁	每日清扫1次车库，每2个月进行1次地下室消杀工作，每季度擦洗1次门窗等公共设施
	绿化带、道路保洁	每日清扫2次，灯具每季度清洁1次
	标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁	标识、宣传牌每周擦拭2次，雕塑每季度擦拭1次
	休闲、娱乐、健身设施保洁	每日清洁1次
	门卫、岗亭、监控探头保洁	门卫、岗亭每日清洁2次，室内外墙面每月清洁2次，监控探头每季擦拭1次
	垃圾收集与处理	垃圾每日清运2次，垃圾桶、果皮箱每3日擦拭1次
	卫生消杀	灭鼠、灭蚊等每年至少进行3次
房屋、共用设施、设备维护与管理	服务时限	报修40分钟内到位，12小时内修复，特殊情况另行约定
	给水设施	饮用水水池（箱）每年清洗消毒1次，水质每年化验1次，每3个月清洗1次泵房，每年对共用给水管道进行1次全面检查维修
	排水设施	每月清扫1次排水明沟，每半年对地下管井彻底疏通1次，每年对地下管井清理1次
园林绿化养护与管理	草坪、树木、花坛	成活率在85％以上，每年修剪三次
	人工湖、喷水池	人工湖每日打捞清洁2次，喷水池每日打捞清洁1次、每2个月清洗1次
	假山、亭、廊、雕塑等建筑小品	每季度清洁1次，每2年粉刷1次
安全防范	人员组织	专职安全护卫人员，佩戴明显标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐
	门卫	各出入口24小时有人值班，业主出入主要时段立岗值班
	巡逻	白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次

  

五级服务

（指导价0.9元/㎡·月，不含电梯使用费）

项目	内容	基本标准
清洁管理	共用楼道保洁	每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶、擦拭1次楼梯扶手；地面每月刷洗1次；公共设施每月循环清洁1次；各梯间墙面、天花板每月除尘1次；每月擦1次楼梯道共用门窗玻璃
	电梯及电梯 厅保洁	电梯轿厢每日全面清洁1次
	共用卫生间保洁	每日清洁2次、消杀1次，发现墙壁有污渍及时清洁
	停车场、共用车库或车棚保洁	每日清扫1次，每周擦洗1次门窗，每月清扫1次地下室管线，每月进行2次地下室消杀工作
	道路保洁	每日清扫2次，1小时内目视无垃圾，灯具每月清洁2次
	绿化带保洁	绿化带每日清扫2次
	休闲、娱乐、健身设施保洁	每日清洁1次
	监控探头保洁	每周擦拭1次
	垃圾收集与处理	垃圾桶、果皮箱垃圾每日清运2次，每日擦拭1次
	卫生消杀	灭鼠、灭蚊等每季至少进行1次
房屋、共用设施、设备维护与管理	服务时限	报修30分钟内到位，10小时内修复，特殊情况另行约定
	油漆粉饰	楼梯间的室内墙面每3年应粉刷1次
	建筑物外立面	每5年清洗1次
	给水设施	饮用水水池（箱）每年清洗消毒1次、水质化验1次，每3个月清洗1次泵房，每年对水泵机组清洁保养1次，每半年对共用给水管道进行1次全面检查维修
	排水设施	每月清扫1次以上排水明沟，每半年对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次
园林绿化养护与管理	草坪、树木、花坛	成活率在90％以上，每年修剪三次以上
	人工湖、喷水池	人工湖每日打捞清洁1次，喷水池每日打捞清洁1次、每月清洗1次
	假山、亭、廊、雕塑等建筑小品	每2个月清洁检查1次，每2年粉刷1次
安全防范	人员组织	专职安全护卫人员，佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，佩戴规范，仪容仪表规范整齐
	门卫	各出入口24小时值班，6：00-22：00立岗值班，主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少有一人值班，实施交通指挥与交通疏导等工作
	巡逻	白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次

六级服务

（指导价1.1元/㎡·月，不含电梯使用费）

项目	内容	基本标准
清洁管理	共用楼道保洁	每日打扫、拖洗1次各楼层通道和楼梯台阶，地面每月刷洗1次，大理石地面半年打蜡1次，公共设施每周循环清洁1次，各梯间墙面、天花板每周除尘1次，每周擦拭1次楼梯道共用门窗玻璃
	电梯及电梯 厅保洁	保持电梯轿厢清洁，每日全面清洁1次，每月对电梯门壁上光1次
	共用卫生间保洁	每日清洁2次、消杀2次，发现墙壁有污渍及时清洁
	停车场、共用车库或车棚保洁	每日清扫1次车库的纸屑和垃圾，每月擦洗2次门窗等公共设施，每月清扫1次地下室管线，每月进行2次地下室消杀工作
	绿化带、道路保洁	每日清扫2次，2小时内目视无垃圾，灯具每月清洁2次
	标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁	标识、宣传牌每2日擦拭1次，雕塑每2周擦拭1次
	休闲、娱乐、健身设施保洁	每日清洁2次
	门卫、岗亭、监控探头保洁	门卫、岗亭每日清洁2次，室内外墙面每月清洁3次，监控探头每月擦拭1次
	垃圾桶、果皮箱	每日清运2次，每日擦拭1次，每2周清洗1次
	垃圾收集与处理	每日定时上门收集生活垃圾1次
	卫生消杀	灭鼠、灭蚊等每2个月至少进行1次，夏季每月消杀1次
房屋、共用设施、设备维护与管理	服务时限	报修20分钟内到位，8小时内修复，特殊情况另行约定
	油漆粉饰	对木件设施5年油饰1次，楼梯间、公用走廊的室内墙面每3年应粉刷1次
	建筑物外立面	每5年清洗1次
	给水设施	饮用水水池（箱）每半年清洗消毒1次、水质化验1次，每2个月清洗1次泵房；每半年对水泵机组清洁保养1次，每季对共用给水管道进行1次全面检查维修
	排水设施	每月清扫1次以上排水明沟，每半年对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次
园林绿化养护与管理	草坪、树木、花坛	成活率在95％以上，每年修剪4次
	人工湖、喷水池	人工湖每日打捞清洁1次，喷水池每日打捞清洁1次、每月清洗1次
	假山、亭、廊、雕塑等建筑小品	每月清洁检查1次，每2年粉刷1次
安全防范	人员组织	专职安全护卫人员，佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，佩戴规范，仪容仪表规范整齐，可以进行简单英语会话，服务热情
	门卫	各出入口24小时有值班，6：00-24：00立岗值班，主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少有一人值守，记录认真，实施交通指挥与交通疏导等工作，老弱病残进门有需求应当专人护送
	巡逻	白天巡逻每半小时1次，夜间巡逻每小时1次

七级服务

（指导价1.3元/㎡·月，不含电梯使用费）

项目	内容	基本标准
清洁管理	共用楼道保洁	每日打扫、拖洗1次各楼层通道和楼梯台阶，水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次，大理石地面每3个月打蜡1次、每半年抛光1次，每日清理1次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头，每日擦拭1次公共设施，每周擦拭1次楼梯道墙面及共用门窗玻璃
	电梯及电梯 厅保洁	保持电梯轿厢清洁，每日更换1次地毯，白天循环对电梯厅进行清洁，每半月对电梯门壁上光1次
	共用卫生间保洁	专人清洁打扫消杀
	停车场、共用车库或车棚保洁	每日清扫1次车库的纸屑和垃圾，每周擦洗1次门窗等公共设施，每月清扫1次地下室管线，每月进行2次地下室消杀工作
	绿化带、道路保洁	每日清扫3遍，3小时内目视无垃圾，每月清洁2次灯具
	标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁	标识、宣传牌每日擦拭1次，雕塑每周擦拭1次
	休闲、娱乐、健身设施保洁	每日清洁1次
	门卫、岗亭、监控探头保洁	门卫、岗亭每日清洁4次，室内外墙面每月清洁3次，监控探头每月擦拭1次
	垃圾桶、果皮箱	每日清运2次，每日擦拭1次，每周清洗1次
	垃圾收集与处理	每日定时上门收集生活垃圾2次
	卫生消杀	灭鼠、灭蚊等每月至少进行1次，夏季半月消杀1次
房屋、共用设施、设备维护与管理	服务时限	报修15分钟内到位，6小时内修复，特殊情况另行约定
	油漆粉饰	对木件设施每3年油饰1次，对钢铁设施、设备2年油饰1次，楼梯间、公用走廊的室内墙面每2年应粉刷1次
	建筑物外立面	每3年清洗1次
	给水设施	饮用水水池（箱）每年清洗消毒1次、水质化验1次，每1个月清洗1次泵房；每季对水泵机组清洁保养1次，每2个月对共用给水管道进行1次全面检查维修
	排水设施	每月清扫1次以上排水明沟，每半年对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次
园林绿化养护与管理	草坪、树木、花坛	成活率在98％以上，无明显缺株，每年修剪4次
	人工湖、喷水池	人工湖每日打捞清洁1次，喷水池每日打捞清洁1次、每半月清洗1次
	假山、亭、廊、雕塑等建筑小品	每月清洁检查1次，每2年粉刷1次
安全防范	人员组织	专职安全护卫人员，佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，佩戴规范，仪容仪表规范整齐，可以进行简单英语会话，服务热情周到
	门卫	各出入口24小时有值班立岗看守，主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少有一人值守，出入记录认真全面，实施交通指挥与交通疏导等工作，老弱病残进门有专人护送，配备护送专用车
	巡逻	24小时不间断巡逻

   

   

  

我自横刀

  

市物价局关于进一步改进住宅物业服务收费管理的通知
锡价服[2009]1号

各区物价局、市区各有关物业服务企业：
    为进一步促进物业服务市场健康有序发展，维护业主和物业服务企业的合法权益，现就改进我市住宅物业服务收费管理作如下通知：
    一、 进一步明确住宅物业服务收费相关政策
    1、凡规划建设部门立项审批为别墅和低层住宅，物业公共服务收费实行市场调节价管理；其他各类住宅，物业公共服务收费实行政府指导价管理。
    《无锡市区住宅物业公共服务等级收费指导价标准》见附件。
    2、提倡通过规范的招投标程序，确定物业服务企业。物业服务企业应在标书中明确服务等级和收费标准，中标后按价格管理权限报价格主管部门备案。  
    3、前期物业服务期间变更物业服务企业的，应按规定程序重新确定物业服务收费标准，并报价格主管部门审批。
    4、对物业公共服务收费实行政府指导价管理的住宅，前期物业服务内容超出七级服务标准，需超出七级收费标准的，应由物业服务企业提出申请，报市价格主管部门审批。价格主管部门在审批前应组织专家集体审议，在最高不超过七级物业服务收费标准上浮50%的幅度内，确定前期物业公共服务收费标准。
    5、政策性保障住房前期物业公共服务，未实施招投标确定物业服务企业的，物业服务收费标准应由价格主管部门按管理权限予以审批。  
    6、2006年1月1日之前已实施物业服务的住宅，其物业服务收费，可按本通知规定的《无锡市区住宅物业公共服务等级收费指导价标准》同等级标准执行。已成立业主委员会的，由业委会审定；未成立业主委员会的，报价格主管部门按管理权限予以审批。  
    二、进一步明确住宅物业其他服务收费相关政策
    1、住宅区内业主机动车辆停车服务，物业服务企业应与业主约定服务方式和收费标准，原则上应实行停车服务包月收费，也可采用临时停车服务计时收费。临时停车服务收费标准为：一小时内免费；超过一小时按每小时1元收取车辆停放服务费，不足一小时按一小时计收；二十四小时内收费最高不超过10元/辆。
    2、需在公共车库内充电的电动自行车，业主可与物业服务企业约定单独装表，费用由用户承担，电费合理分摊，按实收取。
    3、带有电梯的住宅，电梯到达起始层的用户，电梯使用费收取与否，合同有约定的按合同约定，合同未约定的予以减免。
    三、进一步加强对住宅物业服务收费监督管理
    1、各级价格主管部门应加强对住宅前期物业服务的监督和管理，规范物业服务收费行为。物业服务企业应不断提高服务质量，诚信服务，接受业主监督。
    2、对前期物业服务一年以上的住宅区，价格主管部门应按分级管理权限，会同同级房产主管部门，组织有关物业管理的业内人士对其进行监督检查。对实施等级收费，达不到相应等级服务的物业，可采取限期整改、公示督查结果、降低收费标准等方式，推进其规范服务；对违反法律法规的收费行为，依据《中华人民共和国价格法》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》等，进行处罚。
    本通知自2009年1月1日起执行。以前有关物业服务收费政策与本通知有不一致的，以本通知为准。

    附件：无锡市区住宅物业公共服务等级收费指导价标准

二○○八年十二月三十一日

我自横刀

内容概要：市物价局关于长江国际二期住宅区前期物业服务收费的批复
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市物价局关于长江国际二期住宅区前期物业服务收费的批复 锡价服[2009]16号    无锡东洲物业管理有限公司：     你公司“关于长江国际二期物业管理收费标准的请示”收悉。     你公司受无锡民申房地产开发有限公司的委托，对“长江国际二期”住宅区实施前期物业服务收费管理。     根据《无锡市物业服务收费管理办法》、《无锡市普通住宅物业管理服务简明标准（试行）》、《市物价局关于进一步改进住宅物业服务收费管理的通知》，经研究，你公司在“长江国际二期”住宅区业主委员会成立之前，对“长江国际二期”住宅区实施超过七级物业服务标准，对物业产权人（或使用人）可收取每月每平方米建筑面积1.95元的公共物业服务费。     用于住宅区内的电梯使用费、公共水电费实行合理分摊，按实收取。停车收费按有关规定执行。     非住宅商业用房等物业服务收费标准、特约服务收费标准等由你公司根据市场价格水平与业主或委托者双方协商确定。     你公司应按省、市有关物业服务的规定和服务协议认真履行职能，做好对住宅区内公共设施、配套设备的日常维护及保养；做好住宅区内的保洁、保安、绿化等工作；公示物业服务标准和物业服务收费标准。电梯使用收费、公共水电收费、停车服务收费应单独建帐，独立核算，定期向业主公布收支情况，接受价格、房管部门及业主、使用人的监督。     本批复自2009年1月25日起执行，待住宅区业主委员会成立后按服务等级或内容重新明确物业服务收费标准。 二○○九年一月二十二日

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我自横刀

关于印发《江阴市商品住房明码标价

管理规定》的通知

各房地产开发经营单位、各价格监督管理站：
      为了规范我市商品住房价格行为，维护房地产市场的价格秩序，促进房地产行业价格自律，积极倡导价格诚信，制止价格欺诈，保护经营者和消费者的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《江苏省明码标价实施办法》等有关规定，结合我市实际情况，现将《江阴市商品住房明码标价管理规定》印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○九年七月十日

抄报：无锡市物价局、无锡市物价局价格检查局。

江阴市商品住房明码标价管理规定

第一条：为规范商品住房价格行为，维护房地产市场价格秩序，避免价格纠纷，保护经营者和消费者的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《江苏省明码标价实施办法》等法规、规章，结合本市的实际，制定本规定。
第二条：凡在本市行政辖区内从事商品住房销售的经营者，均应执行本规定。
第三条：房地产经营者实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实守信的原则，遵守价格法规和规章的规定。
第四条：房地产经营者应当在交易场所的醒目位置公布商品住房的销售价格。并在明码标价公示牌上注明房号、建筑面积、楼层、朝向、价格浮动幅度、销售单价、销售总价等情况。并在销售前应将价格公示情况报送当地价格主管部门备案。在商品房销售过程中如价格变动时应及时调整价格公示表。
第五条：商品住房销售应执行“一价清”制度。各经营者不得收取所标示价格以外任何未经标明的费用，不得发生利用明码标价强制捆绑销售、强制服务收费等不正当价格行为。
第六条：房地产经营者不得利用虚假的或者使人误解的标价内容及标价方式实施价格欺诈。
第七条：房地产经营者违反本规定，有下列行为之一的，由价格主管部门责令改正，没收违法所得，可以并处2000元以下的罚款；没有违法所得的，处5000元的罚款。
（一）不明码标价；
（二）不按规定的内容和方式明码标价；
（三）在标价之外加价或收取未标的费用的；
（四）不能提供降价记录或者有关价格资料的；
（五）其它违反明码标价的行为。
第八条：房地产经营者利用明码标价强制捆绑销售、强制服务收费的，按照《江苏省制止不正当价格行为和制止牟取暴利规定》第六条第（五）项和第十五条实施处罚。
第九条：房地产经营者利用标价进行价格欺诈的由价格主管部门依照《价格违法行为行政处罚规定》第五条实施处罚。
第十条：本规定由江阴市物价局负责解释。
第十一条：本规定自二OO九年七月十五日起实施。

江阴市物价局

二OO九年七月十日

金色家园

谢谢分享

追风使者

看完了，结论为金科收高了。 还有对照这个规定：“物业公共服务费一般按月交纳，也可按合同经双方约定交纳。但前期物业公共服务费可以预收，预收期限最多为六个月。”金科起码多收了半年费用。

我自横刀

引用第6楼追风使者于2010-04-02 13:45发表的  :
看完了，结论为金科收高了。 还有对照这个规定：“物业公共服务费一般按月交纳，也可按合同经双方约定交纳。但前期物业公共服务费可以预收，预收期限最多为六个月。”金科起码多收了半年费用。

这个貌似可以6-12个月，我在哪个文件上看到过

我自横刀

引用第6楼追风使者于2010-04-02 13:45发表的  :
看完了，结论为金科收高了。 还有对照这个规定：“物业公共服务费一般按月交纳，也可按合同经双方约定交纳。但前期物业公共服务费可以预收，预收期限最多为六个月。”金科起码多收了半年费用。

这个貌似可以6-12个月，我在哪个文件上看到过

我自横刀

江阴市住宅小区物业管理状况的调查与思考 （转贴）

                                       

近年来作为新兴服务产业的小区物业管理，也是现代化城市管理中的新型课题。由于与百姓生活息息相关，引起了社会的广泛关注和思考。江阴作为现代化的港口城市，琼楼玉宇，绿水环映，小区楼盘群星闪耀，其物业管理的状况如何？百姓的参与度如何？带着这些思考，笔者对我市城区住宅小区的物业管理现状进行了一次走访、调研。

现    状

2002年江阴在城区的一些高档的商品房封闭住宅小区开始引入现代化、专业化、市场化的物业管理的小区服务模式，管理面积在120万平米左右。几年来，江阴的住宅物业呈现快速、健康、发展的良好态势。实行物业管理的区域范围，由过去的新建商品小区延伸到了经整治的老小区、拆迁小区，城区物业覆盖率由2002年底的15%增加到目前的43%。达到了700多万平米。物业管理企业整合、裂变、扩张步伐不断加快。目前江阴共有物业管理企业33家，其中本地企业27家，外地企业6家。二级资质企业3家，三级资质企业26家，临时资质4家；物业管理小区119个，其中封闭小区92家，成立业主委员会56个，出现了一批管理规范，服务优良的物业管理项目，被建设部、省、市评为优秀项目的共17个。飞虹苑、江南华都等住宅小区成为我市物业管理的精品和城市建设的亮点。可以说，江阴的小区物业管理从无到有，从小到大，短短几年，规模效应不断凸现，取得了长足发展。

一是完成体制转型，增强物企行业竞争力。推动物业企业转型，实现监管分离是物业管理市场化的重要体现。以前物业企业大都为房产开发公司下属企业或子公司，建管合一，物业交接不完整，子母公司不分，帐目混乱，严重影响物业企业专业化、市场化发展。对此，我市房产主管部门，指导企业以建管分离为原则，物业企业从原房产开发公司独立出来，实现“母子分离”，独立核算，形成了一批专业化、品牌化、规模化的现代物业企业。比如我市的建设物业、大桥物业等，促进了房地产业的细分组合、实现了小区物业的专业分工和优化发展。同时在小区前期物业管理中实行招投标制度，积极引进上海陆家嘴物业公司等一些外地知名品牌的优秀物业企业参与市场竞争，带动和提高本地物业企业的市场竞争力，促进了江阴小区物业的发展。面对激烈的市场竞争，江阴本地物业企业加大资金、技术人员投入，提升物业管理服务档次。大桥物业、凯发物业、建设物业纷纷开展资质升级和诚信企业建设，华惠、长博等物业企业开展了贯标认证工作，这些达标创优的活动使企业的管理水平和品牌效应得到了明显提高。江阴物业管理行业整体竞争力迈上了一个新的台阶。

二是多措并举，逐步实现物业管理的全覆盖。江阴的小区物业管理起步在城区高档商品房小区。为扩大物业管理的覆盖面，全面推行住宅小区的物业管理，江阴除在城区商品房小区普遍实施物业管理外，还在经济适用房小区、安置拆迁小区实行物业管理服务，乡镇商品房小区的物业管理也在稳步推进，试点运行。市委、市政府为改造人居环境，投入巨资，对城区的老小区进行综合性的改造。为切实把好事做好，实事办实，落实长效管理机制，由市房管部门牵头，组织指导小区规范选举产生业主委员会，选聘物业管理公司，实施小区物业管理。目前我市实施老小区改造和正在进行的老小区改造项目小河二村、虹桥四村、文定四村、花园三村（南北区）均实施了专业化的物业管理。生活环境良好。通过各种举措，城区物业管理面积不断增加，达到了700平方米，形成了全方位广覆盖的物业管理体系。

三是完善制度，营造了物业发展的良好的政策环境。物业的发展离不开良好的政策环境和配套的制度措施。为适应形势的发展需要，江阴市政府先后下发了《江阴市物业管理实施办法》、江阴市住宅维修资金管理办法》、《江阴市住宅装饰装修管理办法》、住宅区物业管理用水执行民用水价》等文件。针对前几年房产开发与物业管理严重脱节，开发量与物业管理覆盖面不成比例的实际，从2004年开始，对商品房销售实行了“三个必须”的硬性规定。即必须落实专业化的物业管理，必须按照千分之三的标准提供物业管理配套用房，必须按标准交纳房屋维修资金。否则不予办理销售许可证。从源头上严格把关，确保物业管理落到实处。为进一步鼓励、支持物业企业，市政府还拨专款对拆迁小区中的空置房实施经费补贴，对优秀物业管理小区和优秀物业管理企业、个人实施奖励。通过一系列重大活动和激励政策，有力地推动了物业管理工作的快速发展。

思      考

近年来我市的住宅小区物业管理虽然取得一些成绩和发展，但是存在着一些突出的矛盾，还是有一些值得思考和反思的地方。

一、物业企业处境艰难，小区弃管现象出现萌芽。目前我市单纯从事住宅物业管理的企业大部门处于亏损状态；一些没有开发商作经费补贴的物业公司有的已主动歇业，整个行业面临招工难，招聘和留住优秀员工更难的困境。东方明珠、五星花园、南方小区等住宅小区先后发生物业弃管现象，即使是桃源居、明雅居这些高档小区也开始出现了弃管倾向和萌芽。从表面看，物业企业面临我市消费水平高、劳动力成本高、物业管理收费标准低，拆迁小区和老小区收缴率低等因素影响，入不敷出。但进一步从深层次看，其运行的不规范、服务不到位，也是造成业主投诉多、物管费收缴率低的根本原因。

1、法律程序的不完备，物业收费标准合理性受到质疑。

根据《物业管理条例》的规定，小区业主委员会的筹建权由县市一级房管部门负责，江阴进一步细化，实行属地化管理，在《江阴市物业管理实施办法》中明确规定，在市房管部门的指导下，由社区具体负责筹建，但实际过程中，小区业主委员会选举大都由开发商和物业公司牵头并具体负责选举事务，社区仅象征性到场监督、盖章。再加上江阴小区业主委员会选举是实行业主大会直接选举的制度，操作性不强。在实际操作中不到位现象经常发生，受到业主的质疑较多。据了解在目前全市56个备案的业主委员会中由社区全程负责的仅有16个，其它40个由物业组织具体操作，社区盖章认可。此外，按照法律规定，小区物业管理收费有两个要件。一是由物价部门根据物业企业的资质和提供的服务项目确定收费的基准。二是小区业主委员会根据小区实际与物业企业协商最终收费价格，并签定物业管理合同。而根据法律规定，作为重大事项的物业管理费的收缴标准应由业主大会决定，至少应该张榜公示。但在实际生活中小区业主委员会都没有在签定物业合同之前进行张榜公示，好的小区也只是收缴物管费（通俗做法，服务半年后收费）之前几天进行公示。这些程序的不完备造成物业企业即使收不到费也无法通过司法诉讼维护自身权益。

2、物业服务不到位，物业费收缴率低。

按照国家规定，小区实行物业管理是全面的管理。但是目前我市收缴率低的老小区、经济适用房、普通商品房物业公司主要提供保安和保洁两个项目，保绿工作简单化、业余化，收费标准与社区敞开式小区自治服务差距较大。再加上小区门口车辆随意进出，保洁不到位，以及偶然发生的偷盗现象也加剧了业主的反感，引起强烈反响和反弹，少交或拒交物业费。目前江阴小区物业的收费状况是：高层住宅每月平均1.2元/平方米、多层住宅平均每月0.5元/平方米；社区管理的保洁费每月每户2元，绿化由园林局负责专业养护，无偿提供。此外小区停车难、通行难、排水不畅、违章率高等因素也影响物业的收费，需要物业企业及时协调解决。目前在高档住宅小区，管理服务到位的，收费率较高可达到95%，普通小区收费率达到70%，老小区、拆迁小区收费率连50%都不到，乡镇拆迁小区则是物业收费的盲点。小区低收费率的蔓延，造成物业企业的亏损，物业企业的艰难，又影响了物业服务的水平，从而形成反复恶性的循环。。

二、小区规划不尽合理和开发商遗留问题引发的矛盾较突出。近年来一些新建的商品房小区虽然品位、档次较高，但业主入住后因规划设计上的缺陷引发的矛盾较多。如沿路店面房对小区业主的影响，地下车库停车难，排水不畅等问题引发业主对物业企业的误解和不满。特别是拆迁安置小区由于标准低、时间紧、安置任务重，小区环境普遍不如商品房。这些都对物业管理带来了难度和挑战。

另外由于开发商在前期物业的移交中，对小区配套设施、图纸资料等档案移交不完整、不彻底、不及时。少交、移用、占用配套设施的情况也时有发生，业主反响强烈。虽然我市早在2004年就制定了《新建住宅配套设施、图纸资料验收交接暂行办法》，但由于前期物业公司对开发商无约束力，相反物业公司还因经济利益的因素有求于开发商，这就造成了物业移交的执行难。最后引起物业主对物业企业不作为的不满和误解，解聘物业企业，重起炉灶，清理移交也就成业主们的选择之一。

三、政策法规的滞后，亟待完善。近年来，我市虽然制定了以《物业管理实施办法》为主体的一系列物业管理方面的政策法规，但有滞后和不完善的地方比如对社区自治物管小区的收费政府没有规定，报批申请不予受理；还有省、市均出台了住宅区停车服务收费标准和物业收费管理办法，但我市至今尚未制定相关办法。由于地方法规政策的不配套，增加了小区物业管理的难度。

发 展 对 策

一、理顺物业关系，探索业主代表制度。

小区物业管理是现代城市管理中出现的新型课题，许多关系极需理顺，需要结合我市实际不断探索和创新。

1、依法理顺社区居委会、业主委员会和物业企业的三者关系，形成良性互动的物业关系。

首先是社区居委会与小区业主委员会的关系。社区居委会和业主委员会都是小区居民的自治组织，但从权力的基础来看，两者存在着差别。业委会的自治基础在于私人产权，是物业的专业自治；居委会则是一种以社会互动为基础的自治组织，而作为社区自治的核心，居委会的自治更应该是全面的自治。因而在实际运作中，业委会和居委会的职责关系多有交叉，双方实际管理体制范围难以确定也是在所难免的。但是从立法的角度来看，居委会和业委会是指导与被指导、监督与被监督的关系。一方面居委会仅仅是监督者，被监督者可以借机不告知监督者，以“事实”使监督形同虚设。另一方面有些居委会没有摆正监督位置，成为业委会日常事务管理的参与者，久而久之，弱化了业委会的管理职能；或者不予监督，听之任之。从我市的实际情况来看，更多的是社区居委会的责任和意识不强，还没有把物业管理工作真正纳入工作的范围，大多数充当了裁判员、评论员的角色，目前小区业主委员会的筹建情况就充分佐证了这一现实。因此笔者建议一是房管部门制定社区居委会对物业监督、整改的刚性措施，二是民政部门应明确把社区居委会对物业指导、监督列为社区自治权的一种，并加以监督考核。三是管理区和社区自身要从维护居民利益的角度，转换角色，摆正位置，切实抓好本辖区的物业管理工作。要发挥资源、人才、管理方面的优势，广泛宣传物业管理，引导业主增强参与意识，指导业主委员会开展工作；深入了解情况，及时协调解决物业管理纠纷，监督物业管理行为，使物业管理与社区管理始终处于互补、互动，良性发展的轨道。

其次是业主委员会与物业企业。依照法律规定，业主委员会和物业企业是委托代理关系，或者是聘用合同的契纸关系。小区物业管理好了，物业企业就接着干；干不好，物业企业就面临解聘。但在现实中一些不规范小区，物业企业操纵业主委员会选举，暗中选定几个业主作为业主委员会的委员，从而出现“管家操纵主人”的可笑现象。从而造成物业企业只注意重点拉拢、服务好这几个委员，而忽视了广大业主的需求；加上业主委员会运作难、运作不规范，“名存实亡”，引起了业主的非议。因此如何使业主委员会真正规范起来、运作起来，认真代表广大业主履行职责，督促物业企业全面、优质地按约服务，这是我市有关部门应该认真思考的问题。此外业主委员会的法人地位的缺乏，在一定程度上也限制了业主委员会作为业主公共利益的愿望表达和权力确认的功能的发挥。而美国的业委会一般以公寓名注册一个非盈利机构，以此机构到银行开户。业主交的物业费是不进物业公司帐户的，而进小区帐户，由于其财务进出不以盈利为目的，是免税。比如小区地面停车场的收入，就因归属的不明和无小区独立帐户，而大多数情况下被物业公司收入囊中，贪为己，这已经成为目前业主的争议关注的最大热点。

2、探索建立业主代表制度，形成完善的自治制度。

根据《物业管理条例》规定，业主大会是小区物业自治的最高机构，成立业主委员会需召开业主大会。涉及物业重大事项必须召开业主大会，在现实中，由于业主大会的可操作性不强，特别是在大型住宅区要召集几百甚至上千人开会实属不易，很不现实，自治成本很高。因此在北京等地开始引入业主代表大会制度，业主代表大会作为业主大会的常设机构，小区日常事务有决策权，但没有执行权；业主委员会作为业主大会的执行机构，对物业管理具体事务有决策权和实施权。这样一来运作方便，并有效地解决了“谁来监督业委会”的令人困惑的问题，在一定程度上防止了业委会委员越权、失职或为了实现个人的利益损害业主利益的行为。当然，这里有一个法律依据问题，《物业管理条例》没有实行业主代表大会的明确规定。但笔者认为条例既然赋予业主大会作为物业自治的最高决策机构，决定所有小区物业事项，那么业主代表大会只要获得业主大会通过获得其授权就有了合法性，况且还有重大事项由业主大会制约。另外在江阴公布的《物业管理实施办法》中就有业主代表大会的提法和规定，只是没有代表产生的具体办法。因此笔者认为在江阴实行小区业主代表大会制度还是有其法律基础的，可以试行。

二、规范服务，推行管理公示制度。

目前我市住宅小区物业管理遇到的收费难、管理难说到底最大的问题是物业管理的不规范和不透明，从而造成双方的相互猜疑和不配合。因此笔者认为小区物业管理也应象村务公开、社务公开一样，对物业企业提供的服务项目、收费的标准、国家的规定及时、全面、真实地在所在服务区域张榜公布，接受业主咨询、监督。对除物业费以外的收入如地面停车费的收取与支出、小区配套设施的维修等财务状况要在年终予以公示，使业主“明明白白交费，清清楚楚享受”。

三、提高拆迁小区、经济适用房的建造标准，为物业管理创造良好条件。

首先要从根本上转变拆迁小区、经济适用房和商品房建设的双重标准，必须从严格整体规划设计、保证房屋施工质量入手，严把工程建设质量关。其次改变拆迁小区边建设、边安置的应急式做法，实施严格的验收制度，保证通过供水、用电、燃气、通讯、广电、消防、园林绿化、市政公用、邮政等部门验收合格后才交付使用。此外，对老小区整治要重点解决群众迫切需要解决的热点难点问题，水表分户，燃气进户等需要开挖路面的工程一定要在改造工程中同步实施，一次到位。管线入地、停车位、活动场地，社区管理用房、物业用房等都应综合考虑，因地制宜。小区封闭和落实物业管理都应全面到位。

四、进一步加大政策扶持力度，营造良好发展环境。

根据我市物业管理的现状，借鉴外地的一些做法，政府要出台“放水养鱼”的优惠政策扶持物业企业发展。对普通住宅区的物业管理费免征营业税或先征后返；住宅区的公共用电应按民用价格收取；对老住宅推行物业管理后，其绿化、保洁、路灯费用继续享受原来财政补贴的优惠；对拆迁安置小区要制定一定的过渡期由政府财政买单。还有要统一商品房小区的绿化养护标准，解决目前同一情况的绿化，有的交给园林局负责养护，有的由物业公司养护的不同标准所引发的矛盾。要尽快出台与上级文件相配套的物业管理收费办法，明确各类收费标准，便于物业公司操作和业主监督。

总而言之，要进一步通过政策性的扶持，切实解决物业管理发展过程中的一些突出矛盾，为物业管理营造良好的发展环境。

我自横刀

物业服务定价成本监审办法（试行）

发布日期：2009年6月6日      阅读数：890

第一条  为规范政府价格主管部门物业服务定价成本监审行为，提高政府制定物业服务价格的科学性、合理性，根据《中华人民共和国价格法》、《政府制定价格成本监审办法》等法律、规章和有关规定，制定本办法。 　　第二条  本办法适用于政府价格主管部门制定实行政府指导价的物业服务收费时，对提供相关物业服务的经营者实施定价成本监审的行为。 　　第三条  本办法所称物业服务，是指物业服务经营者按照物业服务合同的约定，对所服务小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等的活动。 　　第四条  物业服务定价成本审核应当遵循下列主要原则： 　　（一）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。 　　（二）合理性原则。影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。 　　（三）相关性原则。计入物业服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。 　　（四）权责发生制原则。本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。 　　第五条  物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告以及审核无误、手续齐备的原始凭证及账册为基础，做到真实、准确、完整、合理。 　　新投入使用的物业，物业服务经营者如不能提供上述资料，物业服务定价成本应以审查批准的前期物业管理方案为基础、按照本办法规定的成本项目、参照其他物业服务平均合理的费用支出水平测算确定。 　　第六条   物业服务定价成本由管理人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、电梯及增压水泵日常运行维护费用、办公费用、固定资产折旧费、经业主大会同意的其它费用等组成。 　　第七条  管理人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在物业服务小区从事管理工作的人员工资及按规定提取的福利费、缴纳的各项社会保障费。本办法所称社会保障费，是指根据国家有关制度规定应当缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险和住房公积金等。 　　第八条  物业共用部位、共用设施设备日常运行及维护费，指为保障物业管理区域内消防、排污、监控、道路、照明等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等，不包括保修期内的维修费、应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。 　　第九条  绿化养护费，指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、劳保用品、农药化肥费、补苗费、绿化用水和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。不包括开发企业支付的种苗种植费和前期维护费。 　　第十条  清洁卫生费，指公共区域卫生打扫、经常性的保洁所需费用，包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清理、清洁用料、垃圾清运、环卫所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。 　　第十一条  秩序维护费，包括器材装备费、保安人员人身保险费、由物业管理企业支付的保安服装费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。 　　第十二条  物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，指物业服务经营者为小区办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务经营者与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。 　　第十三条  电梯及增压水泵日常运行维护费，指为维护电梯及增压水泵正常运行而发生的电费等日常运行、维修费和相应专业人员的工资、福利费、社会保障费等，不包括保修期内的维修费以及应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。 　　第十四条  办公费，指物业管理企业为维护服务小区正常的物业管理活动而用于办公所需的费用，包括办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、书报费、管理费分摊、财务费用等其它费用。 　　管理费分摊，指上级物业服务经营者分摊的管理费用。 　　第十五条  固定资产折旧费，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内、由物业服务经营者拥有的、与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。不属于物业服务主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产。 　　第十六条  经业主大会同意的其它费用，指按规定程序，经业主大会同意由物业服务费开支的费用。 　　第十七条  物业服务定价成本相关项目按本办法第十八条至第二十六条规定的方法和标准审核。 　　第十八条  物业服务小区服务的从业人员指直接从事物业管理小区服务的物业服务人员，包括：在岗职工（含合同制职工）、临时工及其他聘用、留用的人员。 　　各项人员数指标均按年平均数确认。人员数量应符合国家规定的定员标准，实际人员数量超过定员标准上限的，按定员标准上限核定；实际人员数量低于定员标准下限的，按定员标准的下限核定。 　　第十九条  人均工资原则上据实核定，但最高不能超过当地行业职工平均工资；当地行业职工平均工资按统计部门公布的数据确定，最高不得超过当地社会平均职工工资的1.2倍。人员工资总额按照核定的人员数量和人均工资核定。 　　第二十条　社会保障费计提基数按照核定的相应工资水平确定，计提比例按当地政府规定比例确定。职工福利费按核定的工资总额14%计提。医疗保险费用已在职工福利费中列支的，不得在社会保障费中重复计算；其他应由职工福利费列支的费用，也不得在相关费用项目中重复计算。 　　第二十一条  产权属业主所有的物业服务用固定资产不计提折旧;闲置超过9个月的固定资产，不计提折旧；固定资产提足折旧后，不论是否继续使用，均不得再提取折旧；提前报废的固定资产，也不能补提折旧。 　　固定资产折旧原则上按照监审核定的固定资产原值和财务制度规定的分类折旧年限中值核算。重要固定资产实际可使用年限超过财务制度规定的分类折旧年限上限10年以上的，价格主管部门可按照保护消费者利益和促进行业发展的原则合理确定其折旧年限。 　　第二十二条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。未进入专项维修资金部分应从物业服务成本中抵扣。 　　第二十三条  针对特定物业安装设备、提供服务等发生的费用，应分别单独核算，并由特定物业业主承担。 　　第二十四条  物业服务经营者对某些专业知识或专业技能较强的公共性服务内容采用承包形式外包给有关专业公司的，该项服务的成本按签订的服务承包合同所确定的承包金额核定。 　　第二十五条  管理费分摊原则：从事物业服务的经营者只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业小区的物业服务计费面积或按应收物业服务费加权分摊；物业服务经营者兼营其它业务的，则按实现收入所占比重分摊。 　　第二十六条  物业服务单位成本，根据物业管理面积按不同物业类型分别核算。 　　第二十七条  本办法未具体规定审核标准的其他费用项目按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但应符合一定范围内社会公允的平均水平。 　　第二十八条  物业服务定价成本相关指标。 　　（一）服务小区示范等级，指政府主管部门组织评定的示范优秀小区称号。 　　（二）服务小区绿化率，指小区绿化面积占其总占地面积的比率，计算公式为： 　　服务小区绿化率=小区绿化面积÷小区占地面积×100% 　　（三）服务小区入住率，指小区已入住户数占其总户数的比率，计算公式为： 　　服务小区入住率=小区已入住户数÷小区总户数×100% 　　（四）服务小区物业管理面积，指应收取小区物业服务费的计费建筑面积。 　　（五）物业管理用房面积，指用于物业管理小区的物业管理用房面积，不包括物业经营用房面积。 　　（六）物业服务费收缴率=实收物业服务费÷应收物业服务费×100% 　　（七）服务小区公共配套设施项目，指物业管理小区内设置的网球场、游泳池、健身房、阅览室、活动室、幼儿园等硬件配套设施设备。 　　第二十九  本办法由国家发展和改革委员会解释。 　　第三十条  本办法自2007年　月　日起施行。

表二：物业服务成本支出情况
项                           目	行次及关系	上报数	核增数	核减数	核定数
一、管理人员费用支出（元）	1=2+3+4
1、工资	2
2、福利费	3
3、社会保障费	4
二、物业共用部位、共用设施设备日常运行维护费（元）	5
三、绿化养护费（元）	6
四、清洁卫生费（元）	7
五、秩序维护费（元）	8
六、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费（元）	9
七、电梯及增压水泵日常运行及维护费（元）	10=11+12
1、电费	11
2、日常维护费	12
八、办公费（元）	13=14+15+16
1、财务费用	14
2、管理费分摊	15
3、其它费用	16
九、固定资产折旧费（元）	17
十、其它费用（元）	18
十一、应抵扣的物业共用部位设施设备经营所得收益	19
十二、物业服务运行总成本（元）	20=1+5+…+10+13+17+18-19
其中：扣除电梯及增压水泵日常运行维护费的成本	21=20-10
十三、服务小区物业管理面积（平方米）	22=23+24
其中：1、配有电梯物业管理面积	23
2、没有电梯物业管理面积	24
十四、平均单位面积物业服务运行成本（元/平方米）	25=20÷22
其中：1、单位面积非电梯物业服务运行成本	26=21÷22
2、单位面积电梯物业服务运行成本	27=26+10÷23
（注：上报数由经营者按实际发生数填报。）