物业知识普及贴-物业管理条例

逸翔

肖剑峰/《中国物业管理》/2011年第6期

　房屋共用部位特指由多个产权人共同拥有，其主体承重结构部位和共用面积所构成的部位，一般包括：基础、内外承重墙体、柱、梁、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间和走廊通道等；房屋的共用设施设备主要指所有权人共同拥有，并由其共用的房屋设施设备，主要包括电梯、给排水系统、供配电系统、弱电系统、热源系统、防雷系统、消防系统、绿地、道路、小品景观、沟渠、池、非经营性车场或公益性文体设施等。


    制定分类标准指导管理

　　要实现房屋共用部位和共用设施设备的规范化管理，就应当制定《房屋共用部位和共用设施设备维修项目分类》的维修管理标准，用标准着力规范房屋共用部位和共用设施设备的维修管理，是确保房屋使用功能始终处于最佳状态的有效管理手段。

　　首先应制定分类管理标准。配置在建筑区域内各共用部位和共用设施设备是支撑物业使用功能正常运行的保障，由于覆盖面广，保障对象各异，因而保养、维修、更新的条件不同，为充分发挥各共用部位、共用设施设备的使用效能，就必须组织专业管理人员和专家深入调研现行各类房屋共用部位和设施设备的维修管理经验，在此基础上根据建筑设计使用规范和设施设备使用型材的构成，进行科学的维修管理分类，在分类标准中依据设施设备的材料科学界定其使用时限、保养和维护升级的管理办法，分别明确维修、更新、改造的技术标准，指导物业管理单位对房屋共用部位和共用设施设备实施正确的维修管理，提醒业主在关注物业服务企业实施标准化管理的同时更好的监督其做好经常性的维修管理。

　　其次应当明确项目分类标准的维修管理办法。房屋共用部位和共用设施设备的类别不同决定其管理和维护的方式各异，因此房屋共用部位和共用设施设备的维修管理程序和方法应当各异，不宜采取特定或泛泛的维修模式，而是应当将相同或相近的共用部位和设施设备并行纳入管理，如将外挂玻璃幕墙和外挂石材墙面的保养维修纳入一个标准，将屋面渗透和屋面开裂等相似的共用部位纳入同类维修标准，从而增强维修管理的针对性；对电梯、供配电和安全消防等系统应明确维修、更新、改造的技术要求，提高维修保障的及时性。其三应明确分类标准的技术保障要求。分类标准应当确定维修、更新的基本条件和技术要求，同时明确只要符合条件都应采取相应的措施，措施应具有可操作性。因此，将技术标准转化为管理制度是全面推进房屋共用部位、共用设施设备规范化管理的重要保证。

    根据分类标准规范管理

　　采用标准化的维修管理是确保房屋共用部位和共用设施设备可持续运行的有效途径，所谓《标准》就是充分运用科学技术和实践经验的总结，有的放矢的解决房屋共用部位和设施设备使用过程中维修管理不到位等问题，即通过科学而又合理的管理保持房屋使用功能的正常化。首先管理行为应当标准化。房屋共用部位和共用设施设备的管理不能简单的理解为维修或更换，其管理涉及的对象具有专业化程度高、技术含量重的特点，如物业区域的安全防范系统、楼宇智能系统等，需要专业化的维修管理才能满足其正常使用要求。因此，标准化管理就是根据技术标准要求全面推行专业化的维修管理，即将标准和专业化有机的结合进来，科学的实施维护和修缮。其次管理过程应当标准化。房屋共用部位、共用设施设备的标准化管理，应充分体现逢坏即修的原则。

　　一是相关部门要强力推行维修管理的标准化。应当向业主广泛宣传房屋共用部位和共用设施设备标准化管理的重要性，让业主深切领会房屋共用部位、共用设施设备使用功能的正常保障攸关自己的实际需要，进而充分调动业主参与标准化维修管理的热情。同时组织物业服务企业的负责人和管理人员系统的学习标准，领会标准化维修管理的基本要求，把握实际操作要领。相关部门要加强对各物业服务企业落实标准化维修的管理指导，将物业服务企业贯彻标准化维修管理作为年度企业资质评级晋级的重要参考和依据，要求物业服务企业组织员工进行标准化管理的岗前学习和培训，对落实标准化维修管理不到位的物业服务企业要严肃查处，限期整改，可选用新旧不同的物业区域先行试点，及时总结和推广经验。

　　二是物业服务企业要加强领导，用标准践行房屋共用部位、共用设施设备的维修管理。物业服务企业要组织员工或设专人负责房屋共用部位、共用设施设备的使用监管，做到勤检查、勤保养，根据分类标准管理要求提前拟定维修方案交业主讨论，按标准使用要求提醒业主及时采取标准化的维修管理措施。建议物业服务企业逐步将标准纳入合同服务管理，通过合同约定的方式，采用标准化维修管理的措施来即时解决房屋共用部位、共用设施设备的维修管理问题。三是业主应当自觉遵守和执行房屋共用部位、共用设施设备标准化的维修管理。业主或业主委员会要监督物业服务企业履行标准化的维修管理义务，配合其做好设施设备的经常性的维修管理，自觉建立和缴存房屋专项维修资金，为保障房屋共用部位、共用设施设备的即时维护和修缮奠定坚实的经济基础。

　　三是管理结果应符合标准要求。标准化管理最终目的，就是确保房屋共用部位和共用设施设备的使用完好率符合标准化运行的技术要求，符合现代城市整洁、文明、和谐的管理形态，物业服务企业和维修单位应当以确保房屋共用部位和共用设施设备正常运行为管理核心，确保整洁的内外物业环境秩序延续物业区域的风貌品质，同时帮助业主，充分了解房屋共用部位和共用设施设备的主要构成以及使用保障的时限和技术规范，从而增强业主参与房屋共用部位和共用设施设备的管理意识，最终实现齐抓共管的和谐局面。

    创新标准内容强化管理

　　创新管理就是要不断研究新情况，摈弃落后的管理理念，创新管理内容。

　　一是要总结项目分类标准的维修管理经验。维修项目分类标准不是房屋共用部位和共用设施设备科学管理的唯一法宝，更不是解决所有规范性维修管理的灵丹妙药，而是规范维修管理的重要依据，所以要不断研究实施房屋共用部位和共用设施设备标准化维修管理过程中发现的新情况，适应房屋共用设施设备快速更新的实际需要，用标准化的管理思路解决实际工作中遇到的维修、改造、更新等具体问题。

　　二是要不断拓宽维修项目分类标准的内容。房屋共用部位和共用设施设备的配置不是绝对永恒的，在保障使用功能的同时需要不断的优化和更新，因而房屋共用部位和共用设施设备项目分类的标准在实际工作中应当不断的添加和完善，需要广泛吸收和借鉴先进技术和管理经验，从而夯实标准的管理内容，增强标准化管理的权威性。

　　三是要增强管理的主动性。结合物业区域实际要推行房屋共用部位和共用设施设备标准化维修管理的分片包干的责任制，责任管理要具体落实到班组或个人。老旧物业区域的标准化维修管理应当实行承包管理责任制，将房屋共用部位和共用设施设备的标准化维修管理承包给特定的自然人或维修单位。同时以物业区域为管理单位设立监督管理责任人，专项监督房屋共用部位和共用设施设备的使用运行情况，发现问题即时通报业主和维修单位，增强主动维护和管理的能力。

　　随着房屋使用时限的不断延续，确保房屋使用功能正常的管理任务更加紧迫，遵照房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类标准加强其维修管理，不仅是物业管理内容的创新，而且是破解房屋共用部位、共用设施设备维修管理不规范的重要举措，是保障房屋使用功能正常且始终处于常态化管理的重要内容。用标准促规范、用标准促保障，需要物业服务企业认真落实，需要业主的积极配合与支持，需要社会各方形成有效的管理合力，才能实现房屋功能的可持续保障。

逸翔

王兴敏/《中国房地产》/20110620
    一、问题的提出

    业主甲于2007年10月份购买位于XX市XX住宅小区的三室两厅楼房一处，次年3月份甲因其私有轿车在小区停放时遭损害，要求该小区物业服务公司乙承担轿车损害赔偿，乙以其无责任而拒绝赔付，双方发生争执后，协商无果。甲从此拒绝向乙缴纳物业服务费用。2009年2月乙向人民法院提起诉讼，请求判令甲支付物业服务费用及滞纳金。庭审中，甲以乙未能如约履行小区物业服务义务(如小区所存在的保洁、保安等问题)为由，来支持自己的拒缴行为。那么，甲针对乙的诉讼请求而提出的抗辩理由能否得到法院的支持?

    二、意见分歧

    第一种意见：甲的抗辩理由应予支持。其理由为甲、乙双方形成物业服务法律关系，乙收取物业服务费用，是以其履行物业服务义务为前提的，如果其对小区的物业服务未能履行其义务，业主甲当然有权行使抗辩权，以维护自身的合法权益。

    第二种意见：甲的抗辩理由不予支持。其理由是，物业管理的对象是小区的共有部分，乙所提供的物业服务，其受益人是小区的全体业主，而不仅仅是甲一人。相反，甲作为小区业主成员之一，当然享有对共有部分的使用、收益等权利，所以其应缴纳以维修养护共有部分为用途的物业服务费。

    三、分析

    在论证业主甲的抗辩权是否成立之前，我们先来明晰一下物业管理的特点，这将有助于探讨该问题。

    (一)物业管理作为服务行为所具有的特点

    物业管理是物业服务企业接受业主的委托，对业主所有的共有部分实施维修、养护的行为，其实质属于有偿委任行为。由于该行为所涉及业主的多人数以及共有部分的非独占性，其具有以下特点。

    1．业主行为在物业管理中属于群体行为

    物业管理产生的现实基础是建筑区分所有权这一复杂的产权关系。在这一法律关系中，业主在享有具有独占性的专有部分所有权的同时，彼此之间也对与其专有部分不可分离的共有部分形成共有关系。在选择如何有效地维修养护与每一位业主具有利害关系的共有部分时，出于效率及成本的考虑，物业管理制度逐渐成为享有建筑物区分所有权的业主的最佳选择。在物业管理中，作为物业服务法律关系的一方民事主体，业主选择物业管理的共同目标是共有部分能够得到及时、有效的维护，并以此形成一个利益团体，在这其中，明确业主成员的行为规范是业主公约，维系彼此关系的行为模式是业主议事规则。因此，多人数的业主在物业管理中，其行为具有群体行为的特征，属于群体行为，当然这也包括业主对共有部分的使用、收益以及对共有部分维护费用的承担。可是，在这个群体中，业主的行为并不是保持一致的，如业主何时缴纳物业服务费、每次缴纳费用的多少以及是否缴纳等都是由业主自己做出判断的。但是这些个体行为又因共有部分共有关系结合起来，反作用于物业管理的实施程度，即对业主共有部分的维修养护是否是由每一位业主所承担的，这涉及到业主之间的公平问题。因为，由于共有部分本身具有的非独占性，不缴纳(或少缴纳)物业服务费的业主与已缴纳物业服务费的业主一样享有使用、收益的权利。

    2．物业服务企业提供的服务具有持续性、不易计量的特点

    在物业管理中，物业服务企业提供的服务是以劳务为载体的，这种付出过程很难以一定的标准尺度衡量，因为具体实施服务行为的企业员工其技术能力、敬业程度等自身因素是参差不一的、不易被人(尤其对于业主而言)觉察的。另外，物业服务企业是针对共有部分为业主提供服务的，由于共有部分的非独占性以及业主的多人数，物业服务企业服务行为对每一名业主的影响程度也是难以做出客观评估的。唯一可以看到的只是服务结果(即共有部分的维修养护现状)，这种结果虽然可以作为衡量物业服务企业服务质量的客观表象，但其又会因每一名业主的主观需求不同而产生不同的结论。但这不能否定物业服务企业的付出过程中所含有的劳务支出，而这一支出又基于物业服务行为本身的特点具有持续性。所以，当业主向物业服务企业支付物业服务费时，并不是处于一次服务行为对应一次收费的计费模式。

    (二)业主在物业服务纠纷中的抗辩权

    物业服务合同作为双务合同，在其履行中，同样存在一方当事人行使抗辩权，即针对对方的请求权提出一定的事实理由以阻却其请求权实现的情形。根据我国《合同法》第66、67、68条规定，抗辩权可分为同期履行抗辩权、后履行抗辩权、不安抗辩权。由于物业服务合同具有履约期限长、履约行为持续的特点，物业服务企业提供服务、业主支付物业服务费的行为通常是没有先后顺序的。在物业服务纠纷中，业主最直接的自济手段就是拒缴物业服务费，并以一定的抗辩事由来支持自己的这种行为。最常见的是当物业服务企业要求业主履行缴纳物业服务费义务时，业主以其提供的服务不符合物业服务合同约定为由而拒绝其履约要求。这属于业主行使同期履行抗辩权的行为，如本文案例中的业主甲主张的拒缴事由。但是该抗辩权是否成立呢?

    四、结论及理由

    本文认为，甲的该抗辩权不成立，理由如下：

    (一)从法理分析，该抗辩权的成立将成为业主规避法定义务的合法理由

    业主的建筑物区分所有权属于权利束，是由业主对专有部分的专有权、共有部分的共有权、以及其成员权构成。其中对于共有部分，业主不仅享有对共有部分使用、收益等权利，而且还须承担维修、养护的义务。之所以明确业主对共有部分的维修、养护义务，是因为共有部分具有非排他性，每一名业主虽然对之享有所有权，但不能行使独占，从而业主对共有部分缺乏实施维修、养护的激励或约束。可是，由于共有部分与专有部分在物理形态上构成不可或缺且不可分离(割)的整体，共有部分对于专有部分的使用具有辅助作用，则共有部分的维修、养护直接关系到专有部分的利用程度，这对于业主而言是有利害关系的。同时，也为了防止个别业主在这群体性活动中采取“搭便车”行为。这一义务于业主享有建筑物区分所有权时产生，并伴随于权利持有期间，是业主对自己财产应尽的义务，属于业主的法定义务，不应以其他事由(如抛弃对共有部分的权利)规避。但是由于共有部分的非排他性以及业主的多人数等客观情况对业主自身实施共有部分维修、养护行为的限制，物业管理逐渐成为业主实施共有部分维修、养护的最经济选择，即业主通过建立一定的组织以形成具有约束力的共同意志来委托物业服务企业实施共有部分的维修、养护事务。在物业管理中，物业服务企业向业主提供的不是一件被物化的新产品，而是劳务，通过代替业主宋维护业已存在的共有部分以获取一定的报酬，其实质为有偿委任行为。这不能说对共有部分的维修、养护义务就此转为物业服务企业承担，因为业主就物业服务企业维修、养护行为发生的费用(物业服务费)予以承担恰恰说明业主在履行其维修、养护义务，只不过是具体实施行为人发生变化而已。如果业主以物业服务企业的维修养护行为未符合物业服务合同约定而拒绝承担物业服务费的抗辩权成立，其结果是为业主规避其法定义务提供了合法性支持。即无物业服务企业时，业主对共有部分的维修、养护义务是明确并必须履行的，当存在物业服务企业时，业主对自己的财产却可以不履行此义务。此外，在业主这一群体中，业主的行为是非一致的，当有些业主已缴纳了物业服务费，而个别业主却以上述抗辩事由拒缴物业服务费时，由于共有部分的非排他性，二者仍会毫无差别的利用共有部分，这时该抗辩权就成为了个别业主实施“搭便车”行为的合法理由，这对缴纳物业服务费的业主是不公平的。从这个角度而言，物业管理将成为一种脱法行为，这与物业管理制度的设计初衷明显是相违背的。

    (二)从经济学角度分析，该抗辩权的成立将会产生不经济

    如果业主甲的抗辩权裁判成立，其所维护的是个人的权益还是共同权益呢?

    1．作为业主甲而言，将其拒缴物业服务费界定为是对自身权益的维护，则该裁判对其他业主无约束力。但共有部分对于业主而言，是不可分割的共同权益，并且对该权益的享有并不以业主须承担维修、养护义务为前提条件的，那么，当业主甲以此合法事由不须支付共有部分的维护成本(物业服务费)，却与其他已缴纳该费用的业主一样享有共有部分权益时，这实际就从共有部分中“分解”出业主甲的利益，是最大化其个人利益，对其他业主产生负“外部性”，是不经济的。

    2．由于业主甲作为业主群体中的一员，其拒缴物业服务费的行为应属于对业主共同权益的维护。物业管理中，业主的群体行为是以共有部分权益为核心而结合起来的，每个业主的行为不只是单纯的个人行为，而应是受制于有利于以共有部分权益为实现目标的行为，所以，业主的行为目标应是一致的。当业主甲的抗辩权成立，其维护的应是含有其权益(但不止其一人)的共有部分而产生的共同权益，其效力应及于其他业主。也就是说，其他业主也有权以此拒绝履行缴纳物业服务费义务。但由于业主缴费行为的非一致性，则存在以下问题：已缴纳的是否应予退还?业主缴费的期限不一致，是否界定一个拒缴费用的时间起点?这个时间点又如何来确定?能否以此认定在这个时间点之前，物业服务企业的服务是符合约定的，应予缴费：而在此之后，该服务则不符合约定，故业主有权拒缴，这种认定对于分割具有连续性的劳务行为，其客观性、合理性何在?另外，当全体业主以该抗辩权拒绝缴纳物业服务费，虽然该抗辩权属于一时性抗辩权，即在物业服务企业提供的服务达到合同约定时，业主方可缴纳物业服务费。但物业服务企业是否可以主张业主未缴纳物业服务费，其无能力提供服务，如果这样的话，将会进入因果循环的怪圈，双方渐渐形成僵持，那么，随着时间的持续，业主的生活、生产秩序就会受到消极影响，成为最大的受害者。上述这些复杂、不确定的因素使诉讼及执行过程中对于保障业主的共同权益产生极大的不可预测性，随之而来的不确定则需要司法机关及合同双方投入大量的精力来做定性、定量分析，以最大程度的维护裁判的说服力和公信力，这一实施过程将产生很大的成本。

    五、其他情形

    通过以上分析，业主甲的抗辩权在物业管理这一特殊民事活动中是不应成立的。在物业服务纠纷中，业主还可能于以下几种情形行使抗辩权。

    (一)未签订物业服务合同

    当物业服务企业要求业主缴纳物业服务费时，业主乙以其与物业服务企业未签订物业服务合同，故其无义务缴纳该费用。那么，业主乙的抗辩权是否成立呢?这里区分三种情况：

    1．虽然业主乙与物业服务企业未签订物业服务合同，但其所在物业管理区域的业主已按《物业管理条例》第11、12条规定选聘物业服务企业。此时，业主乙的个人行为应服从业主的共同决定，即履行缴纳物业服务费。其以未与物业服务企业签订物业服务合同为由拒绝物业服务企业的履约请求是不成立的。

    2．业主乙所在物业管理区域的业主未与物业服务企业签订物业服务合同，但物业服务企业是依据前期物业服务合同对该物业管理区域的业主提供服务的，业主乙的抗辩权则不成立。根据《物业管理条例》第21条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，并签订前期物业服务合同。当建设单位将物业逐渐转移至众多的业主时，接受服务的主体也随之变为业主。根据该条例第26条规定，在业主委员会未与其他物业服务企业签订正式物业服务合同的前提下，物业服务企业应继续提供服务，这是基于合法权源的履约行为，那么对应的，业主也须缴纳物业服务费。这主要是为了保证前期物业服务合同与正式物业服务合同的衔接。

    3．物业服务企业在不存在任何合约的情况下，对业主乙所在物业管理区域的业主提供服务，从而以业主为实际受益人为由，要求业主缴纳物业服务费的，业主乙的抗辩权则成立。物业管理作为一种民事活动，它是以合同双方所达成的合约为基础的。当物业服务企业再无任何依据的情况下，来实施物业管理，已构成对业主自由支配其自有财产权利的干涉，从形式上看物业服务企业在维护业主的共同权益，但实质物业服务企业是在追求企业的自身利益——获取报酬。所以对于物业服务企业的这种单方面行为，业主当然有权拒绝。

    (二)建筑质量问题

    对于业主以物业存在建筑质量问题来拒缴物业服务费，该抗辩事由是不应支持的。建筑质量问题属于物的瑕疵，应由该物业的原所有权人 (建设单位或其他出卖人)承担保证义务，这是物业买卖法律关系予以调整的内容，与物业服务法律关系没有任何关系。所以，这一责任转移至物业服务企业是没有依据的。

    (三)抛弃共有部分权利

    业主承担物业服务费，是以业主享有建筑物区分所有权为前提的。但是，业主能否以抛弃共有部分权利来规避其履行该义务吗?业主对共有部分的共有权，是其建筑物区分所有权不可或缺的组成部分，这是与物业的现实物理状态及使用关联性相对应的，即业主的专有部分与共有部分是统一的整体，业主须借助于共有部分的辅助，方能达到有效使用专有部分的目的。业主即使可以放弃共有部分权利，但无法放弃其对共有部分的利用。如果任由业主放弃共有部分权利而不承担维修、养护义务，势必产生其与其他业主一样利用共有部分的“搭便车”现象。那么，为了防止这种现象的发生，业主以其抛弃共有部分权利来拒绝承担维修、养护义务是不应成立的。因此，对共有部分承担维修、养护义务作为业主应尽的法定义务，业主是不应有任何理由予以规避的。

    (四)物业服务企业擅自收费行为

    业主与物业服务企业建立物业服务法律关系，双方应按照合同的约定履行。对于物业服务企业，其应严格按照合同约定的服务范围、及相应的收费标准向业主收取物业服务费。如果物业服务企业擅自扩大服务范围、提高收费标准，这已构成违约。那么，业主以该违约行为为由拒绝物业服务企业的履约要求是成立的。

    六、业主维权方式的完善

    上述案例业主甲与物业服务企业的物业服务纠纷在现实中非常具有普遍性。业主甲行使抗辩权的目的是为了促使物业服务企业提供符合物业服务合同约定的服务，但从以上分析业主甲的抗辩权行使的效果具有不确定的风险和不可预测的成本支出等情形，故其抗辩权不应成立后，是否意味着业主别无其他相对应的有效的维权方式来制约、控制物业服务企业提供的服务质量吗?答案是否定的。可以选择其他替代方式，使物业服务企业为其未达到合同约定标准的服务行为承担责任，以维护业主的权益，从而使合同双方在权利、义务上处于相对平衡状态。

    业主将对共有部分的维修、养护委托物业服务企业实施，其目的是通过物业服务企业的专业化服务使共有部分得到更及时、有效的维护，为此，在双方签订的物业服务合同中，是明确物业服务范围及标准、收费标准等基本内容的。在履行中，虽然当物业服务企业提供的服务未达到合同约定的标准时，法院可以应业主的请求判令物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等责任，但这些补救行为同物业服务企业的履约行为一样，它是作用于共有部分的，由于共有部分是多人数业主的共同权益，物业服务企业往往比业主在共有部分是否维修、维修范围、开支多少、施工质量等信息的获取、甄别等方面更具有优势。再者，业主出于对共有部分维权成本、收益的考虑，也缺乏监督物业服务企业的激励。这同样不可避免物业服务企业在补救行为中“偷懒”。所以这些责任并不能成为物业服务企业实施符合合同约定的服务行为的有效激励措施。

    当物业服务企业的服务行为物化于共有部分，形成服务结果，即共有部分的维修、养护现状是业主能切身体验的，并且以此现实与物业服务合同约定的服务标准相比较，来判断物业服务企业的服务行为是否满足业主所追求的合约目的是更具有可操作性的。如果物业服务企业提供服务的共有部分达不到物业服务合同约定的服务标准，那么物业服务企业的行为已构成违约。业主有权要求物业服务合同承担违约金的责任。根据合同法的规定，违约责任是无过错责任，只要物业服务企业提供的服务不符合合同约定标准的事实存在，业主便可主张违约金，该利益属于物业服务企业未对共有部分实施合乎约定的维修、养护而产生的共同利益，应归属于全体业主。另外，当物业服务企业面对这一直接、显性的经济责任时，其必将慎重履行物业服务合同。但由于物业服务合同具有履约行为持续、履约期限长的特点，以防业主滥用诉权、重复主张的发生，可以在业主主张违约金时前置一个程序，如经业主委员会向物业服务企业发出整改通知后，仍未履行等等。然而在现实中，由于业主的多人数因素，业主对合同的严谨性缺乏激励，物业服务合同往往未包含物业服务企业在提供的服务不符合合同约定标准时应承担违约金的规定，为了弥补这一合同漏洞，我们可在法律上明确法定违约金，以做为合同补充，维护广大业主的权益。

    如果因为物业服务企业的行为造成个别业主人身、非共有部分财产损失的，业主亦可向物业服务企业提起侵权之诉，其诉讼利益应归属于受侵害的业主本人。

    综上，明确违约金是促使物业服务企业提高服务质量，保障业主得到优质服务的最有效、最经济的维权方式。

逸翔

刘芳/《万厦居业》/2011年第4期




    园林设计是改造自然的艺术。其对象包括自然生态环境与人文社会环境的各个层面，是一个与可持续发展战略有着密切关系的艺术设计研究领域，其任务主要包括对整个人类生存和生活相关的自然环境、人工环境及社会环境的规划与设计。住宅小区园林绿化设计范围虽然缩小，但由于所处的环境与对象的特定性，所以不仅标准没有降低，反而有更多的要求，因为住宅小区的园林绿化设计不止要体现居民的精神面貌，也要展现一个城市的发展。

    绿化养护是设计的“守护神”，是能够把设计师理念很好展现的重要工作。现代化的绿化养护工作再也不是简单的修枝与浇水施肥，而是应该根据设计理念制定一套完善的养护计划，有针对性的专业养护与改造相结合，力图把设计引向更加完美，在年复一年的养护中，让住宅小区的绿化环境既适应发展的需要，也满足居民审美与生活需要。

    住宅小区的园林设计与养护，相辅相成，其唇齿相依的关系可以从以下两个方面体现：

    一、住宅小区园林绿化设计是后期养护的基础

    城市发展日新月异，房地产遍地开花，到处都在建设几十万平米的住宅小区项目，然而盲目的扩张造成的结果不是设计过于粗糙就是园林设计景观重于生态的不科学的设计形式，在设计中没有充分考虑以人为本的设计原则，这些项目不仅有知名开发商修建的，还包括一些政府开发的住宅。究其原因就是只注重了一时效果，没有考虑长期结果，人为破坏现象严重等造成的建设成本和维护、管理费用高。导致绿地的后期养护工作不能顺利进行，绿化效果很难维持，住宅小区的整个环境也受到很大的影响，居民的物业得不到保值增值等一系列恶性循环。为了解决这些问题，其办法只有：

    1、因地制宜，选择适合当地生长的植物品种

    适地适树，尽量保留原有的大树，在植物选择上，倡导乡土树种为主，还根据立地条件，适当选择些适应强，具有观赏价值的外地植物，增加景观多样性，改善居住区群落结构和增加群落的丰富度。目前，南方植物无序引入北方，过分强调奇花异草，往往因气候突变而遭灭顶之灾。盲目照搬异地和他国绿化模式，往往是生态和景观都得不到保证。例如，有些北方的住宅区，从南方引进了很多植物，华盛顿棕榈、皇后葵、大王椰子等。由于气候，土壤等各种原因，植物长势不良，苗木死亡现象严重，损失惨重。这点应该引起设计者足够的重视。

    2、人性化设计和园林景观的可持续发展

    针对住宅区的特点设计园路、建筑及小品强调人性化住宅小区的园林绿化设计，要特别强调人性化。人们进入绿地是为了休闲、运动和交流，因此，园林绿化所创造的环境氛围要充满生活气息，做到景为人用，富有人情味。人们能在树下乘凉、聊天、散步，天真活泼的孩子们能在泥土和石缝中寻找小动物。老人们买菜回来能有个歇脚的地方。因此在住宅入口，直到分户入口，都要进行绿化，使人们尽量多接触绿色，多看到园林景观，可以随时随地享受到新鲜空气、阳光雨露、鸟语花香以及和谐的人际关系。在现实生活中住宅小区绿化设计，很多时候忽略了道路设计的合理性，不考虑居民出行方便，只考虑到了设计是否美观，所以导致很多小区内，绿地上被踩踏严重，造成黄土裸露，反而无法达到预先设计的要求。

    例如在深圳，随着居民生活水平逐渐提高，私家车数量越来越多，住宅区在设计之时，未预见此情况，所以到十年后的今天小区往往出现地面停满了汽车，许多绿地变成了停车场，草坪毁坏、破坏的，情况比较严重，也给养护单位带来了很多问题。如果设计之时能够考虑园林景观的可持续发展，事先预计到住宅多年后的情况，采取灵活动态的园林设计思路，不仅不会造成景观的破坏，还能够更好的完善环境，适应时代的发展。

    二、后期养护能实现设计本意，体现设计效果

    目前在绿化养护这个市场上，正规养护单位与游击队式的养护队个体在养护水平上还是有很大的差距，不再是有几台机械就是现代化的养护了，养护工作还要注重科学与艺术。就拿深圳来说，尽管服务水平和意识都比较强，但是在绿化养护方面仍然存在管理不到位不科学的情况，特别是住宅小区，很多缺乏专业的管养团队，几个没有经过培训的工人就能组成一个养护队伍，这样造成的结果就是虽然植物能成活，但是效果不好，没有景观感，更加谈不上美感。以至于设计师的设计理念渐渐流失，完全体现不出设计意图，成为简单的绿化种植了。要想改变这种情况得从以下两个方面来改进：

    1．住宅小区绿化养护要有专业队伍进行

    进行绿化养护的人员应该至少具备基本的绿化知识，并经常进行知识更新，这样能够保证科学的管养，对技术负责人的指令能够落实到位。有了一定素质的队伍之后就应该在接管之时先了解项目的园林设计意图，确定一系列的养护措施和标准，如果条件允许，还应该进行一下养护预算，这样才能保证其工作能够顺利开展。另外在具体的养护工作中要顺应植物材料的生长规律和生物学特性以及当地的气候条件而进行，这也是对养护人员的专业化提出更高的要求。

    2．要将养护与改造相结合，逐步完善园林景观效果

    跟设计的人性化与可持续发展一样，养护工作也需要考虑这些因素，环境是不断变化的，住宅小区使用的年限也是比较长的，怎样确保植物长势良好，景观环境优美，需要具体养护人员用发展的眼光看问题。养护与改造相结合，既要合理的更换老化损坏植物，又尽量不能改变设计师的设计意图，既要保证小区居民的正常生活需要，又不能随意改变绿地用途，所以这也是一项很有技巧性和技术性的工作。

逸翔

　最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]8号,2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过） 　　中华人民共和国最高人民法院公告 　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 　　二○○九年五月十五日 　　为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。 　　
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 　　
第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： 　　（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； 　　（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 　　前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 　　
第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 　　物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 　　
第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 　　
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 　　业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 　　
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 　　
第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 　　
第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 　　物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 　　
第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。 　　物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。 　　
第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 　　物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 　　
第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。 　　
第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。 　　
第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。 　　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。