江阴的房价一定会跌-------有房没有房的都过来看看(修改版)

weaveyou · 发表于 2005-11-30 07:42

江阴的房价一定会跌-------有房没有房的都过来看看 

江阴的房价一定会跌 


 江阴的房价从2002年走上上升快车道以来,上涨势头是如日冲天,很多地方已经翻了一翻,多的地方甚至翻了二翻,现在的房价直逼无锡,常州等二线城市,甚至盖过这些城市,比国内的一些省城长沙/武汉/合肥/成都等地都高,在这里我们并不是说国内的大城市的房价就一定得比江阴高,江阴的房价为什么会这么高,而且是短时间内涨幅那么高?为什么,是真正的价值重估,对江阴近几年经济快速增长后对以前江阴低房价的重新修正,还是由于全国房地产投机风日盛而引发的投机江阴房地产引发的水涨船高.? 


勿庸讳言,江阴的经济一直走在全国的前列和一些落后地区比起来,房价高一些也是正常的,房价高的一小部分因素是由于江阴近几年经济发展特别快而形成的一些乡下老板进城买房,还有外来江阴工作者购房及一些生活水平提高而换新房增加需求而形成的原因,但我个人认为最主要的无外乎如下原因: 


一 地价的上涨,近几年江阴的地价上涨较快,这其中的始作甬者就是政府,政府为了加大财政收入,对抬高地价有着强烈的利益驱动,卖地也是来钱最快最多的方式之一,而且全国从上海到地方的政府无一不是乐此不彼,无锡市更甚,近几年每年卖地的收入都在百亿元之上,我们在这里对江阴市政府的做法也能理解,卖的多钱就来得多,就能办更多的事.?在这里要说明一下,房价的构成:房价=地价+建筑成本+政府规费及税收+开发商利润,建筑成本如果在建筑材料价格稳定的情况下相对是稳定的,一般多层的在800元/平方米,小高层及高层的不会超过1300元/平方米,我估计江阴的一般成本在1000元/平方米左右,当然如果加上设计费用及银行融资成本及管理费用绿化费用可能最终开发商的成本会在1200-1600元/平方米左右,这个我们从桃源居最初开盘的价格在2300元/平方米(此价格含均摊地价及建筑成本及相关费用+政府规费及税收+开发商利润),桃源居建设期间是建筑材料最高峰,现在的价格和以前开发商开盘时的价格相比,唯一变化较大的就是均摊地价,从这里面前后比较我们也不难估算出开发商的建筑成本不会超过上数,而现在的房价名鸭居的均价在4500元/平方米,整整上翻了一倍,而且容积列我毛估和桃源居相比应有较大的提高,前后楼间距明显不如以前,从这一层面来分析,房价上涨的原因不是建筑材料上涨,而是政府的地价大幅上升及开发商借此趁火打劫,提高自已的利润率,这里面物价局核的定价会不会有点问题?不过市场经济有没有核价其实也无所谓,市场决定一切,这其中房价构成中由政府收取的规费和税收也是房价上涨的一个原因. 


二 房价的炒作,江阴的炒房风就如江阴人敢想敢做的精神一样在这方面发挥到了淋漓尽致,主要由中介公司\开发商\政府的不作为,及全民不同程度不同方面的配合形成了江阴的炒房大风.在短短的一二年间把江阴的房价推向了顶峰,江阴的房价在全国的县级市中不一定最高,但我估计江阴人的炒房精神可以稳列全国百强县之首.建议市政府向国家建设部和国家统计局申报.高房价是怎么形成的,笔者听到个消息,这个不是道听途说,是事实,而且比这厉害的还有.有户房在一个中介公司手上一年卖了四次,最多的有七八次之多,我相信在这里很多中介公司都可以很自豪的刷新这个记录,从目前江阴实行的房产契税来看,住宅为2%,商业用房为4%,一般炒房人买房后都会选择贷款,每次购房贷款所需的费用估计在2%(含购房中介费/保险费/评估费/担保费),这样的话光每次购房的成本费就是房价的4%,商业用房的话在6%,加上每次的利润率一般不低于8%,这样每次交易的成本加利润就是原房价的12%,一年交易四次,就是房价上涨48%,如果是商业用房的话就是56%,按道理最终一年交易四次后的单价应按复利计算,(1+12%)^4,商业用房为(1+14%)^4,这样计算后的价格就更高了,当然一年交易四次的房子可能次数是有点偏多,但这在炒房风盛行的江阴不算最多,我们按一户房交易二次计算,一年后的价格是(1+12%)^2,大概是年初价格的125%,如果炒房人的期望值高点的话,每次交易后的期望利润是10-15%的话,那一年交易二次后的价格就变成了28-38%,二手房的比价及从价心理也有助了房价的抬升,只要有一户房炒高,周围的房价就根据自己的地理位置和周边环境对号入座,下次挂牌后的价格就会比照炒高后的房价,这样二手房的价格就起来了,想把二手房的价格炒起来其实只要选择几房就行了,而并不是把所有的房子都交易一次,这叫四两搏千金.其实房价炒高的的最终还是一手房,二手房只是跟风而已,一手房特别是期房的炒作是江阴房价节节上升的主要原因.前面我们已经分析了房价形成的主要原因,现在我们来打个比方(数字可能有点偏差,虽然这只是比方而已,但与市东区某楼盘价格的最终形成有较强的可比性): 


某楼盘房价2003年年初价格为2300元/平方米 


每平方米2300元房价组成=700元地价+1000元建筑成本及相关费用+200元税费及政府规费+400元利润 


(其中土地成本占单价的33%,建筑成本占43%,利润占17%,其它7%),这是在地价上涨不厉害时的相对比例). 


假设一年后地价上涨了一倍,房价的构成会有如下的变化,由于建筑成本市场相对稳定,2004-2005年整个建材市场相比历史2003年材料上涨幅度不太明显,有些还有回落. 


地价上涨后的房价组成=1400元地价+1000元建筑成本及相关费用+300元税费及政府规费+?利润 


我们调高了上涨后的地价,建筑成本相对不变,税费和规费由于构成房价的总价上升而形成的营业税会上调(700X5.5%=39,当然规费等相关费用也有上涨,我们假定多算100),那这样上涨后的房价设为X.,我们假设开发商良心发现,在地价上涨100%后,仍能保持良好的心态回馈他的客户,利润回报率在房价的17%(这个回报率接近全社会整个工业净利率回报率6%.的三倍,但是开发商可能志在高远,)下面我们用数学公式来求这个X: 


X=1400+1000+300+0.17X 上过小学三年级以上的朋友都不会很难得计算出来这个X即所为的土地价格翻番后的房价会是3250元左右,我身边没有计算器,用的是最原始的除法求得,可能会有点计算小错误,如果有的话还请大家谅解,在这里我们会很惊奇的发现,开发商量最终出来的定价会是4000元左右,这样的话开发商的利润立就变成了33%,几乎是地价上涨前的二倍,从这个角度来讲,开发商喜欢政府抬高地价,从而水涨船更高,我们从开发商实际投入资金的收益率来看,开发商的利润更高,开发商的资金来源主要有几块,一是自有资金,这个往往只占整个项目所需资金的30%,银行贷款估计会占到30%,订金加前期销售款占到30%,建筑承包商垫资10%,开发商的自有资金回报可达到100%以上甚至更多,如果银行政府关系好,可以在土地款支付方式及贷款方面可以沟通的话,再加上房产形势好的话,自有资金回报率百分之几百都不是没有可能. 


 上面说了这么多,通过利润率的比较分析,想说明的是开发商借地价上涨之机对购房者是趁火打劫,把一手房炒高,当然会打造很多借口,许下很多所谓的广告宣传”诺言”,相信很多购房消费者会很有体会,所以提醒消费者购房时要清醒,不要盲目相信.开发商在借房产投机风时故意囤积一些房源,比如有1000户,但是只向市场供应100户,制造紧张气氛,而且内部员工也通过随意订房的方工,写个名字 就说我要了,一个人写个5-6户是正常的,而一些有关系的人也通过这种方式来订房,这样的话真正面向市场的就比较少了,这些订房的并不是真正的住房需求,而是炒房投机需求,还有些开发商甚至几乎不投放市场,而通过中介公司代理,这里面主要有几个原因,开发商面向市场的必须通过物价局核价,比如前面所说的4000元/平方米,但是通过中介公司代理可以绕开这一环节,中介公司可以通过原价加几万甚至十几万的方式获取更高的利润,这样一下来就是和中介公司分成,每个平方还多了几百元,而且可以少交税,开票还是按物价局核定的价格,有些开发商唯恐炒作力度不够,还自己通过手下员工冒充购房者加入到房产或车库的竞拍中,故意虚抬价格,从而抬高房价达到暴利的行为,记得前阵青锅花园就出现这种事情,还好被人当场认出,是员工冒充购房者虚抬价格, 当然更多的开发商可能更加隐蔽,不会采取这种看似有点弱智的行为,把我们江阴人民当这么傻.谁比谁傻啊.期房的炒作之所以得到漫延相当部分原因是因为政府的不作为,当然这在全国是个普遍现象,江阴的房产买卖合同备案好像也是下半年的事情,每个购房者如果购买一手商品房后必须在网上登记备案后才能生效,这个措施的出台有力地打击了炒房者,但这已是迟来的爱,房价经过一番炒价已经高高在上了.中介公司通过期房的炒作为江阴房价迅速迈上新台阶做出了不可磨灭的贡献.中介公司首当其冲,自己身先力行,不过真正厉害的赢家还是开发商及相关系的人员,如果你位高权重,或是和开发商内部有人的话,拿些房子是不成问题的,这就像股票的原始股一样,拿到就是钱,期望值小或是持有时间不长,就挣个二三万,三四万不等,沉重得气,看准形势说不定能挣个翻番,三十四万也不是没有可能.人有多大胆,钱有无限量,二OO三年上半年至二OO五年的上半年[初,拿到房子就是钱,比现金还现金,现金你拿着都不会升值,房子就不同,每天都在涨,呵呵,全民炒房,几近疯狂.有钱的胆大的,当官的,上班的无一不议论着,当然炒房是有钱和有权的人玩的,那些没有权的没有钱的由于信息的相对不对称,担心房价继续上涨,东凑西借来高位接盘,没有办法,借不到又没有钱的话只能看着,看着那心中的房一天天距自己远去.政府的现行房价市场健康论让那些无钱购房的人只会回去默默把自已心中的有房的梦想更加深埋心底,或是再向后押上几年.政府的不作为我想可能有几个原因:一是政策是上面下达的,上面不要求我们为什么要这样做,二是炒房可以增加税收,营业税和契税 ,会不会有个人利益动机这个我们也不敢妄下定论,但是期房的炒作确实盛行了一段时间,而且就在政府开设的房地产信息网上公然登之,包括一些公共媒体.,

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weaveyou · 发表于 2005-11-30 07:43

马上要二OO六年了,江阴的炒房风由于国家政府政策的一系列相关措施出台已经不再,但是江阴的房价似乎还没有下来,二手房价格倒是回落许多,但是一手房价格还是较为坚挺,有些朋友又有点可爱的想法:江阴的房价,江阴的一手房不会降,江阴的房价会像太阳一样不会降,在这里我想谈谈我的看法,江阴的一手房肯定要降,而且时间不会长,为什么这样说,江阴目前城区在售的商品房主要是东片的名鸭居和陶猿居之外,而且基本已是现房,数量也不是很多,西片在开发的港城鸣笛及圣挺苑,春姜画庭,都是些期房,虽然面积很多,但目前基本才刚出地面,真正购房者入住最迟也是在二OO七年年中,开发商现在降不降价其实都无所谓,反正没有房价,我何必自已抽自己呢,形势实在不好再说,从目前已经开盘的房子来看,价位还是不低的,购房者如现在去购房,可能会存在着一个房价下跌的危险,(从目前全国的大形势来看,房价下跌已经是业内人士不争的事实,当然也是开发商不愿面对的事实,当然开发商倔强坚挺房价的勇气和决心我们还是要鼓励,但我希望那些没有买房的同志还是谨慎的捂紧自己的口袋,开发商你们用理论精神坚持就OK了,没有必要自己跟人民币过不去,你现在即使交了钱也是O七年中交房,到那时机会更多,你现在交了钱,就是自己和银行承担了风险. 

我们从另一层面风险,房价下跌已是不争的事实了,关键是跌多少的问题,上海的房价现在下跌了20%左右,这是个平均值,前几年一些上涨较快的二线城市的房价已经出现滞涨和微跌,江阴的房价也类似,由于传递及影响的滞后性,江阴的房价会在不久的将来开始明显下跌,至于下跌的幅度我想大家也不要天真的认为回到以前的2000元的水平,这是不可能的,我估计城外围的价格在3500元左右,这是东区,西区的可能会在3300元左右,这个价格会在二年内出现,如果全国出现明显范围的房地产普跌,有可能会更低,,跌破3000,(上面谈到的价格是在城区外围,不含拆迁房). 


如果房价下跌,我们来分析,一年后房价下跌10%.一年后房价下跌10%照目前形势来看不是没有可能而是很有可能,也很正常,为什么房价只能跌不能涨呢,炒过股票的人都知道,有涨必有跌,暴涨必有暴跌,当然我们这里假设的不是暴跌,而是温和的下跌,一年只假定跌10%,前面下跌原因已经说过.房价下跌会对银行现有的房地产信贷资产安全特别是按揭造成相当大的风险,银行会对房地产类的贷款更加惜售.为什么这样说,我们从下面分析:目前银行的房贷政策一般是一手房住宅按揭最高做到房价的80%,大多数银行是做到70%,二手房最高的也有70%,商用房为50%.假如客户贷款是做二十年按揭,二手房和商用房可能做不到这么长..我们主要从一手房新房的按揭来分析银行的风险,客户从购房按揭开始一年后房价下跌10%,客户由于支付原因不能供房了,那银行只有拍卖抵押物,此时的抵押物拍卖银行能得到房价的几成呢?拍卖费房价的5%,不满两年交易营业税5%,拍卖价比正常的市场价10%,契税2%,相关其它费用2%,银行能得到的就是77%,客户首期支付20%,加上一年的按揭支付的房价大概是3%(前几年主要付的是利息),假设一开始的购房价是4000元计算 


的话,一年后客户不按揭银行处理房产所能得到的价格: 


第一种情况,客户在购房按揭一年后房价没有下跌,但客户在首付二成按揭一年后出现财务危机时,银行处理房子的情况 


银行实得=4000X90%-4000X90%X(5%+5%+2%+2%)=4000X90%X86%=4000X77.4% 


银行给客户的贷款=4000X80%-4000X3%=4000 X77% 


客户在房地产中的权益=4000X(20%+3%)=4000X23% 


银行及时处理房产后损失不大,损失仅为房价4000X0.4%,但客户损失4000X(20%+6%) 


第二种情况, 一年内房价下跌10%,客户按揭一年后出现财务危机,不再供房,银行处理房产所能得到的价格 


银行实得=4000X90%X90%-4000X90%X90%X(5%+5%+2%+2%)=4000X90%X90%X86%=4000X69.66% 


银行给客户的贷款=4000X80%-4000X3%=4000 X77% 


客户在房地产中的权益=4000X(20%+3%-10%)=4000X13% 


一旦客户按揭一年后出现财务危机,银行由于处理房产后所得不足给客户发放的贷款余额,会风险很大,会提前或及时处理资产,处理资产后从上述公式计算银行无法保全资产,要损失近8%,而此时客户照成的损失就是首期付款20%并按揭一年后,实际上支付几近20%+6%=26%(6%是客户一年按揭支付的本利和,毛估测 


算数); 不计银行向客户追索的8%,合计的话则为34%. 


第三种情况, 一年内房价下跌15%,客户按揭一年后出现财务危机,不再供房,银行处理房产所能得到的价格 


此时客户损失不变(如果计银行追索的话损失为37.21%),银行发生风险损失,几近房价的11.21%. , 


第四种情况假定二年内房价下跌20%,客户按揭二年后后出现财务危机,不再供房,银行处理房产所能得到的价格 


银行实得=4000X80%X90%-4000X80%X90%X(5%+5%+2%+2%)=4000X61.92% 


银行给客户的贷款=4000X80%-4000X6%=4000 X74% 


客户实际支付=4000X(20%+12%)=4000X32% 


客户在房地产中的权益=4000X80%-4000X(100%-20%-6%)=4000X6% 


银行损失12.08%,客户损失(32%+12.08%=44.08%),假设银行在处理资产后仍对客户保留追索权的情况,不对客户保留追索权时,客户损失购房价的32%.此时即使客户正常按揭,银行的资产安全保障性也较低,因为客户在交首付二成后,按揭二年实际支付相当于房价的话32%的情况下仍只拥有房价值6%的权益,如果房价不能 


止跌的话,客户供的房有可能会成为负资产,可能会放弃供房而这时银行的按揭风险将会倍增,当然这是对按揭成数较高的客户,成数较低且年限较短的话风险较低.银行一旦对形势判断取得共识,对业务发展的冲动可能会被保证资产安全的念头压下来,对一手楼的按揭将从成数和年限上更趋谨慎,从而进一步对房地产市场的价格起到一定的抑制作用,如果时间刚好是一年半或二年,刚好是现在所推的江阴西片房产大幅上市交房时机,这个时候我们没有理由不相信江阴的房价会降不下来. 其实从另一方面回头我们理智的看看每次喊涨还要涨叫得最凶的是开发商和炒房的中介公司,而下跌时喊不会跌,跌不下去真的不会跌的还是那些老面孔,大多数老百姓不可能了解更多的内情及信息的不对称始就错误的认为房价还要涨或房价不会跌而加入到盲目的购房中,而最终成为房价高涨过程最后的一棒接力者和房价下跌中的第一棒接力者,而把自己的血汗钱损失.. 


江阴的房价会不会一二年之内跌10-20%,这个我认为是有可能的,也是正常的,就是跌这个水平,房价较原先还是较大幅度的增长,亚洲金融风暴香港的房价下跌了50%,东京房地产泡沫下跌了70%,有经济学家说上海的房价要下跌50%,其实上海下跌50%也不为过,它很多地方的房价短短几年间涨了二倍,江阴跌20%至30%估计也不是没有可能,可能会在二年内见到,当然不管是上海还是全国,哪怕是江阴,房地产的价格有时不仅仅是市场所有左右的,更多时有时房价的涨跌是一个政治任务,但我想经济学的规律决定了任何事物都有它自身运行的经济规律,就像大多数人的胳膊扭不过大腿一样,有时就是扭曲也是暂时的,最终会归复本位. 


前阵十六大的召开,决策层也表明了姿态,安定和谐是主流,居者有其屋让越多越多的中低收入阶层能买得起住得起生活水平提升是主流,安居房和经济适用房的推出只是先行,会有越来越多的政策会接着出台,注定了房价不可能再上涨,下跌是共识,下跌多少只是时间的问题,我相信大家拭目以待,想去炒房的人可以看完这篇文章再想想,不急着要买房的人可以再等等,已经买了房的人只好听天由命了. 


 







 整片文章里由于时间仓促,还有一些错字之类的错误我不一一更正,敬请谅解.
在这里面第一次发贴,有不到之处,还请各位多多指教,如果大家觉着还可以的话顶一下,给我点信心在以后的日子里多写一些这方面的感想

[此贴子已经被作者于2005-12-2 16:49:03编辑过]

山高水长 · 发表于 2005-11-30 08:44

粗看一下，好贴，等会有了时间再细看，楼主这种精神值得尊敬

weaveyou · 发表于 2005-11-30 09:16

?

[此贴子已经被作者于2005-11-30 9:19:04编辑过]

不平男 · 发表于 2005-11-30 09:19

好贴!有时间会静下心好好看.

若水 · 发表于 2005-11-30 09:51

坚持不买就是省钱！

良心 · 发表于 2005-11-30 10:16

时空 · 发表于 2005-11-30 13:03

好帖！分析得很细~我们这些急着买房的我看还可以再等等啊！！

自由之旅 · 发表于 2005-11-30 15:10

楼主看来是房市注册分析师,讲的彻底啊!我等肩负巨债买房之人雪上加霜,也只有听天由命啦!能否写点楼市也许会涨的文字,让已买房的弟兄门缓缓心啊![em07]

weaveyou · 发表于 2005-11-30 15:16

事实如此,没有办法,我不能不顾事实说话,

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