请教夏天一个涉及到营业税的问题

山高水长 · 发表于 2005-11-28 19:39

夏律，许多网友都提出来，为了避税，选择了公证买卖合同，二年后再办理产权证，但我有一点疑惑：
如果在这二年内，卖方房产被查封，而买方已入住，买方为善意取得第三人。
1、法院是否可强行拍卖买方已实际占有的但产权仍属于卖方的房屋？
2、法院是否必须考虑买方的居住问题？
3、如果可强行拍卖，拍卖款是由上诉卖方的第三人优先受偿吗？？

夏天 · 发表于 2005-11-28 22:23

1.可以拍卖。因为动产以占有为准，不动产以登记为准
2.不考虑。买方不是产权人，只保护买方的合同债权，只能向卖方要求金钱赔偿
3.如果第三人和买方都起诉，而拍卖款不足全额赔偿，则按比例受偿。
因为债权没有先后之分，也不能说公证的优于未公证的（公证只能说明合同的真实性而不是说证明优于其他合同），只能说有担保的优于无担保的债权。

笑行天下 · 发表于 2005-11-28 22:23

我来说点我的看法：
1、山高提出来的公证的做法不妥。
2、根据《无锡市城市房屋权属登记管理办法》第三条：依法登记的房屋权利，受法律保护。
 第二十条房屋有买卖、交换、赠与、继承、遗赠、分割、合并、划拨、调拨、接管、以房入股、判决、裁决、企业房产转为个人房产、婚前房产转为配偶另一方房产或者夫妻共有房产等情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生之日起九十日内申请转移登记。
3、第三方为善意取得。
由以上三点可以确认，该公证行为对房产转移缺乏约束力，不能作为买卖成交的依据。[em05][em05][em05][em05][em05]

笑行天下 · 发表于 2005-11-28 22:27

补充说明：公证是对合同的真实性的认可，不可作为产权转移与否的依据。
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夏天 · 发表于 2005-11-28 22:32

如果要公证，也不要去公证买卖合同，没大用的，买卖双方签一份“有强制执行力的公证债权文书”，比较好，具体条文一定要斟酌一下

笑行天下 · 发表于 2005-11-28 22:35

也可以请法院对该房屋进行保全一下。就稳妥啦
哈哈哈哈哈 
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夏天 · 发表于 2005-11-28 22:36

<DIV class=quote>以下是引用笑行天下在2005-11-28 22:23:37的发言： 
我来说点我的看法：
1、山高提出来的公证的做法不妥。
2、根据《无锡市城市房屋权属登记管理办法》第三条：依法登记的房屋权利，受法律保护。
第二十条房屋有买卖、交换、赠与、继承、遗赠、分割、合并、划拨、调拨、接管、以房入股、判决、裁决、企业房产转为个人房产、婚前房产转为配偶另一方房产或者夫妻共有房产等情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生之日起九十日内申请转移登记。
3、第三方为善意取得。
由以上三点可以确认，该公证行为对房产转移缺乏约束力，不能作为买卖成交的依据。[em05][em05][em05][em05][em05]</DIV>
他最后一句说的第三方好像是卖方的债权人，不是买方吧

夏天 · 发表于 2005-11-28 22:40

比较好的方法是：如果卖方产权证是某年某月某日领的，买方可以在签买卖合同时与卖方另签一份20年租赁合同，签约日期就写是某年某月某日，租金超低，记住要搬进去哦，如果不搬进去一定要在租赁合同里约定可以自由转租不必通知，哈哈

笑行天下 · 发表于 2005-11-28 22:46

既然这样，那么买方就不能称之为善意取得的第三人，因为他并没有真正的取得产权。
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山高水长 · 发表于 2005-11-29 08:38

高人

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