对昆山华强开发的金宸国际花园楼盘分析

郭靖师弟

以下信息均是道听途说，凭空猜测，仅用来参考，如有不妥，请站内及时联系，以便于本人及时修改。

一、楼盘信息
1、座落：江阴市北潮河东、花北路南、大桥路北侧
3、面积：128846平方米（合193.27亩）
3、用地性质：商住用地
4、容积率：不大于2.2
5、建筑密度：不大于30%
6、绿地率：不小于30%
7、出入口方位：北，花北路；西南，规划路
具体信息见江阴房产信息网的商品房市场频道：http://www.jy510.com/spf_09_main.php?id=100


二、区域情况分析
　　该地块位于江阴主城区南，属于江阴重点开发区域----南门地区的核心区，是江阴城区南拓发展战略的重要地区。其北部区域紧邻开发中的南门休闲、商业圈，距市中心直线距离约3公里。地块周边交通十分便利，贯通城区市中心的虹桥路、花山路紧邻小区。区域内已建成的丽岛华都、南都苑等楼盘及即将开发建设的阳光立新小区、正在拆迁实施中的立新五期地块等已初步勾勒出了一个南门地区的新的现代城市生活区。
　　该地块周边公共配套设施较为完善，九年制义务教育学校----立新小学、立新中学；西北侧的江阴客运中心、江阴公交枢纽站正在建设中，建成后将是江阴城际、城区客运的枢纽中心；距离江阴最大的超级市场----上海锦江麦德龙自运购物中心仅五分钟路程；该区域内设上海---南京城际轻轨站（初步方案），地块距城际轻轨站约5分钟路程；距离锡澄高速南出入口约10分钟车程，对外交通十分便捷。

三、楼盘分析

    1、比较丽岛华都的目前市场价
　　应用市场比较法，最具可比性的丽岛华都，由于丽岛华都在2006年底开盘，3800左右高层的开盘价已无可比性，因此选择二手房市场的丽岛华都楼盘的成交价用作参考：
　　丽岛华都目前在江阴房产信息网的二手房市场挂牌房源682套，排除同类房源的重复登记计250套左右，运用排除法对丽岛华都的房价进行了初步推算：目前丽岛华都均价在5300元左右。虽属同区域，但丽岛华都的区位明显优于昆山华强。

   2、金宸国际花园面临的对手
　阳光立新小区位于其北，从江阴的城市建设的规模来看，位于同区域的立新五期今年推出还是有一定可能性的，而位于芙蓉大道北的新国联所开发的南门地区，０９年也有可能有少量土地推出开发，金宸国际花园在城南地区并无唯一性，开发阳光立新小区的阳光置业，虽然品牌含金量不是特别高，但江阴人的接受度还是处于中等偏上的。
　从品牌接受度来看，昆山华强并无如重庆金科一般具有特别明显优势，而且，江阴人不再像前几年那样对外来品牌盲目崇拜，相对持保守观往，相比而言，江阴本地品牌如开发圣延苑的红佳置业、开发长江国际的长江房产已经在江阴树立一定口碑。
　西组团的战略地位随着09年下半年开发号角的吹响，将得到进一步提高，而西组团配套的完善，在一定程度也会吸引昆山楼盘的潜在客户。而南门地区的加紧实施，如果昆山楼盘在价格、品质上无优势，将会受到新国联南门楼盘的严重冲击（可幸的是新国联因受到拆迁的影响，目前大面积推地的可能性不大）

  　 3、取得的成本
　　昆山华强于2007年上半年以每亩130万元左右的价格取得，楼面地价在900元/平米。

　　综上所述，预测昆山华强开发的金宸国际花园楼盘均价在4700元左右。 此价位，对阳光立新小区同样适用
弱弱的说一句，金宸国际，这个楼盘名实在很一般，这个“宸”字是不是读环，有些人不认识的，不便于推广

郭靖师弟

昆山华强开发的金宸国际花园、阳光置业开发的阳光立新小区，将整体带动城南等各类配套和环境的发展
丽岛华都是最受惠的

掌柜

4500还差不多

老马

引用第2楼掌柜于2009-06-10 16:52发表的  :
4500还差不多

再低点更好。

郭靖师弟

作了更正，原来弄错了容积率，楼面地价应为900元以内，再算上建安成本及相关税费，重新计算了一下

绿橙

金宸国际花园应该不会低于5000的定价，相对来讲，江苏华强会以华西以及阳光假日花园做参比，看看JY510二手房市场的南都苑的房子的成交价格在4500左右，另南都苑为拆迁房，所以金宸国际花园的定价会比南都苑至少高出500，相对颐安苑市场价格是4000来说，金宸国际花园第一期均为小户型，得房率和绿化都比颐安苑、南都苑高很多，因此定价应该不会低于5000

惜子陵

楼盘的名字确实起得有问题

郭靖师弟

引用第5楼绿橙于2009-06-10 20:45发表的 :
金宸国际花园应该不会低于5000的定价，相对来讲，江苏华强会以华西以及阳光假日花园做参比，看看JY510二手房市场的南都苑的房子的成交价格在4500左右，另南都苑为拆迁房，所以金宸国际花园的定价会比南都苑至少高出500，相对颐安苑市场价格是4000来说，金宸国际花园第一期均为小户型，得房率和绿化都比颐安苑、南都苑高很多，因此定价应该不会低于5000

商品房价格就绝对高于同区域的拆迁房，这不是绝对的
西区的港城小区西的江城家园，市场价在4600左右，高于西区的普通商品房楼盘

钱多多

江城家园估计是特例了，相比西区其他楼盘真是很贵

锋尚

对这块地做过前期调查，因为前面的山而放弃了。