物业，物业管理，物业费，你所不知道的那些事！

乖宝

一、什么是物业？

“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、地产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。

二、什么是物业管理？

新修订的《江苏省物业管理条例》对于物业管理的全新定义是：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

三、物业服务费的组成？

1、物业管理服务人员工资、社会保险等：主要包括人员工资、提取的职工教育经费、工会经费、按规定交纳的社会保险、加班费、服装费等费用，该部分支出在小区总成本支出中占到60%左右，人员包括管理服务人员、工程维修人员、保洁绿化人员、安全防范人员等。目前我市最低工资标准为1370元，最低社会保险交纳标准为1583元。

2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用：该部分所占比例也较大，主要包括电梯、消防、智能化等设施设备保养费、运行费，小修费及各类水电费（如电梯运行电费、公共楼道、路灯、景观照明费、绿化用水）等，物业服务合同中未约定的公共部位、公共设施设备维修不在其外，应按规定使用维修资金进行维修。

3、绿化养护费：指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥等。

4、清洁卫生费：主要包括垃圾清运费、易耗品费、消杀费、化粪池清理费、管道疏通费等，目前生活垃圾清运费交给环卫部门标准为0.7元/平方米或者按6000元-7000元/垃圾桶。

5、秩序维护费：指器材装备费、安全防范人员的人身保险费、服装费等。

6、共用部位共用设施设备及公众责任保险费：指物业企业为购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。

7、办公费：指物业项目处开展物业管理所需的办公用品费、交通费、水电费、通讯费等。

8、管理费分摊：指物业企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关物业服务正常运转而由各物业小区分摊的公司管理费用（一般在成本的10%左右）。

9、固定资产折旧费：物业小区内由物业企业拥有的、与物业服务直接相关的，使用年限在一年以上的资产，如办公桌椅、电脑等。

10、其它费用：经业主或业主大会 按规定同意的开支。

11、法定税金。

12、企业利润：收费率100%情况下,住宅小区一般在8%左右。

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