创智天地物业管理方案

创领

目  录

第一节  物业管理整体设想及策划    6
1.1项目分析    6
1.1.1各项经济指标    7
1.1.2物业特点    7
1.2管理定位    9
1.2.1管理服务对象分析    9
1.2.2根据项目分析，创智天地的管理定位应体现以下方面    10
1.3管理重点    11
1.3.1重点之一: 树立创智天地物业整体形象    11
1.3.2重点之二:机电设施设备的维护、保养    11
1.3.3重点之三:安全管理服务    11
1.4管理目标    11
1.5管理模式    12
1.5.1管理流程    13
1.5.2设置监督机构    13
1.5.3完善的自我约束机制    13
1.5.4激励机制    15
1.5.5经营上采取经营目标责任制    15
1.6管理特色    15
1.6.1提供针对性服务    16
1.7管理措施    17
1.8管理探索    19
1.8.1特性问题分析解决    19
1.9我公司若管理创智天地物业管理的优势    20
第二节 人员配备、培训与管理    21
2.1创智天地管理处内部管理架构    21
2.1.1创智天地管理处机构设置图机构说明：    22
2.1.2创智天地管理处各部门人员配备（共55人）    23
2.2 管理人员的配备    24
2.2.1人员专业素质要求    25
2.3 管理人员的培训    26
2.3.1培训工作的指导思想    26
2.3.2培训系统的实施运作    27
2.3.3培训内容及目标    28
2.3.4管理人员培训计划    30
2.3.5培训工作流程    31
2.4管理人员的管理    32
2.4.1量才录用，培养提升    32
2.4.2默契合作，充分授权    32
2.4.3定期考核，绩效为本    33
2.4.4奖惩严明，优胜劣汰    33
第三节  小区完善与经营预算    34
3.1 小区完善    34
3.1.1小区完善计划    34
3.1.2完善增补经费的来源    34
3.2创智天地物业管理经费明细报价表    35
3.2.1测算依据及有关说明    35
3.2.2创智天地物业管理经费明细报价表    35
3.2.3创智天地收入测算    36
3.2.4赢亏分析    36
增收节支的措施    37
3.4管理用房    37
3.5 物资装备情况    37
3.5.1 办公设备    37
3.5.2 保安设备    38
3.5.3月清洁材料工具消耗    38
3.5.4月清洁剂消耗    39
3.5.5设备工具情况    40
3.5.6绿化维护工具情况    41
第四节  管理方式和工作计划    42
4.1创智天地综合管理方式    42
4.2管理方式的构成    43
4.2.1机构设置    43
4.2.2运作程序    44
4.2.3信息系统    45
4.2.4管理机制    46
4.3专业化管理    47
4.3.1加强设备设施管理    47
4.4导入ISO9001:2000质量管理体系    48
4.5拟采取的工作计划    48
4.5.1前期介入工作计划    48
4.5.2进驻接管工作计划    49
4.5.3正常期两年工作计划    49
4.5.4工作流程    50
4.5.5日常运行应急措施管理    52
第五节  制度和档案的建立与管理    61
5.1规章制度的建立与管理    61
5.1.1公司管理规章制度汇编目录    62
5.2档案的建立与管理    69
5.3档案管理运作环节    70
5.3.1.资料的收集    70
5.3.2资料分类整理    70
5.3.3资料归档管理    70
5.3.4档案资料的建立流程    71
5.3.5档案资料的分类    72
第六节  前期管理    76
6.1前期介入按以下内容开展：    76
6.1.1设施设备调试工作：    77
6.1.2接管验收期物业管理工作：    77
6.1.3其它前期准备    78
6.2入驻准备方案    79
6.2.1全面调查，掌握需求    79
6.2.2周密策划，制订计划    79
6.2.3人员安排计划    79
6.3接管前各种物资准备工作    80
6.3.1物资准备计划    80
6.3.2建立公众文件    80
第七节  房屋及公用设施维修养护    81
7.1创智天地房屋及公用设施的管理方式    81
7.1.1预防性保养方式    81
7.1.2重点服务方式    81
7.1.3技术先行方式    82
7.2建筑物管理的重点    82
7.2.1管理重点之一：房屋地基、屋面、外墙、门窗防水工程的维修养护    82
7.2.2重点管理之三：钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护    82
7.2.3重点管理之四：装饰材料的养护    83
7.3房屋本体和共用设施维修养护计划    83
7.4二次装修管理    83
7.4.1此阶段的工作重点和管理措施    84
7.4.2二次装修流程    85
7.4.3装修管理工作要求    86
第八节 机电设备设施管理    87
8.1创智天地设备设施的特点    87
8.2创智天地机电设备管理的原则和目标    88
8.2.1机电设备设施管理的原则    88
8.2.2机电设备运行管理目标    88
8.3机电设备的基础管理    88
8.3.1机电设备前期介入管理    89
8.3.2机电设备运行与维护管理（正式管理）    91
8.4设备维修管理    94
8.4.1设备维修方式    94
8.4.2维修方式的选择    95
8.4.3维修类别    95
8.5创智天地分系统设备管理    96
8.5.1.供配电管理    96
8.5.2电梯系统管理    97
8.5.3消防系统管理    97
8.5.4给排水管理    98
8.6设备管理的应急措施及方案    98
8.6.1设备系统的维修管理    98
8.6.2各机电设备设抢修、应急处理方案    100
第九节 治安保卫管理    103
9.1治安保卫管理概述    103
9.1.1治安保卫管理原则    103
9.1.2治安保卫管理的内容与方式    103
9.1.3组织建设    104
9.1.4治安保卫管理工作要点    104
9.1.5各功能区的治安保卫管理    107
9.1.6建立人机结合的治安管理网络    108
9.2消防安全管理    109
9.2.1消防管理责任划分：    109
9.2.2消防管理措施    110
9.3交通管理    111
9.4设备安全管理及应急措施方案    111
9.4.1设备故障处理    111
9.4.2各机电设备设施抢修、应急处理方案    112
9.5突发事件处理    120
第十节  绿化管理    123
10.1创智天地绿化养护标准    123
10.1.1绿化养护标准    123
10.1.2绿化检查考核    123
10.1.3绿地保养措施    123
10.2绿化工作实施    125
10.2.1绿化工作程序    125
10.2.2绿色植物周期养护汇总表    125
第十一节  清洁管理    126
11.1清洁管理思路    126
11.1.1“零干扰”清洁管理    126
11.1.2重视清洁中的礼节礼仪    126
11.1.3环保清洁管理    126
11.1.4安全清洁管理    127
11.2清洁管理运作    129
11.2.1日常清洁工作计划及服务标准    129
11.2.3日常清洁作业程序    131
11.2.4不断提高服务质量计划    134
11.3.应急事件处理    135
11.4消杀管理部分    136
11.4.1创智天地消杀服务人员配备及工作职责    136
11.4.2创智天地消杀服务工作计划及服务标准    137
11.4.3创智天地消杀服务质量控制体系及方式    137
第十二节  类似物业管理项目数量与获奖情况    139
12.1公司简介    139
江阴泓安物业管理有限公司成功案例分析    140
12.2公司接管物业管理项目情况一览表    141

果木木果

创领，创智的领导者？
只有目录呀，看了目录想看里面的内容了 [s:309]

二马

2.1.2创智天地管理处各部门人员配备（共55人）   
管理人员有55人  [s:80]

果木木果

好多管理人员。。。他们的工资是不是也和物业挂钩的？

老马

老师：给你一道计算题
　　某小区共283套，总建筑面积3.02万平方，物业费每平方米1.8元/月，管理成本每平方米为0.77元/月（依据《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》），55个管理人员。问每个管理人员的月平均收入是多少？

学生：假定物业公司不赚钱，平均每个管理人员月工资30200平方米*(1.8-0.77)=31106元，
　　　31106/55人=565元/月，工资太低了，我长大了不当物业管理人员。

老师：只有一种可能，名为55人，实无这么多，许多人吃空晌，可提高平均工资。

学生：那不是弄虚作假吗？老师你不是常教育我们不能说谎的吗？

老师：。。。。。。[s:357]

小垚垚

用不了那么多人的啊

二马

这只是管理人员 还不包括那些阿姨 大妈们 [s:358]

果木木果

老马的分析有理，姜到底是老的辣 [s:309]

韦不宝

刚刚发现“果木木果”的眼珠子还会转啊~~

猪宝贝

小宝，你阿是也买了创智