买房后房东说房子有可能被查封，紧急求教！

sheyou

我日前买了一套二手房，已签合同、付定金，因房产证还没有下来，约定先付一半首付金，待房东把房产证办下来再办理过户，付余款。谁知在付首付金之前，房东打电话告诉我，他在外欠债，房子有可能被查封；如果我中止合同，可以退定金；如果履行，到时房子被查封他也没办法。房东不负责任的话让我很生气，好像房东是在威胁我，让我主动提出要中止合同。可是这样的话，我要损失利息等，而且我心有不甘。
我想问的是：如果我付给他首付金，到时房东的房子真的被查封导致无法过户的话，我可以问他要双倍定金和利息损失吗？
另外，这是不是房东与中介合伙弄的一个圈套？恳请大家赐教！！

山高水长

房子被查封造成不能过户，这种原因是否能认定房东违约，可能会存在一定争议。
合同约定是房东有配合过户的义务，如果房东在主观上已经尽了义务，但却因为外债被查封，这个不是他主观上能控制的。

山高水长

退一万步讲，如果房子被查封，你起诉至法院，不外二个诉求，要么要求原房东过户，要么要回双倍定金和利息损失
第一个诉求肯定是不现实了，因为处于查封状态的房屋是无法办理过户手续的，除非引起查封的诉讼解决法院撤封才能过户，所以你第一个诉求不现实。
第二个要索赔双倍定金和利息损失，如果房东在外外债引起纠纷，那可能也无力给你双倍定金和利息损失。
在实务中，很少有房东会主动告知买房人自已房屋可能被查封的情况，我建议你作决定前，先去摸下房东的底，比如是否真的欠外债，比如房东的经济实力到底如何（防止给了首付后，万一真的被查封，原房东是否有经济实力返回你的首付，也可以到法院去咨询下，房东是否真的有诉讼）
总的来说，买房过程中，房东的人品是至关重要的

sheyou

房屋被查封无法过户成违约
无过错担责赔偿１２０万

本报讯 张某因与李某签订了房屋买卖合同后无法如期交付房屋，被李某一纸诉状告到法院，要求其双倍返还定金。３月１６日，江阴法院开庭审理了此案，经法院主持调解，双方自愿达成协议，张某一次性给付李某１２０万元了结了此案。
张某与李某于去年底签订了一份房屋转让合同，合同约定：张某将坐落于江阴市某黄金地段，面积１０００余平方米的商业用房转让给李某，成交总价为人民币７５８万元，合同签订日买方即付定金人民币１５０万元，余款在一个月内付清。合同履行中，若卖方违约，应在一个星期内退还定金，另支付买方相当于定金数额的违约金，若买方违约则无权要求返还定金。合同签订后，当张某和李某共同去房产处办理产权过户手续时，却发现由于他人的恶意行为，房屋已被法院查封，致使合同无法履行。见此，张某即将１５０万元定金退还给李某，但李某认为合同无法履行对其造成了经济损失，要求张某双倍返还部分定金１２５万元。
庭审中，张某辩称：合同无法履行是由于房屋被法院查封所致，并不是因他本人的过错引起的，而且，他已及时将定金返还给李某，未给李某造成实际损失。而李某坚持认为，张某未按约定履行合同义务，理应按合同规定承担违约责任。
经法院主持调解，双方最终达成了一致协议。
（夏瑾）　　
编后：张某在收到李某定金后不能如期办理产权过户手续，构成违约应承担违约责任。虽然，张某主观上并无过错，但我国《合同法》在违约责任上坚持严格责任原则，即当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，不论其主观上有无过错均应承担违约责任。这种责任不因当事人的约定而成立，是一种法定的民事责任。所以，李某要求张某双倍返还定金的请求符合法律规定。

sheyou

谢谢山高的指导！
我怀疑房东之所以告诉我，就是想威胁我主动提出中止合同，有可能是他反悔了吧

山高水长

引用第4楼sheyou于2010-12-21 16:19发表的 回 2楼(山高水长) 的帖子 :
谢谢山高的指导！
我怀疑房东之所以告诉我，就是想威胁我主动提出中止合同，有可能是他反悔了吧

谢谢楼主，你贴的那个案例已经很说明问题了

邵律师

违约责任在大陆法系国家适用严格责任，类似于无过错承担责任，但在法定情况下（通常为不可抗力，偶尔引入情势变更）或者合同约定的免责情况下，可以免除责任。因此，判断房子被查封后卖方有无违约，需结合合同的约定进行审查。
即使卖方构成违约，仍需考虑卖方有无过错及买方的实际损失，这是调解案件必须考虑的因素。楼主所举的案例不具有典型性，李某和张某也不具有代表性。
即使卖方构成违约，仍需考虑卖方的执行能力，否则，即使胜诉，如卖方无可供执行的财产，有可能会出现虽然胜诉但无法执行的结果，故山高水长分析的非常到位。
不排除卖方故意设套不想卖房的可能，但如果真是这样或者不是这样，结合山高水长的分析，该何去何从，还望楼主明鉴。

sheyou

谢谢邵律师的精彩分析。我认为法院查封房子导致合同无法履行，这是卖方的债务纠纷引起的，这明显是卖方的责任，要求卖方承担违约责任法院应该予以支持，至少可以要求卖方承担买方损失。

sheyou

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。
同时还规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
按照上述规定，我是否可以向人民法院交付其余房款，并要求法院解除查封，然后要求房东办理过户手续？

夏未央

学习了，分析的好清楚