开发商逾期没有办理房产证，赔偿金的问题

我爱饭米粒

   今天看了一下合同，开发商逾期没有给办房产证，赔偿的金额仅仅是百分之一，他们脱的时间越长，越不利于我们，建议跟开发商打官司1、赔偿违约金2、退还我们的契税3、把办房产证所需要的资料交给业主，我们自己来办。
   


      2003年4月28日，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”），司法解释第18条对商品房买卖合同履行中房地产出卖人一方逾期办理房屋权属证书（以下简称“逾期办证”）的民事责任作出了规定。司法解释发生法律效力之后，很多地区出现了向商品房开发商索取逾期办证违约金的风潮，有的法院受理了上千件这种案件，并大都支持了买房人的索赔主张。
    那么开发商逾期没有办理完毕房产证，买房人怎样确定追究开发商违约的时间起点，开发商应承担怎样的违约责任？如何向开发商索赔违约金？有什么注意事项？
    三种情形无法索赔
    针对这一热点问题，本报记者采访了相关法律界人士，康达青岛律师事务所汤书国律师的观点让人略微感到有些意外———开发商逾期办理房产证并不必然承担违约责任。
    汤书国律师认为，在商品房买卖合同履行中出现逾期办证的原因是复杂的，必须区分逾期办证的真正原因，只有属于商品房出卖人的原因造成逾期办证的，才能够认定构成出卖人的逾期办证违约责任。
    在商品房买卖合同履行中，造成逾期办证的原因极为复杂，存在各种各样的原因。从目前来看，至少存在四种原因：一是出卖人的原因，例如出卖人工作拖延、推托、不负责任等；二是买受人的原因，例如买受人自己经过催促也不愿意办证等；三是合同关系以外的第三人的原因，例如对政府有关部门办证、测绘机构测绘结果等，都没有期限的要求，在很多情况下都是这些方面的原因造成的；四是自然原因。在这些逾期办证的原因中，只有由于出卖人自己的原因，才能构成出卖人违约。对于其他三个方面的原因造成的逾期办证，应当各负其责。
    索赔数额如何确定
    根据司法解释，由于开发商的原因，买房人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
    商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记，买房人可以通过诉讼请求解除合同和赔偿损失。
    索赔诉讼两年时效
    逾期办证违约责任的追究，应当适用诉讼时效，超过诉讼时效，法院将不支持买房人的诉求。既然司法解释已经规定逾期办证属于违约行为，应当追究违约责任，那么，就一定要遵守《民法通则》关于诉讼时效的规定。《民法通则》关于违约责任的诉讼时效期间以及诉讼时效期间的计算、中断、中止和延长的规定，都应当适用于逾期办证的违约责任。
    逾期办证的性质是违约行为，其诉讼时效应当按照违约责任的诉讼时效计算。逾期办证违约责任诉讼时效的起算，应当严格遵守《民法通则》第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”的规定。逾期办证的诉讼时效期间，应当从办证的逾期之日起计算，超过诉讼时效期间的，即超过两年的，法律不再对逾期办证的违约金赔偿予以支持；但是，对于办证的行为，必须继续履行，不能因为逾期办证的违约责任超过了诉讼时效，而将办证的合同义务也予以消灭。

田旺旺

同意。索赔。

老马

于情于理都该赔偿。

世事如棋

到现在没办下来，或者说还没去办，原因很复杂啊，很耐人寻味啊

我爱饭米粒

我们并不想没事生事
只是关乎我们利益的事情，最近总得不到很好的回答
拿不到房产证，哪怕有个合理的解释，然后给个确定的能拿到的时间也好
什么都没有，实在让人窝火

世事如棋

其实，就缺个《皇帝的新装》里的小孩
跑来跑去，大喊：不是不办房产证，而是当时1月份，CZ还没有符合交房的条件
所以，先交房吧，如果延迟交房，慰问金啊、业主的情绪啊，可能更麻烦、更难处理

二十四小时

顶，开发商出来给个说法

江南小影

契税也一并退吧

美羡花

交了钱我们被动啦！不过凭依据说话我们应该可以得到赔偿款的喂。团结就是力量！！！

我爱饭米粒

[s:398]  [s:398]  [s:398] 此贴不能沉