二手房营业税细则较温和

华都稻草

江阴房产网    自二手房营业税二年改五年后，业内外均开始猜测细则的出台。而今日，备受社会关注的二手房营业税征收比例终于尘埃落定。财政部、国税总局今天宣布：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
    这已是自2005年开征二手房营业税至今五年来第四次调整。此次政策细则对不同的房屋类型征收营业税标准的不同，区别对待不同购房群体。显然，新政策应和了此前国务院“国四条”中提到的运用技术手段区别对待改善型置业和投资客的思路。
    但是，业内有关人士表示，新出台的营业税细则政策对于改善性及自住性需求来看相对温和，与2006年出台的营业税政策相比要宽松，与2008年相比也还存有很大的优惠。从对未满五年的普通住宅规定看，之前的政策是全额征收营业税，刚落地的政策延续了2008年的差额征收。这对当前普遍预期营业税仍按全额收取的市场是一重大利好。新政策尤其对90平方米以下的二手房交易影响很有限。

营业税征收政策变化历程
2005年6月1日后 针对购买不足2年内出售的房屋全额征收营业税。
2006年6月1日后 个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
2008年底 出台“131号文”,2年内差额收取营业税,优惠执行日期为2009年1月1日至12月31日。
2009年12月9日 国务院常务会议指出,个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。
2009年12月23日 财政部和国家税务总局出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,明确细则。

国家标准的普通住宅是这样规定的：
1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
2.单套建筑面积在120（含）平方米以下；(北京市是140平米以下)
3.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下
商品房要同时符合以上三个标准才行的，另外：
4.首次上市的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住宅。

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