物业企业管理西景花苑物业项目

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物业企业管理西景花苑物业项目

原则和总体要求：

一、物业服务是否规范：

⑴有无物业服务项目承接验收不规范行为；

⑵有无未取得专业资质证书从事物业服务或虽已取得专业资质但超范围从事物业服务的行为；

⑶有无向装修人指派装饰装修企业或强行推销装饰装修材料的行为；

⑷有无没有办公场所、设备，不具备办公条件，从事物业服务的行为；

⑸有无物业服务制度不健全，服务无序、管理混乱的行为；

⑹有无违规收取费用的行为；

⑺有无不认真协助维护公共秩序的行为；

⑻有无不按规定对共用部位、共用设施设备进行日常管理和维护的行为；

⑼有无服务与收费不相符的行为；

⑽有无服务不规范、降低服务标准、缺斤短两的行为；

⑾有无对待业主态度蛮横，引发群众投诉上访较多的行为；

⑿各种配套设施、设备是否健全并正常投入使用；

⒀有无将高层建筑的地下车库、自行车棚以及物业管理办公用房等配套设施改变用途的；

⒁有无毁坏绿地，违章建筑房屋而损害业主利益的。

二、标准和方案：

(参照2017年前江阴市普通住宅物业服务等级三级服务标准)

项目摘要补充：

收费标准1.1元 /月 .平方米 (已包含税、费 )

                                   

公共秩序维护
1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人 24小时值勤。
2、按照规定路线和时间巡逻，白天巡逻次数不少于四次，夜间巡逻不少于3次，每次巡逻不少于半小时，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。

5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
6、消防通道畅通，消防器材可随时启用。

　　保洁服务
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫 1次，干净整洁。

2、公共楼道每天清扫 1次；扶手每周擦洗1次，保持干净整洁。

3、车库保持清洁、无垃圾，每半年进行1次地下室消杀工作

4、公共天台、屋顶保持清洁、无垃圾
5、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
6、按楼栋口收集垃圾，每天 1次。
7、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
8、垃圾设施每周清洁 2次，无异味。
9、公共区域玻璃每月擦洗 1次。
10、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
11、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

1、管理目标：

⑴、业主满意率平均达到95%。

⑵、火灾责任事故为零。

⑶、刑事案件发案率不超过0.2%。

⑷、环境卫生清洁率99%。

⑸、消防设备设施完好率100%。

⑹、房屋完好率98%。

⑺、设备完好率100%。

⑻、智能化系统运行正常率98%。

                          

⑼、零修急修及时率100%，返修率小于1%。

⑽、服务有效投诉率不超过1%，处理率100%。

                        

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2、各项分解目标图


序号        管理项目        招标文件要求        国家示范标准        承诺标准        测定依据
1        火灾责任事故发生率        0        0        0        　
2        治安案件        不超过0.2%        1‰        1‰        以公安部门记录为依据
3        环境卫生        99%        98%        99%        以工作记录及监督抽查合格率及纠正合格记录为依据
        清洁率                               
4        消防设备设施完好率        100%        　        100%        所有消防设备使用时处于完好状态
5        房屋及配套设施完好率        98%        98%        98%        完好、基本完好房面积/建筑物面积×100%
6        设备完好率        100%        　        100%        所有设备使用时处于完好状态
7        智能化系统运行正常率        98%        　        98%        故障时间占整个使用时间的比例
8        零修急修        　        　        　        及时维修次数/应计报维修次数×100%
        及时率        100%        100%        100%        返修次数/维修次数×100%
        返修率        不超过1%        不超过1%        不超过1%        　
9        业主有效        不超过1%        不超过1%        　        有效投诉次数/总人数×100%
        投诉率        办结率100%                1%以下       
        办结率        　
        办结率100%       
        回访率        　                80%       
10        业主对物业服务满意率        95%        95%        96%        对管理满意户数+基本满意户数/参加业主评议户数×100%

3、绿化养护管理：
⑴、树木、草坪养护管理指标
①新种树苗：本地苗成活率95％，外地苗成活率85％
②虫害的树木不超过2％；
③绿化建筑小品无损坏；
④草坪无高大杂草，绿地无家生、野生地藤蔓植物；
⑤草地整洁无砖块、垃圾。
⑵、树木、草坪养护管理的质量标准
②        木：生长态势基本正常；叶子枝干基本正常。
②草坪：覆盖率在90％以上；基本上无杂草；生长和颜色基本正常不枯黄；基本无病虫害。
4、机电、智能化等设备设施的管理
⑴、系统养护与管理
①严格的配送电运行制度和电气维修制度；
②实行24小时运行或维修值班制度，发现故障，及时排除；
③加强日常维护检修。公共使用的照明、指示、显示灯具要保证完好；管辖范围内的电气线路符合设计、施工技术要求，线路负荷要满足和保证用户用电安全；确保发配电设备安全运行。
④停电、停电提前通知业主/住户，以免造成经济损失或人员伤亡；
⑤临时施工工程及业主装修要有用电管理措施；
⑥发生火灾、地震、台风等突然情况时，要及时切断电源；
⑦电表安装、抄表、用电计量及公共用电进行合理分配。
        ⑵、智能化设备的养护管理
       对闭路监控系统检查摄像机、录像机工作是否正常，监视器图象、色彩
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是否清晰等；对自动报警、远程抄表系统检查并紧固各电器接线端子，检查运行指示灯是否正常，控制系统是否正常。通过加强管理和养护，保证智能化设备的正常运行。在使用和运行中发现的日常报修处理，按故障级别，应急处理方法如下：
⑴、摄像监控及红外监控故障，15分钟到达现场维修；
⑵、公用天线故障，20分钟达到现场维修；
⑶、自动报警系统故障，10分钟达到现场维修。
对于技术难度大的故障，及时与供货商和安装单位联系解决，管理处有关人员对此过程进行监督。建立主要智能化设备的维护档案，把设备的技术资料数据、保养登记、维修记录、事故处理登记妥善保存，以便查阅。
5、环境保护与消杀服务
⑴、垃圾处理
积极与环保部门合作，多方开辟垃圾分类后的回收渠道，使“放错位置的资源”真正得以利用。
⑵、噪音消除
居住区内噪音产生的来源主要包括：装修施工、汽车、商业网点、设备以及日常的社区活动等。
拟采取如下措施进行预防及消除：
①严格控制二次装修及周边建筑施工的时间，以避免噪音扰民；
②严格车辆管理，组团或院落内的三级道路除搬家、急救外，禁止车辆行驶、停放，小区内车辆禁止鸣笛；
③做好商铺的规划及招商工作，杜绝有可能产生强烈噪音的商业机构在小区内经营；
④在施工工地与小区周界培育绿化围墙，同时在业主中倡导阳台绿化，以立体绿化减弱噪音。
⑶、美化观瞻
与城管、派出所等有关部门密切配合，同时对保安员、保洁员等设定具体管理目标，加强巡查和清洁，杜绝居住区内的“乱张贴、乱摆卖、乱停放、乱搭
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建、乱堆放、乱拉挂”等六乱现象，为业主营造美丽的家园。
⑷、净化空气
客观上，对于净化空气物业管理人所能做的工作有限，尽最大努力去改善居住区内的空气质量。比如，加强绿化管理及养护工作，减少地面黄土裸露，有效减少区内扬尘；严格控制，要求区内餐饮店铺提供环保部门的核准证明方可开业，以减少区内油烟污染；提倡使用节能环保产品，积极向业主推荐使用诸如无磷洗衣粉、无氟冰箱、环保空调、节水马桶等，减少业主对周边环境承载的压力。
⑸、环境卫生管理要点：
① 全员保洁，人过地净；重点部位，重点保洁。
②        确保居住区内部的环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全；
③        制订详细的操作规程及工作标准，实行每日16小时保洁服务；
④        生活垃圾和装修垃圾，日产日清，收集和转运采用密闭方式。
⑹、“四害”消杀
维持公共环境卫生，预防疾病的发生，进行除虫、灭鼠消杀服务，进而提升小区环境效益。管理处将成立专业的消杀队伍，配备消杀器材。
①在不同季节，或特殊需要配合市政部门可以调整消杀的频率，进行定点重点防治，减少蚊蝇虫的孳生地。经常巡查、抽查，收集业主反映的信息，进行针对性的投放鼠药，进行专项季节性的灭鼠消杀工作，扼制鼠患的发生，进而彻底消灭虫害、鼠患。
②消杀地点：垃圾桶、污雨水井、化粪池、绿地、楼道、天面、食堂宿舍、设备房、消防梯、停车场、商业网点等。
③消杀过程及方法：用喷雾器喷洒杀虫药水，消杀虫害；投药、放药、装笼、堵洞，或者向住户发药，消灭鼠患。
⑤        常巡查、抽查，收集业主反映的信息，进行针对性的投放鼠药，进行专项季节性的灭鼠消杀工作，扼制鼠患的发生，进而彻底消灭蚊蝇、蟑螂、白蚁等虫害和鼠患。
三、违约责任：
⑴、物业管理企业在更正管理标准前不得从事本物业区域(江阴市西景花苑)管理业务和收费。
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⑵、限三到七天更正管理标准。
四、物业管理周期：
物业企业从事江阴市西景花苑小区物业管理三年一期(2016年至2018年，1100天)，符合标准则优先续接管理。

求智

得好好学习学习

万水千山

学习了

求智

z51155879 发表于 2017-7-16 13:27
2、各项分解目标图

不能松劲呀！