转：小区自治解不了物业管理难题

逸翔

　　7月，北京发生的两件事给物业管理混乱开出了新的药方：一个是北京市规定，小区前期物业必须通过招投标产生，一个是北京市品阁小区成立物业管理自治公司。然而，记者调查发现，这两剂药方对于创造小区物业管理良好局面的效果很有限。在北京市85%以上小区无业委会的局面下寻求物业管理治本之路，过程还很艰难。

　　6月29日，一个名叫“北京三自品格社区服务中心”的公司在工商部门注册成功，这个公司是海淀区品阁小区为实现业主自治而专门注册成立的，小区148户业主都是这个公司的股东。虽然品阁小区在物业管理方式上开创了一条新路，但是有关人士表示，品阁经验对于解决北京物业管理难题的可借鉴之处非常有限。


　　品阁经验目前无法推广


　　虽然“北京三自品格社区服务中心”刚刚才在工商局注册成功，但事实上从2006年12月5日起，就开始在社区服务中心的带领下进行自治。之所以定名为“三自”，指的就是“自愿、自律、自管”。这种区别于现行物管模式的“公司制”自治，在北京尚属首创。


　　品阁是海淀区一个建筑面积仅2.5万平米的社区。由于和业主的矛盾长期无法调和，北京品阁小区的物业公司去年9月撤走，于是小区的148户业主自己成立了公司，自己管理自己。


　　北京业主委员会协会申办委员会召集人之一张大宪表示，对于中小型社区，进行业主自治管理不失为一种可行的创新，目前北京实行自治管理的小区只此一家，可以看作是一个有益的“试点”。


　　不过，品阁小区的自治经验是否具有可复制性，还有待时间检验，而其本身是否能长期运作下去也是一个未知数。品阁小区面积较小、业主人数也少，比较容易沟通，容易做决定。由于是自治，业主都把小区的事当成自己的事，“三自”总经理邵里庭说，“虽然聘请的人员少了，但很多业主都乐意义务帮工。比如前些时候修建金鱼池，小区业主就踊跃上阵，没从外面招一个工人就给修好了。”


　　天下没有免费的午餐，业主省了钱，但是付出了劳动和时间，只是成本发生了转换，劳动成本和时间成本提高而降低金钱成本，不是市场主流。如果是上千户的小区，这种靠业主热情参与来节省金钱成本的方式，必然要付出业主更多的劳动和时间成本，操作起来会有很大难度，尤其是在大多数小区没有业委会的情况下，这些小区还要考虑成立业委会才能在考虑其他事情，目前看来，品阁的自治经验还不具备普遍推广的意义。


　　无独有偶，同样在七月份，北京市出台的一项新规定，虽然开创了一条物业管理的新路，但与品阁小区物业管理实行自治的情况有些类似，同样没有被业主们报以希望。


　　物业招标 换汤不换药


　　7月9日，北京市建委宣布，从7月起，北京市2万平方米以上的住宅项目，开发企业要按《物业管理条例》，聘请有资质的物业企业，并对2万平方米以上的住宅项目前期物业进行招投标。


　　7月19日，光大家园业委会主任陈兵很干脆的告诉记者“这个规定不会起作用”，因为“这两年开发商对前期物业的安排上基本上也是按照招投标来做的，但并没有解决物业管理混乱的问题。但是，可以肯定的是，这里边一定存在着违标现象。”


　　7月21日，记者联系到北京一家物业公司陈经理的一番话印证了陈兵的猜测：“这种现象太正常了，我公司是一家国家一级资质的公司，在外地招投标的过程中却常常败给那些地方上没有名气的小物业公司。”物业招投标，“换汤不换药。走过场、拉关系、物业招投标评审委员会的委员都是各物业公司或房地局的领导。”陈经理说。


　　他的同行刘钧也说：“在物业管理领域搞招投标想做到公平公正很难，如果让开发商来招标，暗箱操作肯定会有。但如果是业委会来招标，暗箱操作的机率就很小了。”刘钧解释说，开发商招标前期物业，说到底还是为开发商服务的，前期物业难以令业主满意，问题就出在这里。而如果是由业主来招标，他选择“管家”的标准肯定是看其真正的服务水平，他不会找一个烂公司来为自己提供服务。而且一个小区有很多业主，他们之间既有合作又有相互监督的关系，业委会也不敢搞潜规则。


　　“但是显而易见的问题是，前期物业是不可能由业主招标产生的。”刘钧说。


　　北京85%以上小区无业委会


　　据统计，在北京市3000多个住宅小区中，成立了业委会的小区仅占总数的14.5%，还有超过85%的小区没有成立业委会。“成立业委会，真是太难了”，许多小区的业主发出了这样的感慨。


　　《物业管理条例》第十二条对成立业主大会的规定很明确：业主大会会议应当由物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。同时规定，业主大会作出选聘和解聘物业管理企业的决定，必须经全体业主所持投票权2/3以上通过。


　　“但业主之间互不认识，组织难度太大。”北京大西洋新城业主张亚晖说，为达到条例要求，业主会议采用书面征求意见的形式，从筹备组成员发送选票到通过公开投票箱收回，前后经历了50天的时间。在一些小区，由于很多业主不在这里住，即使书面通知，也很难召集到1/2以上的业主。


　　2003年，天鑫家园小区超过半数的业主共同签名，推选出了业主委员会。但昌平区政府小区办以居委会没有盖章为由拒绝备案。


　　《物业管理条例》规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，天鑫家园业主席联相说：“备案制实施的时候，就变成了居委会盖章、街道办盖章、最后区县建委盖章的层层审批。”


　　由于业委会无法备案，天鑫家园的业主们对昌平区房地局进行了诉讼，却被昌平区法院驳回，不予受理。理由是昌平区房地局指导业主筹备成立业主大会，是“不具有强制力的行政指导行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围，故起诉人的起诉不符合立案条件。”


　　没有成立业主大会的小区无法聘请管理、服务水平更高的物业公司，只能靠前期物业公司来管理，而一个小区多数纠纷的产生就是由于前期物业公司管理不到位造成的。没有业委会也是产生物业纠纷的一个重要原因。


　　目前，小区物业管理存在有四种方式，一是由开发商制定的前期物业公司来管理，物业业委会的小区多是由前期物业来管理；二是由业委会解除前期物业，重新聘请一个物业公司来管理；三是物业公司由业委会授权，只提供一些关键性的服务，如保安、电梯、车库等方面的管理；第四即是品阁小区模式，成立物业自治。


　　这四种方式只有前两种是常态，不管采用哪种管理方式，问题的关键是要让小区业主掌握小区管理的主导权和财产权，在物业管理上，小区前期物业也可能提供很好的服务，但这是跟经营者本身的道德水平、经营水平高度相关的，但只有制度、法律本身才靠得住。

雷达

这就是扯淡的住房政策！应该学习老美，政府负责小区的物业，业主交了契税、大修基金，现在又要搞房产税，物业必须由政府包了，交了钱享受服务理所应当。

逸翔

是啊~政府管理机制跟不上，就出现这一批败类