转：房价为何“漠视”住房过剩风险疯狂上涨

woniu · 发表于 2006-2-9 10:28

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　<a href="http://business.sohu.com/7/0404/06/column219720615.shtml" target="_blank" >国家统计局</A>近期公布的三个房地产数据显示，我国面临着潜在的住房过剩风险。
　　第一，存量土地过多。数据显示，2005年前11个月，在我国的房地产本年购置土地面积中，未完成开发土地面积达16706.7万平方米，尚能满足1年多的开发需要。第二，目前我国房屋的施工面积相当于5年多的商品房竣工面积。三，商品房的空置面积增加。2005年11月末，全国商品房空置面积达1.14亿平方米，比2004年同期增长14.2%，规模超过2005年上半年房屋竣工面积。
　　但是，从目前市场的反应情况来看，显然并没有把这种潜在的风险当回事。以广州为例，尽管有国家的调控政策出台，广州去年楼价涨幅依然迅猛，许多人估计，广州目前的房价与2005年上半年相比，其涨幅估计已在30%左右，令人瞠目。
　　房价何以漠视住房过剩风险的存在，我行我素地上涨？笔者认为，主要有以下几个原因：
　　首先，信息不对称，公众对潜在的风险一无所知。房地产市场存在着严重的信息不对称。开发商不仅左右着成本信息、销售信息、价格信息、房源信息，也可以借助广告的力量造势，混搅信息，误导大众。加之公众一向有跟风传统，在不实信息的误导下，很容易作出错误的选择。
　　信息不对称造就了房产市场的“卖方市场”。在一些被追涨的楼盘，购房者常常遇到房屋已经售完的情况，这加剧了他们的追涨心理，直到国八条出台，公众持币观望，才突然发现，许多过去供不应求的楼盘，竟然还有不少房屋并没有销售出去。
　　除了开发商的原因，还有政府的原因。比如，开发商经常以土地供应紧张即所谓的“地荒”说，来加剧人们的恐惧心理，抬高房价。针对这一点，2005年上半年，<a href="http://business.sohu.com/7/0404/77/column219717739.shtml" target="_blank" >国土资源部</A>以翔实的数据，对开发商的“地荒”论进行了严正驳斥。假如政府能够在信息公开、信息透明中有所作为，开发商操纵信息误导公众的伎俩就难以得逞，房价将由市场主导，其价格也将接近真实。
　　其次，商品房结构不合理，主要表现为三个方面：
　　一是经济适用房和低价商品房供应严重不足。以北京为例，2005年8月26日，北京市国土资源局新闻发言人张维表示，“2005年北京市在土地供应计划”中为经济适用房安排了200公顷用地指标，但各区县上报的用地面积仅为80多公顷，只达到了原计划1／3。经济适用房的供应不足，成为房价上涨的一个重要因素。
　　二是商品房结构不合理。<a href="http://business.sohu.com/7/0404/86/column219718623.shtml" target="_blank" >建设部</A>住宅与房地产业司司长谢家瑾举了一个例子，有的城市非住宅供应量占据总量的三分之二，导致住宅类商品房供不应求，房价上涨。
　　三是投资性购房的比重增长过快。谢家瑾说，在上海，投资比例达到16.6%。长沙市的住宅投资比例为16%，写字楼则高达40%。投资性购房对房价上涨，起了推波助澜的作用。
　　最后，地方政府在房产市场中矛盾心态，是房价漠视住房过剩风险的一个极为重要的因素。对于住房过剩的风险，地方政府并非一无所知。但是，他们经常处于一种矛盾的状态之中难有作为：
　　各级政府就是土地的拥有者，他们决定着土地的供应量、供应类型及转让价格，是房地产市场的主角之一，如果房价下跌，势必会减少政府的收入，当然，这种收入并不局限于土地转让的收入，还包括税收等诸多方面。
　　另一方面，政府又是管理者，面对由于房价上涨引发的公众的质疑和批评之声，面对中央稳定房价的政策，各级地方政府又得有所表示。
　　一边是责任，一边是利益，地方政府在极其矛盾和复杂的心态中很难作出正确选择。这决定了地方政府在稳定房价中的责任不能充分展现，这点很容易被开发商加以利用。
　　必须要正视的是，漠视住房过剩的风险是危险的，因为这种风险假如得不到化解，其破坏性早晚都会释放出来。是选择长远利益还是眼前利益，考验着各级政府和开发商们。
(责任编辑：崔宇)</TD></TR>
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