江阴出台《前期物业管理招标投标实施办法》并即日实施

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江阴市人民政府办公室文件
澄政办发〔2011〕17号

江阴市人民政府办公室
关于印发《江阴市前期物业管理招标投标实施办法》的通知

各开发建设单位，各物业服务公司：
《江阴市前期物业管理招标投标实施办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一一年三月四日

江阴市前期物业管理招标投标实施办法

第一条 为规范本市前期物业管理招投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 前期物业管理招投标，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由招标人通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，通过合同约定将物业区域内房屋、共用设备设施、相关场地维修管理、安全护卫、绿化养护，环境保洁等管理服务项目，一次性发包给竞标人的活动。

第三条  物业管理招投标应遵循公平、公开、公正和诚实信用的原则。招、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。

第四条 市住房保障和房产管理局（以下简称住保房管局）是本市物业管理招投标活动的主管部门。

第五条  本市范围内新建住宅物业和产权为两个以上所有人的非住宅物业（写字楼、商务楼、酒店式公寓等）均应通过公开招投标方式选聘落实物业管理企业。
但属于下列情形之一的，经市住保房管局批准，可采用协议招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业：
（一）物业管理区域内，住宅及同一物业管理区域内的非住宅，建筑面积不足3万平方米的，或者物业管理区域内独立式住宅（别墅）为主的建筑面积不足1万平方米的；
（二）公开招标时投标人少于3个或2次竞招流标的；
（三）国家规定和行业要求不宜采用公开招标方式的。
任何单位和个人不得将必须公开招标的项目化整为零或以其他任何方式进行规避。
第六条  新建物业管理区域的划分，以市规划局颁发的建设工程规划许可证为准，但建设周期较长且规模较大的住宅小区，同时具备下列条件，可以经所在地镇（街道办事处）政府以上物业管理部门划分，确定相对独立的物业管理区域：
（一）符合建设规划规定，共用设备设施、建筑物规模适当，有利于当事人按合同要求实施物业管理，有利于社区建设、方便业主生活的；
（二）划分后区域内物业服务用房符合规定面积标准，共用设备设施权属明晰，不涉及使用权或所有权重新划定的；
（三）有独立的墙（栏）围护及固定通道的。

第七条  前期物业管理招标活动，鼓励建设单位委托市物业管理中心代理招标事宜，进行规范化操作。
招标活动实施时，应按规定组建招标工作小组，具体负责招标信息发布、编制招标文件、进行投标资格审核、组织评标活动等工作。建设单位自行招标的，法人代表或代理应当参与招标工作。

第八条  前期物业采用公开招标方式的，应当在“江阴房地产信息网”或“江阴政务信息网”发布招标公告。招标公告应载明招标人的名称、地址、联系方式、招标项目基本情况、招投标活动时间安排、投标申请人条件、投标资格预审办法等。
特殊情况下需采用协议招标方式的，应当向3个以上信誉良好、具有相应资质和项目管理能力的物业管理企业发出投标邀请书。并明确前款包含的规定事项及获取招标文件的办法。投标人和招标人有隶属和其他利益关系的，不得作为邀请投标人。
招标方式一经确定，不得中途变更。

第九条  招标人应当根据招标项目前期物业管理特点和需要，编制招标文件。物业管理招标文件包括以下主要内容：
（一）招标人名称和地址，招标工作小组或委托招标机构的联系方式；
（二）物业基本状况，包括：物业名称、坐落地址、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权性质、幢数套数、建筑结构、公建配套情况；
（三）物业用房安排；
（四）物业管理服务的内容和要求；
（五）投标人的资质条件；
（六）投标书的编制要求；
（七）招标文件答疑及实地考察物业的时间；
（八）投标书密封要求及送达地点、方式、截止时间；
（九）开标、询标的时间、地点、方法和程序；
（十）投标报价要求、评标标准、评分办法及废标认定原则；
（十一）拟签订合同的主要条款；
（十二）投标保证金额度；
（十三）招标人、中标人的违约责任；
（十四）其它事项说明。

第十条  前期物业管理招投标实行备案制度，招标人在发布招标公告或协议招标10天前，提交以下材料报市住保房管局备案：
(一）项目批文、土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；
（二）招标公告或协议招标邀请书；
（三）招标文件；
（四）法律法规规定的其他材料。
市住保房管局发现招标有违反法律、法规规定的，应责令招标人整改。

第十一条 招标人应按下列程序组织招标：
（一）成立物业管理招标组织；
（二）向市住保房管局递交招标申请书；
（三）编制招标文件，确定评标标准，明确评分办法和定标原则，并报市住保房管局备案；
（四）发布招标公告或寄发投标邀请书；
（五）确定评标委员会组成人员；
（六）招标人对投标人资格进行审核，并将审核结果报市住保房管局复查，复查无异议后，将审核结果告知投标人；
（七）向合格投标人发售招标文件；
（八）组织投标踏勘项目现场，并进行答辩；
（九）组织开标、评标、定标，确定中标人；
（十）签发中标通知书；
（十一）签订物业管理委托合同；
（十二）有关文件备案。

第十二条  招标人经资格审核从优确定合格投标人不得少于3个。招标文件发出之日起至投标人提交投标文件的截止时间不少于20天。

第十三条  招标人对已发出招标文件进行必要的澄清或修改的，应当在提交投标文件截止日期前15天内，以书面形式告知所有投标人。该澄清或修改内容为招标文件的组成部分。

第十四条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人有标底的，标底必须保密。

第十五条 凡内部机构健全、管理服务规范、具有三级以上物业管理资质的本市或外地物业管理企业均可参与本市前期物业管理投标活动。
外地物业管理企业参与本市前期物业管理投标活动前，应到市住保房管局备案。

第十六条  参与前期物业管理投标人应具备下列条件：
投标物业区域建筑面积15万平方米以下的，应具有三级以上物业资质等级；超过15万平方米，25万平方米以下的应具有二级以上物业资质等级；超过25万平方米的应且有一级物业资质等级；临时资质等级及无正当理由在本市有弃管物业小区的企业不得参与前期物业管理投标。

第十七条  投标人应向招标人提供下列材料：
（一）企业营业执照、物业管理资质证书、其他有效证明；
（二）企业简介；
（三）托管物业类型、规模一览表；
（四）托管物业的主要业绩；
（五）招标人要求提供的其他材料。

第十八条  投标人应当按照招标文件要求编制投标文件，投标文件应对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应包括以下主要内容：
（一）投标测算和投标报价；
（二）物业管理机构设立方案、运作流程及各项规章制度；
（三）管理人员配备方案；
（四）管理用房及其他装备物资配置方案；
（五）管理服务费用收支预算方案；
（六）管理服务分类标准与服务承诺；
（七）社区文化及精神文明服务方案；
（八）中标后对非主体、非关键项目的分包计划；
（九）档案资料的建立和管理；
（十）愿意承担有关奖惩的承诺；
（十一）招标文件要求提供的其他材料。

第十九条  投标人在提交投标文件截止时间前，可以补充、修改或撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改内容为投标文件的组成部分。

第二十条  投标人不得相互串通报价，不得排挤其他投标人，损害招标人和其他投标人的合法权益。
投标人不得以他人名义投标或以其他方式弄虚作假，骗取中标，一经发现，将取消投标中标资格，并承担给招标人、其他投标人造成的经济损失。

第二十一条 投标人在领取招标文件时，应按招标文件规定的金额，交纳投标保证金。未中标的，招标人应予返还投标保证金。中标物业企业交纳的投标保证金，中标后自动转为物业服务履约保证金，物业服务期届满，按考核结果返还履约保证金。

第二十二条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将加盖投标人法定代表人印章、企业公章的投标文件密封送达招标人。投标文件在规定截止日期后送达的，招标人应当拒收。招标人收到投标文件后，应签收保存，不得启封。提交投标文件的投标人少于3个的，招标人应依本办法重新组织招标。

第二十三条  开标时间和地点应为招标文件预先明确的时间、地点。

第二十四条  开标活动由招标人负责主持，邀请所有投标人参加。开标时，由投标人选派代表查验投标文件密封情况，经确认后由招标工作人员拆封宣读。
招标人在截止日期前收到的所有投标文件，都应在开标时当众予以拆封、宣读。开标过程应作好记录，并存档备查。招标人可委托公证机关对开标过程进行公证。

第二十五条  招标人应组建评委会负责评标。评标委员会的成员人数为5人以上单数。其成员由招标人代表和物业管理招投标评审专家组成。其中，招标人代表不得超过评标委员会成员人数三分之一。
物业管理投标评标专家由招标人从市住保房管局提供的评标专家库名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利益关系的，不得成为评标委员会成员。评标结果公布前，评标委员会成员名单应当保密。
评标委员会成员及参与评标的工作人员不得透露投标文件的评审情况。

第二十六条  评标委员会应采取公开答辩的方式要求投标人对投标文件中有关内容作出答辩或说明。

第二十七条  评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和评分办法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。评标时通常可采用以下两种方式确定中标人：
（一）综合评分，以得分最高者为中标人；
（二）综合评议，经评委有记名投票确定中标人。

第二十八条  曾获国家、省、无锡市及本市物业管理优秀项目并保持荣誉称号的投标人，评标应给予相应的奖励分值。

第二十九条  经评标委员会认定，有以下情形之一的投标文件及投标，应作废标处理：
（一）投标文件没有加盖投标人印章和投标人法定代表人签章或者没有法定代表人授权委托签章的；
（二）投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能响应招标文件规定要求的；
（三）同标准服务项目投标人以明显低于本市物业服务社会平均成本价竞标的；
（四）超出招标文件范围，附加了招标人不能接受条件的；
（五）发现投标人以他人名义投标、串通投标、弄虚作假投标、以贿赂手段谋求中标的。

第三十条 评标活动应在投标截止后30日内完成。项目中标人确定后，招标人应及时向中标人发出《中标通知书》，并将中标结果告知所有投标人。对未能中标的投标人，招标人应退还其投标书。

第三十一条 招标人和中标人双方应自《中标通知书》发出之日起30日内，按照招标文件和投标文件的内容签订物业管理托管合同，并于确定中标人30天内，将合同报市住保房管局备案。
招标文件要求中标人提供履约保证金的，中标人应当提交。

第三十二条 物业管理中标人确定后，招标人应按本市前期物业接收管理规定要求，在项目竣工交付使用前，向中标人移交相关技术资料和物业用房。

第三十三条 投标人认为招投标活动不符合本办法规定的，有权向招标人提出异议，或依法向有关部门投诉。

第三十四条  业主和业主大会要求通过招投标方式选聘物业管理企业的，参照本办法执行。

第三十五条 本办法具体执行中的问题，由市住保房管局负责解释。

第三十六条  本办法自公布之日起执行。