江阴房子涨跌偶之观

jarmud · 发表于 2006-1-3 20:43

以下个人观点。想一点说一点没头绪，望见谅。 
 江阴新推出的港城等期房，我认为3年内上涨的可能性为0，下跌空间不大，根据江阴目前的城镇居民收入水平，房价5000是个零界点。超过这个数目的房子就不是真真急切需要房子的老百姓了，只是先富起来的一小部分人了。
 二手房与安置房不会有大幅震荡，由于这部分房子掌握在众多被拆迁户手中，而且大部分都拥有2套以上，但这些房子一般小区环境不如人意，物业管理水平太差（当然是没办法管），而且房子数量众多，3500~4000左右的房价已算比较不错了，上涨可能不大，跌幅也很小，因为这些人虽然收入大部分不高，但对金钱数量也不多，不遇天灾人祸不会急于出手。
 江阴这个城市本地无房人员比较少，总体对房子需求不是太大。目前需要房子的人：外来和尚，农村毕业大学生，但这些人员的年收入大部分在5w以下，可支配收入在3.5万左右，20年可支配的收入在70W以内，当然以后另一半还有收入，但家庭负担也有增加。但这部分人对高价房的需求量不大，一般房价总价在50W以下。
 目前很大一部分买房是江阴的一些小老板，这部分人赚了钱有点晕，不知道如何在其他地方再投资，觉得买房划算，要买高档房产，对房产实际回报率等考虑甚少，所以资金投入比较多，这也是房价上涨的很大原因。
 纵观其他周边城市上海：几大商业圈周围10~15KM的房价在8000~12000左右，最近有所回落。地铁转一辆车能到的地方在5000~8000左右，但上海没房的人实在太多，外来人员，上海本地人没房也一大把，但现在买得起的也不多，房价上涨也是前几年炒房所致。
 国际市场，人民币升值；国内通货膨胀在继续（通货膨胀在一定程度可以缓解升值带来的压力），所以公务员要继续加薪。所以作为保值可以考虑购入房产，如果要结婚那你非买不可，如果想投资升值，请你另觅他处。

山高水长 · 发表于 2006-1-3 21:06

支持原创，高见,加精.

[此贴子已经被作者于2006-1-4 8:47:17编辑过]

豪客 · 发表于 2006-1-4 19:50

ding

Windows25 · 发表于 2006-1-4 20:16

强帖[em17]

阿笑 · 发表于 2006-1-4 20:18

支持原创

黄山脚下 · 发表于 2006-1-4 20:21

不错，有见地

自由之旅 · 发表于 2006-1-5 09:09

有道理！

斑点 · 发表于 2006-1-5 15:31

楼主分析的很透彻,支持!

凝秀华庭 · 发表于 2006-1-10 12:25

如果想投资升值，请你另觅他处。

楼主太过于武断了吧[em04]

jarmud · 发表于 2006-1-12 08:40

凝秀华庭：您是卖房的吧！
以出租为例：
以50万120平的房家价为例：毛胚房一年的租金也就是8000~1000千大洋，如果能租出去的话，再交掉点物业费，出租税收就让逃掉的话，估计净的也就是8千了。（当然你也可豪华装修再租，但江阴的消费力市场请考虑），如果是期房你还要浪费等的时间
50万以目前银行利率的一年定期是2.25吧，去掉税就是1.8% 一年的利息是9000元。
当然有钱最好别存银行因为利率没通货膨胀率高，没投资项目就先存着吧！
买房以一年半内房价为例：（因为1。5年期房该交房了）
如果是跌那就不用讨论了！
如果持平：你必须买现房出租才能基本持平。
如果是涨：个人存款0.5年期是2.07% 去税 2.07%x0.8x1.5=2.484
 如果在交房时他每平涨了100元，在货币上就持平，
当然没钱的人都在赌它跌呢！我也在等。
总之：房子自己住就必须买，但投资回报率确实不高，6~7%的通货膨胀率，房价很难跟上了。

[此贴子已经被作者于2006-1-12 8:41:54编辑过]

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