潘石屹称看跌房价是凭常识 任志强斥其瞎分析转帖

隐形翅膀

继前日上午挂出一篇博客，预测未来一年房价将跌至2009年初水平的SOHU中国董事长潘石屹再次成为关注焦点。昨日下午，自称由于该博客发表后收到很多朋友发问的他，再次挂出一篇博客，对这些疑问一一作答。

　　在这篇博客中，潘石屹坚称，推测房价下跌基本上是出于“常识”的考虑。有意思的是，就在他挂出这篇博客后不久，素来和他交锋密切的华远集团董事长任志强立即发出微博称，“小潘，纯属瞎分析，明天写个博客教教你。题目就叫别听小潘瞎忽悠吧。”

　　对此，潘石屹立即回应：“我说的不一定对。但只有通过磋商才能找到正确的道路和方向，明天等您的博客。”

　　潘式答问：没有领导找过我

　　问：您推测下半年住房价格有下跌压力，但目前社会上有大量资金无处投放，房地产又是一个目前看好的投资产品，这些资金会不会继续支撑房地产市场的高价位？

　　潘石屹：常识很重要，不能违背基本常识，有一些城市住房的租金回报率仅有1%，而全世界平均值是7%~8%，且中国土地使用年限仅有七十年时间。衡量一个投资产品的好坏，回报率是一个很重要的指标，不能不看回报率，仅看资产的升值，资产越升值回报率就会越低。

　　8月份交易量回升不是回暖

　　问：8月份的交易数据显示，一些城市房地产交易量有明显放量回升，有分析人士认为这是市场回暖的表现和征兆，请问您怎么看？

　　潘石屹：今年四月份以来，住房成交量明显下降，这几周有些城市的成交量回升，并不一定是住房价格上涨的先兆。

　　开发商资金紧张这一点很重要。上市开发企业在所有开发商中应该是资金状况不错的，但今年半年报公布结果让市场很吃惊，有些上市开发企业的负债率高达100%以上。这都是这半年来发生的变化，真正降价的压力是来自企业内部资金的紧张。

　　问：目前对住房价格的推测很多基于住房市场受政策影响很大，如果房地产市场走向成熟，脱离调控政策影响，纯粹基于市场来看，您认为会是什么状况？会不会持续走高？

　　潘石屹：真正的力量来自于市场，来自于供求关系。供应量减少，需求旺盛时，无论出台什么样的政策，房价一定会上涨。今年“国十条”通过“问责制”加大保障房建设的比例，这就要看政策的执行有多大的决心，愿意付出多大的资金了。从目前市场来看，有一股强大的力量，让住房价格和土地价格回归理性，回归常识，但一定还有另一股反作用力，已经购买了房子的人和开发商肯定不愿意住房价格下降，但这只是一种愿望，挡不住供应量的加大，回报率减少和企业资金紧张的压力。

　　央企抢地不开发

　　问：您和任志强同时公开看跌下半年的住房市场，是不是受到有关部门的压力或者收到有关的内部消息？

　　潘石屹：今年4月份出台政策前后，有几位领导询问过我的意见，我对一个家庭只允许购买一套住房和政府限价的政策提出了自己的意见和看法，对其他的政策都表示支持和理解。

　　之后再没有任何领导和部门找过我，或打过电话，也没有任何内部消息，我所有判断是来自于市场的信息。

　　问：您在前次博客中强调住房价格会回到2009年初的水平，请问这样大幅的下跌推测，您的依据是什么？

　　潘石屹：通过许多指标评价来看，住房价格回到2009年初的水平是正常房价水平。2009年之后，有两大因素推高了住房价格：一是政府发放的四万亿；二是央企(不仅是央企，还有那些房地产行业之外的企业)抢地王。四万亿救市计划，再加上银行宽松货币政策推高了房价，有人不愿意承认这一点，认为没有一分钱流入房地产，钱如水，泼出去，不知道会流到什么地方、什么行业去。央企地王，立竿见影推高房价，并且这些央企因过去没有开发的经验，没有开发的队伍，现抢地王，现挖人。我们公司就面临着很大的压力，普通员工挖过去都成了部门经理，工资增加了两倍。但这些“地王”还是迟迟不能开发，形成市场上房子的供应量不多。当这些突发的外在因素恢复正常了，房价也应该恢复正常。这就是我预计房价回到2009年初房价水平的原因。(邱瑞贤、武威) (来源：广州日报)

(责任编辑：刘玉洲)