请大家注意查看（物业费之争）

kimi · 发表于 2010-6-7 19:52

请大家查阅一下6月4日的现代快报（封10版），《业委会状告物业公司，为业主讨回331万》，看看业主委员会成立后应该怎样为百姓讨公道的。也烦请港城业委会参照，真正为港城人民起到监管作用。（个人见意，不争对任何人）

脆弱的空气 · 发表于 2010-6-7 21:10

别指望我们业委会，要交钱他们就找你了。

顺势而为 · 发表于 2010-6-7 23:16

转发了：
业委会状告物业公司讨回331万元
无锡交通台　 2010-06-04 08:41
　　日前，无锡市春江花园业委会一纸诉状将小区物业公司告上法院，讨要645万余元小区共有部分收益。这起案例的焦点是在“业委会成立之前，小区共有部分收益该如何分配”。法院支持的是，2005年至2007年业主共有部分的总收益为414万余元。而2004年的收益因无报表体现没有被支持。
　此案不仅数额巨大，业委会追讨的大部分是在业委会成立以前的收益，此前由物业公司包干的费用该由谁作主？业委会和物业公司又该按怎样的比例分成？

　背景：业委会炒了物业公司
　 2002年11月25日，无锡市春江花园住宅小区开发商与上海陆家嘴物业管理有限公司签订合同，约定在业委会成立前，由物业公司指派其下属无锡分公司实施春江花园的前期物业管理。2007年12月22日，春江花园业委会成立。
　 “我们业委会成员大部分是机关事业单位的干部，他们对法律政策非常敏感。”业委会主任常本靖回忆说，2007年10月1日起刚实施的《中华人民共和国物权法》第七十二条明确规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。”
　在业委会看来，这就意味着，业主们对小区内收取的停车费、场地租赁费、会所收入等共有部分的物业管理收入都有份分配处置。“我们向物业公司提出，对共有部分收益应单独建账，不能与物业管理费混收混用。在保证物业公司运作成本的前提下，我们再加8%的利润给物业公司。但经过半年多的协商，双方都没有谈拢。于是业委会根据业主大会的自治决议，决定炒了物业公司。”

　诉状：业委会讨要645万
　 2008年6月21日，业委会致函物业公司明确要终止物业管理服务合同，同时要求物业公司在接函后15天内，向业委会移交相关资料和财产，并交接完毕。2008年7月17日，物业公司与业委会正式办理移交，并签订了移交清单一份，截至2008年6月30日，物业公司应向业委会移交的物业管理费等费用总额为232万余元，其中小区共有部分收益结算的时间为2008年1月至6月。业委会审查物业公司移交的资料后却提出，物业公司只拿出了业委会成立后的共有部分收益，但在业委会成立之前，也就是在2004年至2007年间，收取了小区共有部分收入596万余元却没有列入移交。
　由于数额相差悬殊，双方无法协商一致，业委会遂诉至无锡市锡山区法院，要求物业公司立即返还移交清单确认的232万余元中的227万余元（差额部分5万余元为双方协议订立后业委会认可应返还给物业公司部分），以及2004年至2007年共有部分收益的70%即417万余元，两项合计645万余元。

　被告：前期收益业委会没份
　在业委会成立之前，小区共有部分收益该由谁作主？这成为双方在法庭上争议的最大焦点。被告物业公司代理律师认为，当小区业主的入住率不到50%时，无法成立业委会，这时开发商是大业主，有权与物业公司签订前期物业管理合同。该合同的主体是开发商，而并非业委会，因此，业委会不具备诉讼主体资格，也无权对前期物业管理中的共有部分收益提出分配要求。
　被告方律师还提出，退一步说，业委会即使具有诉讼主体资格，其诉讼请求也已经超过2年的诉讼时效期间，也就丧失了胜诉权。此外，部分业主还欠缴131万元的物业管理费，这些欠费应当从移交的款项中扣除。

　法院：物业、业委会三七开
　由于法律法规对这类“历史遗留问题”没有明确的规定，锡山区法院是否会支持业委会的诉讼请求？
　法院认为，2004年至2007年春江花园小区业主共有部分的收入和支出以物业公司的报表为准。其中，2005年至2007年业主共有部分的总收益为414万余元。而2004年的收益则无法在报表中体现，因此法院对2004年度收益分配的诉讼请求不予支持。
　关于收益的分配，由于双方没有合同根据，法律对此也没有具体规定，法院认为应当在不违反法律原则的前提下，公平合理分配。共有部分管理收益应主要归属于全体业主享有，当然物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。最终，法院给出了“三七开”的方案，即业主得七成，物管企业得三成。
　至于诉讼时效，法院认为，诉讼时效从当事人知道或应当知道权利受损后起算。本案中的诉讼时效应从业委会成立后，其知道或应当知道全体业主的权利受损时起算，故业委会的诉讼主张并未超过诉讼时效期间。此外，对物业公司提出对部分业主结欠的物业管理费进行抵销。法院认为，诉讼的双方当事人为业委会和物业公司，而结欠物业管理费的为部分业主，为单个的主体。业委会系代表小区全体业主提起诉讼，虽然包括了该部分欠费业主，但两者有本质的区别。因此，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，物业公司主张行使抵销权没有得到支持。

　判决：物业仍应返还331万
　最终，法院一审判决，物业公司应当将移交清单确认的款项227万余元及2005年至2007年间小区共有部分收益的70%共289万余元返还给业委会，合计517万余元。此前物业公司已经支付了185万余元，仍应返还给业委会331万余元。
　本案审判长杨琦东表示，相关法律对小区共有部分收益如何确定和分配只作了原则性规定，事实上，在案件审理中，合议庭法官们也曾有过不同意见，有的认为物业公司相对业主处于强势，收益应当二八开，甚至认为收益应全部归业主。但最终，本着公平原则，平衡物业与业主双方的利益，作出了上述判决。
　一审宣判后，原被告双方均没有提出上诉。

不容易 · 发表于 2010-6-8 08:33

希望大家认真学习了[s:391]

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